Долевое строительство: порядок исчисления НДС застройщиками

• Главная
• Налоговые споры
• Статьи
• Долевое строительство: порядок исчисления НДС застройщиками

29.06.20133878

ПЕРВЫЙ СТОЛИЧНЫЙ ЮРИДИЧЕСКИЙ ЦЕНТР
г. Москва, Георгиевский пер., д.1, стр.1, 2 этаж
(495) 649-41-49; (495) 649-11-65

С 1 октября 2010 г. услуги застройщиков, оказанные на основании договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии с Законом о долевом строительстве, в силу пп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ освобождены от обложения НДС. Исключение составляют услуги, оказываемые застройщиком при строительстве объектов производственного назначения. Однако нововведение, установленное Федеральным законом N 119-ФЗ, относится к числу тех льгот, от которых можно отказаться. Таким образом, с 01.10.2010 в отношении услуг, оказываемых при долевом строительстве, застройщику предоставлено право выбора — использовать освобождение от обложения НДС или продолжить исчислять НДС в общеустановленном (прежнем) порядке.

Как было?

Напомним, что Закон о долевом строительстве вступил в силу 1 апреля 2005 г. В этой связи в отношении исчисления НДС застройщиками по операциям, связанным с осуществлением деятельности в рамках договоров долевого участия в строительстве, в Письме от 12.07.2005 N 03-04-01/82 Минфином России были даны следующие разъяснения.

На основании п. 1 ст. 4 Закона о долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

В соответствии с п. 1 ст. 5 указанного Закона цена договора участия в долевом строительстве может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.

На основании пп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ в случае если денежные средства, полученные налогоплательщиком, не связаны с оплатой реализованных этим налогоплательщиком товаров (работ, услуг), такие денежные средства в налоговую базу по НДС не включаются.

С учетом приведенных норм Минфин России в Письме N 03-04-01/82 выделил два алгоритма исчисления НДС.

1. Денежные средства, получаемые застройщиком от участников долевого строительства в порядке возмещения его затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства, не подлежат включению в налоговую базу по НДС у застройщика при условии, что строительство осуществляется подрядными организациями без выполнения строительно-монтажных работ силами застройщика. При этом сумма денежных средств, получаемая застройщиком согласно договору участия в долевом строительстве на оплату услуг застройщика, облагается НДС в общеустановленном порядке.

2. В случае если организация, являющаяся по договору участия в долевом строительстве застройщиком, своими силами или своими силами с привлечением других лиц обязуется построить объект недвижимости, то есть когда застройщик непосредственно выполняет строительно-монтажные работы, на основании пп. 1 п. 1 ст. 162 НК РФ денежные средства, получаемые застройщиком от дольщиков, включаются в налоговую базу у застройщика как авансовые платежи, полученные в счет предстоящего выполнения работ.

Таким образом, исходя из разъяснений Минфина, порядок исчисления НДС застройщиком находился в прямой зависимости от способа возведения объектов долевого строительства — силами подрядчиков, своими силами или своими силами с привлечением подрядчиков, то есть от того, принимает ли застройщик сам участие в строительных работах. Следует сказать, что позиция финансового ведомства не изменилась, подтверждением чему служат Письма от 07.07.2009 N 03-07-10/10, от 25.03.2008 N 03-07-10/02, от 13.08.2007 N 03-07-04/05.

Как стало?

Принципиально нового в порядок исчисления НДС застройщиками пп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ не внес, за исключением освобождения от налогообложения услуг, оказываемых застройщиком по договору участия в долевом строительстве. К тому же с учетом того, что услуги застройщика поименованы в п. 3 ст. 149 НК РФ, налогоплательщик может отказаться от предоставленной льготы в силу п. 5 ст. 149 НК РФ.

Отказ от льготы

Для застройщиков, оказывающих услуги по договору, заключенному на основании Закона о долевом строительстве, и принявших решение отказаться от освобождения от обложения НДС, Письмо N 03-04-01/82 не потеряло своей актуальности и после вступления в силу пп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ. Но для того чтобы остаться на общей системе налогообложения, отказавшись от освобождения, налогоплательщику необходимо было представить соответствующее заявление в налоговый орган по месту учета в срок не позднее 1 октября 2010 г. Если по каким-либо причинам застройщики не успели заявить о своем намерении, то они вправе подать соответствующее заявление не позднее 1-го числа налогового периода, с которого намерены отказаться от освобождения или приостановить его использование. При этом лишать данного налогоплательщика права на применение освобождения по другим подпунктам п. 3 ст. 149 НК РФ оснований не имеется (Письмо ФНС России от 08.08.2006 N ШТ-6-03/784@).

Обратите внимание! Отказ в освобождении от налогообложения операций или его приостановление на срок менее одного года не допускается (п. 5 ст. 149 НК РФ).

Если застройщик не отказался от льготы

Если застройщик принял решение не отказываться от льготы, то никаких дополнительных заявлений в налоговый орган ему представлять не требуется — по умолчанию начиная с III квартала 2010 г. услуги застройщика освобождены от обложения НДС. При этом с указанного налогового периода застройщику необходимо учесть следующие нюансы.

Порядок применения освобождения. На основании п. 8 ст. 149 НК РФ при отнесении налогооблагаемых операций к операциям, не подлежащим налогообложению, налогоплательщиками применяется тот порядок определения налоговой базы (или освобождения от налогообложения), который действовал на дату отгрузки товаров (работ, услуг) вне зависимости от даты их оплаты. Следовательно, решая вопрос, облагаются НДС или освобождаются от налогообложения услуги, оказанные застройщиком, ориентироваться нужно на дату подписания передаточного акта, а не на дату заключения договора участия в долевом строительстве.

Так, если договор заключен до 1 октября 2010 г. (до вступления в силу пп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ), а передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его дольщиком осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу после указанной даты, то услуги застройщика освобождаются от налогообложения.

Счет-фактура. Освобождение застройщика от налогообложения не избавляет его от обязанности составлять на оказанные им услуги счета-фактуры, вести журналы учета полученных и выставленных счетов-фактур, книги покупок и книги продаж (пп. 1 п. 3 ст. 169 НК РФ).

В этом случае счета-фактуры, а также расчетные документы, первичные учетные документы оформляются и выставляются без выделения соответствующих сумм налога. При этом на указанных документах делается соответствующая надпись или ставится штамп «Без налога (НДС)». Об этом сказано в п. 5 ст. 168 НК РФ.

Выставленные счета-фактуры, согласно п. 16 Правил ведения книг покупок и продаж, регистрируются в книге продаж. В то же время согласно п. 18 Правил ведения книг покупок и продаж на суммы оплаты (частичной оплаты), полученные застройщиком в счет предстоящего оказания услуг, счета-фактуры не выставляются.

Вычет НДС, уплаченного в бюджет с аванса до периода освобождения. Если застройщик получил авансовый платеж в счет предстоящего оказания услуг на основании договора участия в долевом строительстве и до начала периода освобождения исчислил и уплатил НДС в бюджет, то принять к вычету уплаченный с предоплаты налог он вправе в случае внесения изменений в вышеназванный договор до реализации застройщиком соответствующих услуг, а именно уменьшить цену договора на сумму НДС, исчисленную со стоимости услуг застройщика. Только при таких обстоятельствах уплаченная в бюджет и возвращенная застройщиком дольщику сумма НДС, по мнению Минфина России, принимается к вычету (Письмо от 31.08.2010 N 03-07-10/11).

В этой связи нельзя не отметить, что в соответствии с п. 2 ст. 5 Закона о долевом строительстве цена договора может быть изменена после его заключения по соглашению сторон, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. Получается, что если в договоре не предусмотрена такая возможность, то воспользоваться разъяснениями финансового ведомства застройщик не сможет до внесения соответствующих изменений (то есть в договоре нужно предусмотреть возможность изменения цены).

Обратите внимание! Если застройщик отказался от освобождения в соответствии с п. 5 ст. 149 НК РФ, то сумма НДС, исчисленная им с сумм оплаты (частичной оплаты), полученных в счет предстоящего оказания услуг застройщика до периода освобождения, подлежит вычету в общеустановленном порядке.

«Экономия» застройщика. По мнению Минфина России, если после завершения строительства подрядными организациями и передачи застройщиком дольщикам части объекта недвижимости, предусмотренной договором, сумма денежных средств, полученная застройщиком от каждого дольщика, превышает затраты застройщика по переданной части объекта недвижимости, то с 1 октября 2010 г. остающиеся в распоряжении застройщика суммы превышения („экономия“ застройщика) не подлежат обложению НДС (Письмо от 08.11.2010 N 03-07-10/17).

По всей видимости, разъяснения финансового ведомства даны для застройщиков, которые организуют долевое строительство многоквартирного дома подрядным способом, то есть сами не выполняют строительные работы, а лишь оказывают услуги по организации строительства, привлекая денежные средства дольщиков. Полагаем, что в случае ведения строительства силами застройщика с привлечением подрядчиков (смешанным способом) ответ Минфина был бы иным.

Налоговая декларация. В отношении порядка заполнения декларации в Письме ФНС России от 12.08.2010 N ШС-37-3/8932@ сообщается, что операции, не подлежащие обложению (освобождаемые от обложения) НДС, подлежат отражению в разд. 7 декларации, утвержденной Приказом Минфина России от 15.10.2009 N 104н «Об утверждении формы налоговой декларации по налогу на добавленную стоимость и Порядка ее заполнения» (далее — Порядок).

При заполнении разд. 7 декларации в соответствии с Приложением 1 к Порядку в графе 1 по строке 010 налогоплательщиком отражаются коды освобождаемых от налогообложения операций.

В этой связи ФНС отмечает, что в разд. 2 «Операции, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения)» Приложения 1 для операций, предусмотренных пп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ, код для налоговой льготы не установлен. Поэтому до внесения соответствующих изменений в Приложение 1 к Порядку налогоплательщики вправе в разд. 7 декларации отразить операции, предусмотренные в пп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ, под кодом 1010270. При этом не будет являться нарушением использование налогоплательщиками кода 1010200 до момента официального установления кода 1010270 для указанной операции.

И еще…

На первый взгляд (не углубляясь в гражданско-правовые отношения) для застройщиков, применяющих освобождение, теперь нет надобности при заключении договора с дольщиками в целях обложения НДС выделять в цене договора отдельно суммы денежных средств на возмещение затрат стоимости объекта и стоимости услуг. Однако такая необходимость по-прежнему остается, но уже по другой причине.

С 21.06.2010 Федеральным законом N 119-ФЗ изменена редакция п. 1 ст. 18 Закона о долевом строительстве, согласно которой денежные средства дольщиков подлежат использованию застройщиком для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в следующих целях:

1) строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в соответствии с проектной документацией или возмещение затрат на их строительство (создание);

2) возмещение затрат на приобретение, в том числе оформление, права собственности или аренды, субаренды на земельные участки, на которых осуществляется строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;

3) возмещение затрат на подготовку проектной документации и выполнение инженерных изысканий для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а также на проведение государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий в случае, если проведение такой экспертизы является обязательным;

4) строительство систем инженерно-технического обеспечения, необходимых для подключения (присоединения) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости к сетям инженерно-технического обеспечения, если это предусмотрено соответствующей проектной документацией;

5) возмещение затрат в связи с внесением платы за подключение (присоединение) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости к сетям инженерно-технического обеспечения;

6) возмещение затрат в связи с заключением в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности договора о развитии застроенной территории и исполнением обязательств по этому договору (за исключением затрат на строительство и (или) реконструкцию объектов социальной инфраструктуры), если строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется на земельных участках, предоставленных застройщику на основании этого договора и находящихся в границах такой застроенной территории;

7) возмещение затрат на подготовку документации по планировке территории и выполнение работ по обустройству застроенной территории посредством строительства объектов инженерно-технической инфраструктуры, если строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется на земельном участке, предоставленном застройщику для комплексного освоения в целях жилищного строительства, или земельных участках, образованных в границах земельного участка, предоставленного застройщику для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

При этом важно отметить:

— если в цене договора отдельно не определена сумма денежных средств на возмещение затрат, то вышеуказанные ограничения (в семи пунктах) распространяются на все денежные средства, полученные от дольщиков;

— если в цене договора отдельно определена сумма денежных средств на возмещение затрат и отдельно на оплату услуг застройщика, перечисленные цели применяются только к денежным средствам на возмещение затрат по строительству объекта долевого строительства.

В последнем случае на денежные средства дольщика, уплаченные в счет оплаты услуг застройщика, данные ограничения не распространяются, их застройщик вправе расходовать по своему усмотрению. Такой вывод следует из п. 2 ст. 18 Закона о долевом строительстве.

Кроме того, в случае нецелевого использования застройщиком денежных средств дольщиков договор по требованию последних может быть расторгнут в судебном порядке в соответствии с п. 3 ст. 18 Закона о долевом строительстве.

Таким образом, несмотря на то что застройщики получили право на освобождение от обложения НДС на территории РФ услуг, оказываемых на основании Закона о долевом строительстве, в цене договора, заключенного с дольщиками, по-прежнему требуется выделять отдельно суммы денежных средств, подлежащих уплате застройщику на возмещение затрат по строительству объекта и оказанным им услугам.

Автор статьи: Е.Е.Смирнова 

По всем вопросам можно записаться на прием к специалистам по телефонам:

(495) 64 — 911 — 65 или 649 — 41 — 49 или (985) 763 — 90 — 66
Внимание! Консультация платная.

Бесплатно Вы можете задать свой вопрос в разделе     «Вопрос адвокату»

С аналогичной тематикой и практикой нашего Центра по теме НАЛОГОВЫЕ СПОРЫ — вы можете ознакомиться ниже, перейдя по ссылке:

1. Доначисления по результатам выездной проверки
2. Прекращение заемного обязательства отступным
3. Выбираем контрагента
4. Необоснованная налоговая выгода
5. Налог на прибыль
6. Место реализации работ (услуг), связанных с недвижимостью
7. Классификация задолженности контрагентов
8. Проблемы уплаты земельного налога
9. Имущественный вычет при покупке квартиры у родственников не применяется
10. Признание налоговой проверки недействительной

• В состав наследственного имущества входит доля ООО
• Наследование и участие в ООО
• Возмещение участнику ООО причиненных убытков
• Корпоративные споры в отношении несовершеннолетних