Оспаривание договора участия в долевом строительстве

• Главная
• Строительные споры
• Оспаривание договора участия в долевом строительстве

29.06.20131125

ПЕРВЫЙ СТОЛИЧНЫЙ ЮРИДИЧЕСКИЙ ЦЕНТР
г. Москва, Георгиевский пер., д.1, стр.1, 2 этаж
(495) 649-41-49; (495) 649-11-65

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОСТОЧНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 21 декабря 2011 г. N А19-20396/10

Резолютивная часть постановления объявлена 14 декабря 2011 года.
Полный текст постановления изготовлен 21 декабря 2011 года.
Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Белоножко Т. В.,
судей: Бурковой О. Н., Попова О. А.,
при участии в судебном заседании Сысоенко Олеси Владимировны (доверенность от 01.09.2010, паспорт) — представителя гражданина, осуществляющего предпринимательскую деятельность без образования юридического лица и имеющего статус индивидуального предпринимателя, Добрун Раисы Ивановны,
рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу гражданина, осуществляющего предпринимательскую деятельность без образования юридического лица и имеющего статус индивидуального предпринимателя, Бурдиной Гюльгаз Мехралы-кызы на решение Арбитражного суда Иркутской области от 13 апреля 2011 года, постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 2 сентября 2011 года по делу N А19-20396/10 (суд первой инстанции: Кириченко С. И., суд апелляционной инстанции: Скажутина Е. Н., Клочкова Н. В., Макарцев А. В.),

установил:

гражданин, осуществляющий предпринимательскую деятельность без образования юридического лица и имеющий статус индивидуального предпринимателя, Добрун Раиса Ивановна (далее — индивидуальный предприниматель Добрун Р. И., ОГРН 304381824300029, ИНН 382800043207) обратилась в Арбитражный суд Иркутской области с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу «Стройтранс» (далее — ЗАО „Стройтранс“, ОГРН 1053511083260, ИНН 3811090339), гражданину, осуществляющему предпринимательскую деятельность без образования юридического лица и имеющему статус индивидуального предпринимателя, Бурдиной Гюльгаз Мехрал-кызы (далее — индивидуальный предприниматель Бурдина Г. М.к, ОГРН 304381105800103, ИНН 381100545954) о признании недействительным договора участия в долевом строительстве N 80/2/Н/2/Д от 12.10.2009, в редакции дополнительного соглашения от 22.02.2011, заключенного между ЗАО „Стройтранс“ и Бурдиной Г. М.к; признании права собственности за индивидуальным предпринимателем Добрун Р. И. на долю в объекте незавершенного строительства.
Индивидуальный предприниматель Бурдина Г. М.к обратилась с встречным иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к индивидуальному предпринимателю Добрун Р. И., ЗАО „Стройтранс“ о признании недействительным договора участия в долевом строительстве N 80/2/Н/3/Д от 24.05.2010 в части нежилого помещения площадью 64,0 м², расположенного на первом этаже жилого десятиэтажного здания с подвалом и техническим этажом по адресу: г. Иркутск, ул. Депутатская, 78/3; признании за Бурдиной Г. М.к права требования к ЗАО „Стройтранс“ передать в собственность Бурдиной Г. М.к после сдачи дома в эксплуатацию нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Иркутск, ул. Депутатская, 78/3 кадастровый номер 38:36:000022:0055 на первом этаже жилого десятиэтажного здания с подвалом и техническим этажом, общей площадью 64,0 м²
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области (далее — УРФС по Иркутской области, ОГРН 1043801066760, ИНН 3808114653).
Решением Арбитражного суда Иркутской области от 13 апреля 2011 года, оставленным без изменения постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 2 сентября 2011 года, исковые требования индивидуального предпринимателя Добрун Р. И. удовлетворены частично: договор участия в долевом строительстве N 80/2/Н/2/Д от 12.10.2009 в редакции дополнительного соглашения от 22.02.2011, заключенного между ЗАО „Стройтранс“ и Бурдиной Г. М.к, признан недействительным, в удовлетворении остальной части иска отказано. В удовлетворении встречного искового заявления индивидуальному предпринимателю Бурдиной Г. М.к отказано.
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, индивидуальный предприниматель Бурдина Г. М.к обратилась в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
По мнению заявителя кассационной жалобы, обжалуемые судебные акты приняты при неправильном применении норм материального права — статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации и с нарушением норм процессуального права — части 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Из кассационной жалобы следует, что договор участия в долевом строительстве N 80/2/Н/2/Д от 12.10.2009 заключен в полном соответствии с пунктом 2 статьи 2, пунктом 1 части 4 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ „Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации“, а дополнительным соглашением от 22.02.2011 стороны лишь уточнили площадь объекта долевого строительства в соответствии с техническим паспортом.
В отзыве на кассационную жалобу индивидуальный предприниматель Добрун Р. И. с изложенными в ней доводами не согласилась, ссылаясь на законность и обоснованность обжалуемых решения суда и постановления апелляционного суда, и просила в удовлетворении жалобы отказать.
В судебном заседании Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа представитель индивидуального предпринимателя Добрун Р. И. подтвердил позиции, изложенные в отзыве на кассационную жалобу.
Индивидуальный предприниматель Бурдина Г. М.к, УРФС по Иркутской области и ЗАО „Стройтранс“ о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом (уведомления о вручении почтовых отправлений N 16566 — 16568), однако своих представителей в судебное заседание не направили, в связи с чем Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в соответствии с пунктом 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации считает возможным рассмотреть жалобу в их отсутствие.
Проверив соответствие выводов Арбитражного суда Иркутской области и Четвертого арбитражного апелляционного суда о применении норм права установленным ими по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильность применения судами двух инстанций норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.
Как установлено судами двух инстанций и следует из материалов дела, 24.05.2010 между ЗАО „Стройтранс“ (застройщик) и Добрун Раисой Ивановной (участник долевого строительства) заключен договор участия в долевом строительстве N 80/2/Н/3/Д., который был зарегистрирован в установленном законом порядке 03.06.2010.
В соответствии с пунктом 1.1 договора Застройщик обязуется своими силами и с привлечением других лиц построить на земельном участке по строительному адресу: г. Иркутск, Октябрьский район в границах улиц Депутатской и Зверева, кадастровый номер земельного участка 38:36:000022:0055, многоквартирный дом и после получения разрешения на его ввод в эксплуатацию передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять в собственность объект долевого строительства.
Согласно пункту 1.3 договора объектом долевого строительства является: блок/секция — 2, этаж — 1, нежилое помещение общей площадью 145,1 м², назначение — магазин (офис N 3). Расположение объекта долевого строительства указано на плане создаваемого объекта, который прилагается к договору и является его неотъемлемой частью.
Предполагаемый срок ввода объекта в эксплуатацию — 3 квартал 2010 года.
Передача объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется по акту приема-передачи, в течение 30 дней с момента получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (пункт 1.4.3 договора).
Общая сумма по договору составляет 7 280 500 рублей из расчета 50 000 рублей за один квадратный метр оплачиваемой участником долевого строительства площади (пункт 2.3 договора).
Обязательства по уплате денежных средств дольщик выполнил своевременно и в полном объеме, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру от 10.06.2010.
На основании подписанного обеими сторонами акта приема-передачи от 07.06.2010 застройщик в соответствии с договором N 80/2/Н/3/Д от 24.05.2010 передал участнику долевого строительства изолированное нежилое помещение блок/секция — 2, этаж — 1, нежилое помещение общей площадью 145,1 м², назначение — магазин (офис N 3), расположенное по адресу: г. Иркутск, Октябрьский район в границах улиц Депутатской и Зверева, кадастровый номер земельного участка 38:36:000022:0055.
Заключению договора участия в долевом строительстве между Добрун Р. И. и ЗАО „Стройтранс“ предшествовал предварительный договор N 80/2/Н/П от 27.09.2007, по условиям которого стороны обязались в будущем заключить договор участия в долевом строительстве, объект по предварительному договору идентичен объекту по договору участия в долевом строительстве от 24.05.2010.
Данный договор был зарегистрирован в Управлении росреестра по Иркутской области 30.06.2010 г. за номером 38-38-01/142/2009-719.
Между ЗАО „Стройтранс“ (застройщик) и Бурдиной Н. М.к (участник долевого строительства) 12.10.2009 заключен договор участия в долевом строительстве N 80/2/Н/2/Д, который был зарегистрирован в установленном законом порядке 28.10.2009.
В соответствии с пунктом 1.1 договора застройщик обязуется своими силами и с привлечением других лиц построить на земельном участке по строительному адресу: г. Иркутск, Октябрьский район в границах улиц Депутатской и Зверева, кадастровый номер земельного участка 38:36:000022:0055, многоквартирный дом и после получения разрешения на его ввод в эксплуатацию передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять в собственность объект долевого строительства.
Согласно пункту 1.3 договора объектом долевого строительства является: блок/секция — 2, этаж — 1, нежилое помещение площадью — 59,1 м², назначение — магазин (офис N 2). Расположение объекта долевого строительства указано на плане создаваемого объекта, который прилагается к договору и является его неотъемлемой частью.
Предполагаемый срок ввода объекта в эксплуатацию — 4 квартал 2009 года.
Передача объекта долевого строительства Участнику долевого строительства осуществляется по акту приема-передачи, в течение 30 дней с момента получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (пункт 1.4.3 договора).
Общий объем инвестиционных средств составил 2 669 846 рублей, из расчета 45 175 рублей за один квадратный метр оплачиваемой участником долевого строительства площади (пункт 2.3 договора).
Между ЗАО „Стройтранс“ (застройщик) и Бурдиной Н. М.к (участник долевого строительства) 22.02.2011 заключено дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве N 80/2/Н/2/Д от 12.10.2009.
Государственная регистрация дополнительного соглашения осуществлена 09.03.2011.
В соответствии с пунктом 1 дополнительного соглашения стороны договорились читать пункт 1.3 договора участия в долевом строительстве N 80/2/Н/2/Д от 12.10.2009 в следующей редакции: „1.3 Объектом долевого строительства является блок/секция — 2, этаж — 1, нежилое помещение площадью — 64,0 м², назначение — магазин (офис N 2). Расположение объекта долевого строительства указано на плане создаваемого объекта, который прилагается к договору и является его неотъемлемой частью.
Индивидуальный предприниматель Добрун Р. И., полагая, что у нее на основании договора N 80/2/Н/3/Д от 24.05.2010 возникло право собственности на долю в объекте незавершенного строительства, а также указывая на незаключенность и ничтожность договора N 80/2/Н/2/Д от 12.10.2009, обратилась в суд с иском.
Индивидуальный предприниматель Бурдина Н. М.к., полагая, что договор N 80/2/Н/3/Д от 24.05.2010 является недействительным в части включения в площадь объекта нежилого помещения в 145,61 м² площади 64,0 м², а также считая, что ею в полном объеме выполнены обязательства по договору N 80/2/Н/2/Д от 12.10.2009, в связи с чем она вправе претендовать на признание за ней права на долю в незавершенном строительством здании, обратилась в Арбитражный суд Иркутской области с встречным иском.
Суды первой и апелляционной инстанций, установив, что на момент заключения дополнительного соглашения от 22.02.2011 к договору N 80/2/Н/2/Д от 12.10.2009 о долевом участии в строительстве действовал и фактически был исполнен договор N 80/2/Н/3/Д от 24.05.2010, заключенный между индивидуальным предпринимателем Добрун Р. И. и ЗАО „Стройтранс“, со ссылками на положения пунктов 1, 3, 4, 5 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ „Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации“, статью 25, пункты 1, 2 статьи 25.1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ „О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“, статью 421, пункт 1 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации признали договор N 80/2/Н/2/Д от 12.10.2009 в редакции дополнительного соглашения от 22.02.2011 недействительным, как нарушающим права и законные интересы индивидуального предпринимателя Добрун Р. И.
Со ссылкой на статью 398 Гражданского кодекса Российской Федерации и акт от 07.06.2010 к договору участия в долевом строительстве N 80/2/Н/3/Д от 24.05.2010 о передаче ЗАО „Стройтранс“ индивидуальному предпринимателю Добрун Р. И. изолированного нежилого помещения площадью — 145,1 м², блок/секция — 2, этаж — 1, назначение — магазин (офис N 3), расположенного по адресу: г. Иркутск, Октябрьский район в границах улиц Депутатской и Зверева, кадастровый номер земельного участка 38:36:000022:0055 суды отказали в удовлетворении требования индивидуального предпринимателя Бурдиной Н. М.к. о признании за ней права требования к ЗАО „Стройтранс“ передать ей в собственность после сдачи дома в эксплуатацию нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Иркутск, ул. Депутатская, 78/3 кадастровый номер 38:36:000022:0055 на первом этаже жилого десятиэтажного здания с подвалом и техническим этажом, общей площадью 64,0 м²
Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с указанными выводами судов первой и апелляционной инстанций не согласен, принятые по делу судебные акты считает подлежащими отмене в связи со следующим.
Как установлено пунктом 1 статьи 2, частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов; такая защита является задачей судопроизводства в арбитражных судах.
В соответствии со статьей 6 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность при рассмотрении дел арбитражным судом обеспечивается правильным применением законов и иных нормативных правовых актов, а также соблюдением всеми судьями арбитражных судов правил, установленных законодательством о судопроизводстве в арбитражных судах.
Пунктом 3 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что принимаемые арбитражным судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.
Решение суда является законным, если оно вынесено в строгом соответствии с подлежащими применению по делу нормами материального права и при точном соблюдении норм процессуального права.
Решение суда является обоснованным, если в нем изложены все имеющие значение для дела обстоятельства, всесторонне и полно выясненные в судебном заседании, и приведены доказательства в подтверждение выводов об установленных обстоятельствах дела, правах и обязанностях сторон.
Пункт 2 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации устанавливает, что обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.
Арбитражный суд в силу частей 1, 4, 5, 7 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, каждое доказательство подлежит оценке судом наряду с другими доказательствами, никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы, а результаты оценки доказательств суд отражает в судебном акте.
В соответствии с частью 1 статьи 133 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации задачами подготовки дела к судебному разбирательству являются определение характера спорного правоотношения и подлежащего применению законодательства, обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела; разрешение вопроса о составе лиц, участвующих в деле, и других участников арбитражного процесса; оказание содействия лицам, участвующим в деле, в представлении необходимых доказательств; примирение сторон.
В пункте 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли иск удовлетворению.
В силу пункта 2 статьи 169 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в решении должны быть указаны мотивы его принятия, оно должно быть изложено языком, понятным для лиц, участвующих в деле, и других лиц.
Статья 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определяет содержание решения арбитражного суда. В соответствии с данной статьей решение арбитражного суда должно состоять из вводной, описательной, мотивировочной и резолютивной частей. В мотивировочной части решения должны быть указаны:
1) фактические и иные обстоятельства дела, установленные арбитражным судом;
2) доказательства, на которых основаны выводы суда об обстоятельствах дела и доводы в пользу принятого решения; мотивы, по которым суд отверг те или иные доказательства, принял или отклонил приведенные в обоснование своих требований и возражений доводы лиц, участвующих в деле;
3) законы и иные нормативные правовые акты, которыми руководствовался суд при принятии решения, и мотивы, по которым суд не применил законы и иные нормативные правовые акты, на которые ссылались лица, участвующие в деле.
В мотивировочной части решения должны содержаться также обоснования принятых судом решений и обоснования по другим вопросам, указанным в части 5 данной статьи.
Аналогичные требования к содержанию принимаемого апелляционным судом постановления содержатся в подпунктах 12, 13, 14 пункта 2 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Удовлетворяя требования индивидуального предпринимателя Добрун Р. И. о признании недействительным договора участия в долевом строительстве N 80/2/Н/2/Д от 12.10.2009 в редакции дополнительного соглашения от 22.02.2011, заключенного между ЗАО „Стройтранс“ и Бурдиной Г. М.к., суды сослались на статью 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Из условий данного договора следует, что ЗАО „Стройтранс“ обязался своими силами и с привлечением других лиц построить на земельном участке по строительному адресу: г. Иркутск, Октябрьский район в границах улиц Депутатской и Зверева, кадастровый номер земельного участка 38:36:000022:0055, многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать индивидуальному предпринимателю Бурдиной Г. М.к. объект долевого строительства — нежилое помещение площадью 59,1 м² на первом этаже в Блок/секции 2 с назначением — магазин (офис N 2). При этом стороны установили, что адрес объекта долевого строительства, его характеристики, площадь будут уточнены после окончания строительства многоквартирного дома, в составе которого он находится, и получения разрешения на его ввод в эксплуатацию, по данным технической инвентаризации (пункт 1.3 договора).
Предполагаемый срок ввода объекта в эксплуатацию по договору N 80/2/Н/2/Д от 12.10.2009 был определен сторонами — 4 квартал 2009 года. Передача объекта долевого строительства Участнику долевого строительства должна быть осуществлена по акту приема-передачи в течение 30 дней с момента получения застройщиком разрешения во ввод в эксплуатацию объекта (пункты 1.4.1, 1.4.2, 1.4.3 договора).
Как следует из пояснений индивидуального предпринимателя Бурдиной Г. М.к. в дополнительном соглашении, подписанном ею и ЗАО „Стройтранс“ 22.02.2011 в соответствии с вышеназванными условиями пункта 1.3 договора N 80/2/Н/2/Д от 12.10.2009, площадь помещения, равная 64,0 м², была указана на основании технического паспорта нежилого помещения N 2 (магазин) на поэтажном плане 1 этажа жилого десятиэтажного здания с подвалом и техническим этажом, составленного ОГУП „ОЦТИ-Областное БТИ“ по состоянию на 09.12.2010.
В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Однако ни суд первой, ни суд апелляционной инстанции не указали в принятых ими судебных актах, какой конкретно из перечисленных в них норм права не соответствует договор N 80/2/Н/2/Д от 12.10.2009 в редакции дополнительного соглашения от 22.02.2011.
Разрешая спор по существу, суды двух инстанций пришли к выводу о том, что, заключая дополнительное соглашение от 22.02.2011 к договору N 80/2/Н/2/Д от 12.10.2009, индивидуальный предприниматель Бурдина Г. М.к. и ЗАО „Стройтранс“, тем самым нарушили права индивидуального предпринимателя Добрун Р. И., поскольку на тот момент действовал и фактически был исполнен сторонами, заключенный ею и ЗАО „Стройтранс“ договор N 80/2/Н/3/Д от 24.05.2010 по возведению, передаче и принятию соответственно объекта долевого строительства: блок/секции — 2, этаж — 1, нежилое помещение площадью — 145,1 м², назначение — магазин (офис N 3), которому предшествовал предварительный договор N 80/2/Н/П от 27.09.2007 г., по условиям которого индивидуальный предприниматель Добрун Р. И. и ЗАО „Стройтранс“ обязались в будущем заключить договор участия в долевом строительстве объекта, идентичного объекту по договору участия в долевом строительстве от 24.05.2010.
Вместе с тем, согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
По смыслу статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, лица, заключившие предварительный договор, имеют единственную обязанность — заключить в будущем основной договор и право требовать от другой стороны заключения основного договора. Правовая природа предварительных договоренностей, с точки зрения их самостоятельного значения, не предполагает возникновения обязательственных отношений имущественного характера, вытекающих из будущего договора.
Пунктом 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
В соответствии с пунктом 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Как следует из условий предварительного договора, он действует с момента подписания сторонами и до 30.06.2009, а в случае не заключения основного договора в указанный срок, договор считается расторгнутым и обязательства по нему прекращаются (пункты 4, 5 раздела 1. Предмет договора).
Кроме того, в абзаце первом проекта основного договора стороны указали, что предметом договора является совместная деятельность по строительству жилого дома, расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. Депутатская, 80, осуществляемая путем финансирования строительства в объемах, установленных договором.
Данным обстоятельствам в совокупности с условиями заключенного индивидуальным предпринимателем Добрун Р. И. и ЗАО „Стройтранс“ договора N 80/2/Н/3/Д от 24.05.2010 судами оценка не дана, как не дана оценка и тем обстоятельствам, что в соответствии с пунктом 1.4.3 данного договора передача объекта долевого строительства — нежилое помещение площадью — 145,1 м², на первом этаже блок/секции — 2, назначение — магазин (офис N 3) участнику долевого строительства должна осуществляться по акту приема-передачи, в течение 30 дней с момента получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (пункт 1.4.3 договора).
Согласно акту приема-передачи от 07.06.2010 ЗАО „Стройтранс“ передало индивидуальному предпринимателю Добрун Р. И. нежилое помещение площадью — 145,1 м², однако, согласно акту помещение передано предпринимателю для самоотделки, а как следует из выданного ОГУП „ОЦТИ-Областное БТИ“ технического паспорта по состоянию на 15.10.2010, площадь помещения 1 — 3 составляет 151,4 м²
Вышеназванным обстоятельствам в совокупности с условиями договора N 80/2/Н/3/Д от 24.05.2010 оценки судами не дано.
Кроме того, при разрешении спора арбитражные суды исходили из того, что договор N 80/2/Н/2/Д от 12.10.2009, впрочем как и договор N 80/2/Н/3/Д от 24.05.2010, является договором долевого участия в строительстве.
Между тем действующим законодательством не предусмотрено такого вида договора, договоры, связанные с финансирование строительства объектов недвижимости, не имеют специального правового регулирования складывающихся между их сторонами обязательственных отношений.
Таким образом, при разрешении спора судам следовало установить правовую природу данных договоров, от которой зависит правильность надлежащей их квалификации и, соответственно, возникших у сторон договора прав и обязанностей, а также подлежащих применению норм материального права.
В пункте 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 разъяснено, что, при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ( «Купля-продажа“), 37 („Подряд“), 55 („Простое товарищество“) Кодекса и т.д.
Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР „Об инвестиционной деятельности в РСФСР“, статьи 6 Федерального закона „Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений“) не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.
В настоящем случае судами первой и апелляционной инстанций неправильно определена правовая природа заключенных между ЗАО „Стройтранс“ и индивидуальными предпринимателями Бурдиной Г. М.к. и Добрун Р. И. договоров, в связи с чем судебные акты приняты на основании общих норм гражданского законодательства, без учета особенностей правового регулирования такого вида договоров, а также конкретных условий оспариваемых сделок.
Поскольку судом первой инстанции и апелляционным судом не установлены все обстоятельства, входящие в предмет рассмотрения по заявленным исковым и встречным исковым требованиям, неправильно применены нормы материального права, решение Арбитражного суда Иркутской области от 13 апреля 2011 года и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 2 сентября 2011 года по настоящему делу на основании частей 1 и 2 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении дела суду надлежит дать оценку договорам N 80/2/Н/2/Д от 12.10.2009 с дополнительным соглашением от 22.02.2011 и N 80/2/Н/3/Д от 24.05.2010 и установить его правовую природу; установить все значимые для правильного рассмотрения заявленных исковых и встречных требований обстоятельства с учетом правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении Пленума от 11.07.2011 N 54; оценить в соответствии с требованиями статей 65, 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации все представленные в материалы дела доказательства, доводы и возражения сторон; исходя из указанного, определить момент возникновения прав требования по данным договорам каждого из их участников и их характер и с учетом этого принять правильное мотивированное решение, а также распределить судебные расходы за рассмотрение дела в порядке кассационного производства.
Руководствуясь статьями 274, 286 — 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

постановил:

Решение Арбитражного суда Иркутской области от 13 апреля 2011 года, постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 2 сентября 2011 года по делу N А19-20396/10 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Иркутской области.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий
Т.В.БЕЛОНОЖКО

Судьи:
О.Н.БУРКОВА
О.А.ПОПОВ

По всем вопросам можно записаться на прием к специалистам по телефонам:

(495) 64 — 911 — 65 или 649 — 41 — 49 или (985) 763 — 90 — 66
Внимание! Консультация платная.

Бесплатно Вы можете задать свой вопрос в разделе     «Вопрос адвокату»

С аналогичной тематикой и практикой нашего Центра по теме СТРОИТЕЛЬНЫЕ СПОРЫ — вы можете ознакомиться ниже, перейдя по ссылке:

1. Взыскание убытков
2. Признание застройщика банкротом
3. Несвоевременное исполнение обязательств по договору о долевом участии в строительстве
4. Включение в договор условий, ущемляющих установленные законом права потребителя
5. Неисполнение обязательств по строительству жилого дома
6. Признание договора уступки прав недействительным
7. Взыскание инвестиционных денежных средств и процентов за пользование чужими денежными средствами
8. Взыскание задолженности по возврату инвестиционных денежных средств
9. Отсутствие государственной регистрации договора участия в долевом строительстве
10. Признание заключенным (нерасторгнутым) договора участия в долевом строительстве

• В состав наследственного имущества входит доля ООО
• Наследование и участие в ООО
• Возмещение участнику ООО причиненных убытков
• Корпоративные споры в отношении несовершеннолетних