Доход от реализации недвижимого имущества

• Главная
• Налоговые споры
• Статьи
• Доход от реализации недвижимого имущества

09.06.20131282

ПЕРВЫЙ СТОЛИЧНЫЙ ЮРИДИЧЕСКИЙ ЦЕНТР
г. Москва, Георгиевский пер., д.1, стр.1, 2 этаж
(495) 649-41-49; (495) 649-11-65

ДОХОД ОТ РЕАЛИЗАЦИИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

Ранее читатель был ознакомлен с поправками к Налоговому кодексу, одной из которых является изменение даты признания доходов от реализации недвижимого имущества в рамках метода начисления для целей исчисления налога на прибыль и даты начала начисления амортизации по приобретенным объектам недвижимости. В настоящей статье рассмотрим некоторые вопросы прикладного характера, связанные с применением этих новых норм.

В первую очередь вслед за ФНС подчеркнем, что новый порядок действует лишь с 01.01.2013. Соответственно, до этой даты доходы от реализации недвижимого имущества по методу начисления признавались на дату государственной регистрации прав собственности покупателя на этот объект, поскольку на указанную дату происходил переход права собственности к покупателю (п. 3 ст. 271 НК РФ). Чтобы довести эту информацию до нижестоящих налоговых органов и налогоплательщиков, ФНС России даже издала Письмо от 20.12.2012 N ЕД-4-3/21729@. Кстати, чиновники дополнительно сослались на Постановление Президиума ВАС РФ от 08.11.2011 N 15726/10, в котором сделаны те же самые выводы.

Между тем с 01.01.2013 вступил в силу новый абз. 2 п. 3 ст. 271 НК РФ, который является специальным по отношению к абз. 1 о дате получения доходов как о дате реализации товара. Читатель уже знает, что согласно новой норме датой реализации недвижимого имущества признается дата передачи недвижимого имущества приобретателю этого имущества по передаточному акту или иному документу о передаче недвижимого имущества. Данное правило является универсальным для всех случаев реализации недвижимого имущества, ведь в нем нет никаких особых оговорок. Соответственно, именно им нужно руководствоваться в двух возможных ситуациях:

— сначала недвижимость передается покупателю, затем регистрируется переход к нему права собственности;

— сперва осуществляется государственная регистрация перехода права собственности, после чего составляется акт приема-передачи объекта.

Кстати, бухгалтерский учет во второй ситуации был подробно рассмотрен в статье «Акт приема-передачи недвижимости после регистрации права: бухгалтерский учет» (N 10, 2012). В ней сделан вывод, что независимо от даты регистрации определяющим обстоятельством при формировании выручки от реализации и списании объекта с баланса у продавца и принятии объекта к учету у покупателя является фактическая передача объекта. Таким образом, поправки к п. 3 ст. 271 НК РФ созвучны порядку, применяемому в бухгалтерском учете.

К сведению. Для целей исчисления НДС нет разницы (в том смысле, что отложить момент начисления налога нельзя), как между собой соотносятся во времени два рассматриваемых события: государственная регистрация перехода права собственности и фактическая передача имущества. Дело в том, что моментом возникновения налоговой базы согласно пп. 1 п. 1 ст. 167 НК РФ является день отгрузки (передачи) товаров, то есть день составления акта приема-передачи. Одновременно в силу п. 3 ст. 167 НК РФ, если товар не отгружается и не транспортируется, но происходит передача права собственности на этот товар, такая передача права собственности приравнивается к отгрузке товара. Значит, НДС придется начислить либо в момент передачи объекта недвижимости, либо на дату регистрации права собственности в зависимости от того, что наступит раньше.

Федеральный закон от 29.11.2012 N 206-ФЗ, которым в НК РФ внесены рассматриваемые изменения, не содержит никаких специальных переходных положений. Поэтому следует отдельно изучить вопрос о том, как налогоплательщику правильно признать доходы и начать амортизировать приобретенный объект недвижимости, если:

— акт приема-передачи составлен в 2012 г., а переход права зарегистрирован в 2013 г.;

— переход права зарегистрирован в 2012 г., а объект передан покупателю в 2013 г.

В первой ситуации по правилам, действовавшим в 2012 г., продавец не обязан признавать доход от реализации объекта недвижимости. В свою очередь, по новым правилам в 2013 г. регистрация права также не обязывает признавать доход. Но это вовсе не значит, что совсем не нужно признавать доход. Полагаем, здесь уместно вспомнить разъяснения Минфина до принятия указанного Федерального закона: финансисты настаивали на признании доходов на дату передачи объекта недвижимости. В связи с этим налогоплательщику-продавцу целесообразно сблизить бухгалтерский и налоговый учет и показать доходы от реализации недвижимого имущества в 2012 г. на дату составления акта приема-передачи имущества.

Для покупателя начать амортизировать полученный в 2012 г. объект недвижимости можно не ранее даты подачи документов на государственную регистрацию права. Если такая дата приходится на 2012 г., то проблем не возникнет. Если же имущество получено в 2012 г., а до 01.01.2013 документы на регистрацию еще не поданы, действовавшая в 2012 г. редакция НК РФ (а именно п. 11 ст. 258) не позволяет амортизировать основное средство. Примечательно то, что финансисты не разрешают покупателю включать объект в амортизационную группу до подачи документов на регистрацию, но хотят, чтобы продавец уже показал доходы от продажи. В 2013 г., когда документы будут поданы на регистрацию перехода права собственности, уже не действует п. 11 ст. 258 НК РФ, а достаточным основанием для начала амортизации объекта является его ввод в эксплуатацию, который имел место в нашем примере в 2012 г. По мнению автора, покупатель вправе начислять амортизацию с января 2013 г. независимо от даты подачи документов на регистрацию.

Во второй ситуации согласно действовавшей в 2012 г. редакции НК РФ у продавца возникает налогооблагаемый доход, хотя имущество будет передано покупателю только в следующем году. В 2013 г. формировать доход на дату составления акта приема-передачи имущества не следует. На то есть специальное предписание в п. 3 ст. 248 НК РФ: в целях настоящей главы суммы, отраженные в составе доходов налогоплательщика, не подлежат повторному включению в состав его доходов. Покупатель не вправе начать амортизировать объект в 2012 г., поскольку он еще не владеет им, значит, объект не введен в эксплуатацию, что является обязательным условием для признания расходов в виде амортизационных отчислений. Такая возможность появляется у покупателя в 2013 г. в связи с получением объекта по акту приема-передачи.

Автор статьи: Н.М.Софийская

По всем вопросам можно записаться на прием к специалистам по телефонам:

(495) 64 — 911 — 65 или 649 — 41 — 49 или (985) 763 — 90 — 66
Внимание! Консультация платная.

Бесплатно Вы можете задать свой вопрос в разделе     «Вопрос адвокату»

С аналогичной тематикой и практикой нашего Центра по теме НАЛОГОВЫЕ СПОРЫ — вы можете ознакомиться ниже, перейдя по ссылке:

1. Налогообложение дивидендов прошлых лет
2. Использование имущества заказчика
3. Налогообложение дивидендов
4. Корректировочные и исправленные счета-фактуры
5. Восстановление НДС при передаче имущества в доверительное управление
6. Целевые денежные средства дольщиков
7. Декларация по земельному налогу
8. Налогообложение при распределении доли вышедшего участника
9. Добросовестность при выборе контрагента
10. Обжалование отказа в возмещении НДС и последствия его несоблюдения

• В состав наследственного имущества входит доля ООО
• Наследование и участие в ООО
• Возмещение участнику ООО причиненных убытков
• Корпоративные споры в отношении несовершеннолетних