Недействительность соглашения к договору аренды

Первый Столичный Юридический Центр
г. Москва, Георгиевский пер., д.1, стр.1, 2 этаж
(495) 649-41-49; (495) 649-11-65

Недействительность соглашения к договору аренды

Суд отказал в признании недействительным дополнительного соглашения к договору аренды в отношении залогового платежа, поскольку установление в договоре условия, обеспечивающего исполнение арендатором договора и гарантирующего законные интересы арендодателя в исполнении этого договора, законодательству не противоречит (Постановление ФАС Уральского округа от 27.06.2011 N Ф09-3618/11).

ООО «Элемент-Трейд» обратилось с иском о признании недействительным дополнительного соглашения к договору аренды в отношении залогового платежа как не соответствующего требованиям ГК РФ и ограничивающего право истца как арендатора на досрочный отказ от договора.

Решением суда иск удовлетворен частично, признано недействительным 2-ое предложение абз. 2 п. 3 дополнительного соглашения — «в случае досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендатора залоговый платеж возврату не подлежит». В остальной части иска отказано. Апелляционный суд решение оставил без изменения.

По мнению ООО «Торговый комплекс „На Бархотской“, выводы судов противоречат нормам материального права. Руководствуясь ст. 421 — 422 ГК РФ, арендатор и арендодатель заключили дополнительное соглашение, в котором предусмотрели право арендодателя не возвращать залоговый платеж при досрочном прекращении договора по инициативе арендатора. Гл. 23 и 34 ГК РФ не содержат ограничений, препятствующих включению в договор оспариваемых положений. Стороны исходили из того, что вносимые денежные средства являются способом обеспечения исполнения обязательств арендатора и могут быть удержаны арендодателем в качестве неустойки, штрафа за нарушение условий договора. Суды неверно определили внесенные по договору денежные средства исключительно как залог. Обозначение в договоре спорной денежной суммы как залогового платежа не означает, что она относится к предмету залога. Договор залога между сторонами не заключался.

По его мнению, судами сделан неверный вывод о том, что спорные положения ограничивают права арендатора на расторжение договора, договор аренды может вообще не предусматривать право арендатора на добровольный односторонний отказ от исполнения договора, что соответствует ст. 310 ГК РФ.

По мнению истца, положение о невозможности возврата залогового платежа, ограничивающее право арендатора на расторжение договора, в соответствии со ст. 168 ГК РФ является ничтожным. Поскольку право стороны на расторжение договора предусмотрено ГК РФ, оно не может быть ограничено соглашением сторон. Такая позиция изложена в Постановлении Президиума ВАС РФ от 07.09.2010 N 2715/10.

Между ООО «Элемент-Трейд» (арендатор) и ООО «Торговый комплекс „На Бархотской“ (арендодатель) заключен договор аренды нежилых помещений от 01.01.2006.

01.07.2008 стороны заключили дополнительное соглашение, в соответствии с которым арендатор обязался внести залоговый платеж в сумме 984 201,30 руб.

Абз. 2 п. 3 дополнительного соглашения предусмотрено, что залоговый платеж подлежит возврату арендатору при условии прекращения договора аренды в связи с истечением срока его действия и отсутствия у арендатора задолженности по арендной плате или плате за техническое обслуживание арендуемых помещений. В случае досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендатора залоговый платеж возврату не подлежит.

Суды исходили из того, что досрочное расторжение договора аренды по основаниям, предусмотренным законом и договором, является правом арендатора, вытекающим из договорных условий и правовых норм, регулирующих данный вид договора. Предусмотренное в абз. 2 п. 3 дополнительного соглашения условие о невозвращении залогового платежа в случае досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендатора ограничивает право арендатора на расторжение договора и в соответствии со ст. 168 ГК РФ является ничтожным.

Суды также отметили, что данное условие для невозвращения залогового платежа в случае досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендатора противоречит обеспечительной природе залогового платежа, выраженной в обеспечении исполнения обязательств, а не в ограничении в реализации права.

Суд апелляционной инстанции указал также на отсутствие на стороне арендодателя иных правовых оснований для удержания спорной суммы, поскольку она не может быть квалифицирована как арендная плата, так как пользование имуществом не осуществлялось, и не может быть удержана в качестве гражданско-правовой санкции имущественного характера, поскольку противоправные действия со стороны арендатора в данном случае также отсутствуют.

В силу ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

П. 1 ст. 421 ГК РФ предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

На основании п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.

В соответствии со ст. 606, 614 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Ст. 620 ГК РФ предусмотрены случаи досрочного расторжения договора по требованию арендатора, а также указано, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ.

Согласно п. 3 дополнительного соглашения в течение 10 календарных дней с момента его подписания арендатор вносит залоговый платеж, размер которого составляет 984 201,30 руб. без НДС.

В абз. 2 соглашения предусмотрено, что залоговый платеж подлежит возврату арендатору при условии прекращения договора аренды в связи с истечением срока его действия и отсутствия у арендатора задолженности по арендной плате или плате за техническое обслуживание арендуемых помещений. В случае досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендатора залоговый платеж возврату не подлежит.

Исходя из условий договора и дополнительного соглашения при досрочном расторжении договора по инициативе арендатора, он несет ответственность в размере залогового платежа.

В данном случае спорная сумма не является залогом как таковым, исходя из положений ст. 334 — 341 ГК РФ. Определение ее в соглашении как залоговой не означает, что она относится к предмету залога. Договор залога между сторонами не заключался.

Внесенный ООО «Элемент-Трейд» обеспечительный взнос является гарантией обеспечения платежеспособности арендатора и в силу ст. 329 ГК РФ может быть отнесен к иным способам обеспечения обязательства, учитывая при этом, что ГК РФ допускает любые предусмотренные законом или договором способы обеспечения обязательств.

В данном случае надо учитывать ст. 421 ГК РФ, согласно которой стороны свободны в определении условий договора. Граждане и юридические лица приобретают и осуществляют гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых, не противоречащих законодательству условий договора. Стороны могут заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предусмотрено законом или иными правовыми актам.

Следовательно, в силу ст. 421 ГК РФ в гражданско-правовые отношения субъекты гражданского права вступают по своей воле и в своем интересе, руководствуясь принципом свободы договора. При этом согласно ст. 2 ГК РФ предпринимательская деятельность осуществляется на свой страх и риск и, соответственно, при вступлении в гражданские правоотношения субъекты должны проявлять разумную осмотрительность.

Установление в договоре аренды условия, обеспечивающего исполнение арендатором договора и гарантирующего законные интересы арендодателя в исполнении этого договора, нормам действующего гражданского законодательства, в частности ст. 421, 432 ГК РФ, не противоречит.

Поэтому нет оснований для признания абз. 2 п. 3 дополнительного соглашения недействительным (ничтожным).

Ссылка на Постановление Президиума ВАС РФ от 07.09.2010 N 2715/10 является несостоятельной, так как в нем рассматривался вопрос о правомерности соглашения о неустойке, ограничивающей право заказчика на расторжение договора возмездного оказания услуг.

ФАС округа отменил решение суда первой инстанции и Постановление апелляционной инстанции в части признания недействительным 2-го предложения абз. 2 п. 3 дополнительного соглашения и в этой части иска отказал.

Источник: Юридический отдел по арбитражным спорам.

По всем вопросам можно записаться на прием к специалистам по телефонам:

(495) 64 — 911 — 65 или 649 — 41 — 49 или (985) 763 — 90 — 66
Внимание! Консультация платная.

Бесплатно Вы можете задать свой вопрос в разделе «Вопрос адвокату»

Недействительность договора, Исполнения обязательств, Изменение договора, Досрочном расторжении договора, Отказ, Расторжение договора аренды, Соглашение, ООО, Изменение иска, НДС, Субъекты, Договор залога, Отказ от иска, Расторжение договора, Договор аренды, Изменение обязательства

05.04.2012, 90 просмотров.