Законность дачной застройки

• Главная
• Земельные споры
• Законность дачной застройки

15.11.20131759

ПЕРВЫЙ СТОЛИЧНЫЙ ЮРИДИЧЕСКИЙ ЦЕНТР
г. Москва, Георгиевский пер., д.1, стр.1, 2 этаж
(495) 649-41-49; (495) 649-11-65

Право застройки земельного участка – это неотъемлемое право каждого дачника и садовода, однако его реализация возможна исключительно в рамках установленных законом процедур и пределов. Современные землепользователи все чаще задумываются над вопросом правомерности возведения тех или иных построек на дачных и садовых земельных участках. Особенно актуально вопрос строительства звучит относительно правомерности возведения многоэтажных жилых домов на дачных участках. Летом 2012 года эффект «разорвавшейся бомбы» произвел сюжет, транслируемый в СМИ, о сносе незаконно возведенного на дачном участке 60-квартирного дома в пос. Вёшки Московской области и выселении граждан, которые стали заложниками спора между собственником-застройщиком и местной администрацией. Складывается определенная судебная практика в этой сфере и этот случай не останется единичным: уже идут споры о сносе десятков аналогичных построек. Одним из способов профилактики правонарушений в этой области является ликвидация правовой неграмотности среди граждан, которые решая свои жилищные проблемы, в целях экономии могут стать жертвами таких застройщиков.
Правовой основой застройки территории садоводческих (дачных) объединений выступает комплекс правовых актов: Градостроительный кодекс РФ от 29 декабря 2004 г. № 190-ФЗ (далее – ГрадК РФ), Гражданский кодекс РФ (далее – ГК РФ), Федеральный закон от 15 апреля 1998 г. № 66-ФЗ „О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан“ (далее Закон № 66-ФЗ).
Данными правовыми актами устанавливается общий и специальный (более льготный) правовой режим застройки земельных участков с разрешенным использованием „для ведения садоводства“ или „для дачного строительства“, что впоследствии и становится причиной злоупотреблений со стороны застройщиков.
Во-первых, общие начала реализации права застройки закреплены в ст. 263 ГК РФ, согласно которой собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка. Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке. Последствия самовольной постройки, произведенной собственником на принадлежащем ему земельном участке, определяются ст. 222 ГК РФ.
Во-вторых, градостроительным законодательством определен специальный правовой режим застройки территорий дачных участков. Согласно п.2 ст. 48 ГрадК РФ не требуется проектная документация при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов индивидуального жилищного строительства (отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи). При этом п. 17 ст. 51 ГрадК РФ предусматривает, что не требуется выдача разрешения на строительство в случае строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства.
В-третьих, ст. 1 Закона № 66-ФЗ закрепив понятие „садового участка“ и „дачного участка“, исходя из их толкования можно сделать вывод, что на садовом участке можно выращивать сельскохозяйственные растения и возводить жилые строения и хозяйственные строения и сооружения, а на дачном также и жилой дом, при этом, исходя из практики Конституционного Суда РФ за 2008 -2011 годы, как в садовых, так и в дачных жилых домах возможна регистрация проживания граждан.
Глава 7 Закона № 66-ФЗ определяет процедуру и пределы застройки территории садоводческого и дачного некоммерческого объединения: садоводческое, огородническое или дачное некоммерческое объединение как юридическое лицо вправе приступить к обустройству выделенного ему земельного участка (строительству подъездных дорог, ограждений, осуществлению мелиоративных и иных работ) после выдачи документов, удостоверяющих право такого объединения на земельный участок.
Члены садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения вправе приступить к использованию садовых, огородных или дачных земельных участков после выноса в натуру проекта организации и застройки территории такого объединения и утверждения общим собранием его членов (собранием уполномоченных) распределения садовых, огородных или дачных земельных участков между членами такого объединения. Проект организации и застройки территории садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения составляется на основании ходатайства его правления. К указанному ходатайству прилагаются: материалы топографической съемки, а при необходимости материалы инженерно-геологических изысканий; архитектурно-планировочное задание; технические условия инженерного обеспечения территории такого объединения. Проект организации и застройки территории садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения согласовывается с таким объединением, заказавшим данный проект, и утверждается в двухнедельный срок органом местного самоуправления, на территории которого выделен земельный участок.
Документами, необходимыми для согласования и утверждения проектной документации, являются: проект организации и застройки территории садоводческого или дачного некоммерческого объединения с пояснительной запиской; сметно-финансовые расчеты; графические материалы в масштабе 1:1000 или 1:2000, содержащие генеральный план застройки территории садоводческого или дачного некоммерческого объединения, чертеж перенесения указанного проекта на местность, схему инженерных сетей.
Кроме федеральных законов действуют строительные правила и нормы, актуализированные Министерством регионального развития, а именно: Свод правил СП 53.13330.2011 „СНиП 30-02-97. Планировка и застройка территорий садоводческих (дачных) объединений граждан, здания и сооружения“, утвержденный Приказом Министерства регионального развития РФ от 30 декабря 2010 г. № 849., вступивший в силу 20.05.2011г. Данный документ более подробно регламентирует параметры и ограничения застройки и обустройства индивидуальных дачных участков. Например, по периметру индивидуальных садовых, дачных участков рекомендуется устраивать сетчатое ограждение. По обоюдному письменному согласию владельцев соседних участков (согласованному правлением садоводческого, дачного объединения) возможно устройство ограждений других типов. Допускается по решению общего собрания членов садоводческого, дачного объединения устройство глухих ограждений со стороны улиц и проездов. На садовом, дачном участке следует предусматривать устройство компостной площадки, ямы или ящика, а при отсутствии канализации — и уборной.
На садовом, дачном участке могут возводиться жилое строение или жилой дом, хозяйственные постройки и сооружения, в том числе — теплицы, летняя кухня, баня (сауна), душ, навес или гараж для автомобилей. Допускается возведение хозяйственных построек разных типов, определенных местными традициями и условиями обустройства. Порядок возведения, состав, размеры и назначение хозяйственных построек для содержания мелкого скота и птицы, а также требования по соблюдению санитарно-ветеринарных правил устанавливаются в соответствии с нормативными правовыми актами органов местного самоуправления. Члены садоводческих, дачных объединений, имеющие на своем участке мелкий скот и птицу, должны соблюдать санитарные и ветеринарные правила по их содержанию. Минимальные расстояния до границы соседнего участка по санитарно- бытовым условиям должны быть от: жилого строения (или дома) — 3 м; постройки для содержания мелкого скота и птицы — 4 м; других построек — 1 м; стволов высокорослых деревьев — 4 м, среднерослых — 2 м; кустарника — 1 м. На садовых, дачных участках площадью 0,06-0,12 га под строения, отмостки, дорожки и площадки с твердым покрытием следует отводить не более 30% территории. При проектировании домов для круглогодичного проживания следует учитывать требования Свода правил 55.13330.2011 „Дома жилые одноквартирные“.
Противопожарные расстояния между строениями и сооружениями в пределах одного садового участка не нормируются, однако жилое строение или жилой дом должны отстоять от красной линии улиц не менее чем на 5 м, от красной линии проездов — не менее чем на 3 м.
Как указывалось выше, самыми резонансными правовыми конфликтами являются судебные тяжбы, связанные со сносом многоквартирных жилых домов, возведенных на дачных участках. В связи с этим необходимо найти однозначный ответ на вопрос: возможно ли строительство многоэтажного жилого дома, в котором будут проживать более одной семьи (включающего несколько квартир) с точки зрения действующего законодательства? При ответе на этот вопрос необходимо учитывать несколько факторов: во-первых, характеристика планируемого объекта капитального строительства, то есть этажность, площадь и назначение строения, во-вторых, цель использования объекта собственником и круг лиц, которые будут пользоваться этим объектом.
Итак, российское законодательство не содержит запретов о строительстве многоэтажных жилых домов на дачных или садовых земельных участках, однако если этажность дома более 3, или он рассчитан на использование двумя или более семьями, тогда собственнику необходимо предварительно заказать изыскательские работы и по их результатам сформировать проектную документацию в специализированной организации, которая должна быть обязательно направлена на государственную экспертизу. При положительной экспертизе получать дальнейшие разрешения на строительство и ввод в эксплуатацию не требуется, поскольку применяется п. 17 ст. 51 ГрадК РФ. На возведенный объект должен быть оформлен кадастровый паспорт и свидетельство о государственной регистрации права собственности на жилой дом.
В том случае, когда планируется постройка трехэтажного жилого дома для использования его одной семьей и в некоммерческих целях, на объект заполняется декларация, затем на её основе выдается свидетельство о государственной регистрации права собственности. Согласно Приказу Министерства экономического развития РФ от 13 декабря 2010 г. № 628 декларация заполняется в случае отсутствия разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, проектной документации объекта недвижимости или технического паспорта на объект недвижимости. Обязательным документом в обоих случаях является правоустанавливающий документ на земельный участок, если он отсутствует, то вы рискуете потерять вложенные в строительство средства и силы.
Однако, следует признать, что и наличие государственной регистрации права собственности на жилой дом не дает гарантии его сохранности, поскольку несоответствующая закону сделка может быть признана судом недействительной. Как произошло с садоводом-застройщиком в пос. Вёшки, построившем на своем садовом участке площадью 1500 м² шестидесятиквартирный дом. После того, как все квартиры в доме были проданы, суд постановил снести новостройку. В связи с этим рекомендуется в случае приобретения квартир в многоквартирном доме проверять целевое назначение и разрешенное использование земельного участка, наличие результатов изыскательских работ, проектной документации, а также разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома. В целом многоэтажная жилая дачная застройка – это не всегда нарушение закона, и во избежание экономических потерь необходимо осуществлять строительство на дачном или садовом участке с соблюдением градостроительного законодательства и специальных строительных норм и правил. 

Автор статьи: А.Ю. Чикильдина

По всем вопросам можно записаться на прием к специалистам по телефонам:

(495) 64 — 911 — 65 или 649 — 41 — 49 или (985) 763 — 90 — 66
Внимание! Консультация платная.

Бесплатно Вы можете задать свой вопрос в разделе «Вопрос адвокату»

С аналогичной тематикой и практикой нашего Центра по теме ЗЕМЕЛЬНЫЕ СПОРЫ— вы можете ознакомиться ниже, перейдя по ссылке:

1. Приватизация земельного участка под гаражом
2. Покупка земельного участка: ознакомление с документами
3. Предварительный договор купли-продажи земельного участка
4. Признание права собственности на земельные участки
5. В каком порядке осуществляется прекращение права собственности на земельный участок в случае отказа от права на него, если запись о праве в ЕГРП отсутствует?
6. Уведомление о выделении земельного участка
7. Кадастровый учет и организация кадастровой деятельности
8. Без вины виноватый генплан
9. Предварительный договор и его последствия
10. За все надо платить… За землю тоже

• В состав наследственного имущества входит доля ООО
• Наследование и участие в ООО
• Возмещение участнику ООО причиненных убытков
• Корпоративные споры в отношении несовершеннолетних