За все надо платить... За землю тоже

• Главная
• Земельные споры
• За все надо платить... За землю тоже

19.06.20131056

ПЕРВЫЙ СТОЛИЧНЫЙ ЮРИДИЧЕСКИЙ ЦЕНТР
г. Москва, Георгиевский пер., д.1, стр.1, 2 этаж
(495) 649-41-49; (495) 649-11-65

Переход права собственности на арендованное имущество к арендатору может быть предусмотрен как договором, так и законом. В соответствии с п. 2 ст. 223 ГК РФ при отчуждении имущества, подлежащего государственной регистрации, право собственности возникает с момента такой регистрации. Исходя из этого, следует, что с момента заключения договора купли-продажи объекта недвижимости арендатор, он же покупатель, не становится собственником приобретенного объекта недвижимости, а является лишь его законным владельцем.
Возникает вопрос об определении правовой природы платы за пользование объектом недвижимости (в том числе земельным участком) с момента заключения договора купли-продажи данного объекта до момента государственной регистрации перехода права собственности на него. Вопрос актуален еще и в связи с тем, что в соответствии со ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Указанное правило возведено в правовой принцип, что свидетельствует о его включении в механизм регулирования земельных правоотношений. Подобные исключения относительно иного недвижимого имущества гражданское законодательство не содержит. С одной стороны, государственная регистрация — это констатация юридического факта (заключенного договора купли-продажи). С другой стороны, платность земельного участка предполагает необходимость взыскания одного из двух платежей: аренды либо земельного налога.
Бесспорным, на наш взгляд является то, что правовой режим относительно земли и иных объектов недвижимости должен быть единым. Проанализированная практика арбитражных судов свидетельствует об отсутствии единообразного подхода в решении вопроса об определении правовой природы платы за пользование недвижимым имуществом с момента заключения договора купли-продажи и до государственной регистрации перехода права собственности. Попробуем выделить несколько позиций, каждая из которых имеет свою конкурирующую методологическую правоприменительную основу.

Момент заключения договора и регистрации

Если иное не установлено договором купли-продажи, арендная плата за пользование недвижимым имуществом (в том числе земельным участком) с момента заключения договора купли-продажи и до момента государственной регистрации права собственности взысканию не подлежит.
Исходя из смысла п. 1 ст. 433 ГК РФ договор купли-продажи объектов недвижимости (земельных участков) вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям, то есть с момента его заключения, поскольку в силу ст. 130, 131, 551 ГК РФ обязательной является регистрация перехода права собственности на данные объекты к покупателю, а не регистрация самого договора. Значит, до регистрации права собственности на земельный участок сделка будет заключенной и действительной.
С момента заключения договора купли-продажи объекта недвижимости (земельного участка) прекращаются отношения сторон, вытекающие из договора аренды. В силу ст. 414 ГК РФ состоялась новация, поэтому арендная плата за пользование земельным участком взысканию не подлежит. Следовательно, у покупателя объекта недвижимости (земельного участка) с даты заключения договора купли-продажи и до момента перехода права собственности возникает обязанность по возмещению уплаченного продавцом налога.
Судебная практика: постановления ФАС СКО от 20.12.2007 № Ф08-8309/2007; ФАС ВСО от 12.08.2008 № Ф02-3777/2008; ФАС ВВО от 21.07.2008 по делу № А43-20919/2007; ФАС СЗО от 06.02.2009 № А56-15272/2008, от 04.09.2009 № А44-2798/2008.
Можно выделить случаи, когда стороны в договоре (дополнительном соглашении к договору) определили порядок внесения арендной платы в указанный период. Тогда за пользование объектом недвижимости (земельным участком) с момента заключения договора купли-продажи и до момента государственной регистрации перехода права собственности правомерно взимание арендной платы.
Судебная практика: постановления Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.07.2009 по делу № А53-3389/2009; ФАС ВВО от 01.12.2009 по делу № А17-749/2009.
Обязательства по оплате арендных платежей за пользование объектом недвижимости (в том числе земельным участком) прекращаются с момента государственной регистрации, так как до даты государственной регистрации права собственности на этот объект покупатель (арендатор) собственником не является.
В соответствии с положениями ст. 432, 433 ГК РФ договор купли-продажи объектов недвижимости (в том числе земельных участков) считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации.
Следовательно, до момента государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости продавец продолжает оставаться арендодателем, а покупатель арендатором. Соответственно презюмируется обязанность уплачивать арендную плату за пользование объектом недвижимости (в том числе земельным участком) с момента заключения договора купли-продажи и до момента государственной регистрации перехода права собственности.
Судебная практика: Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.12.2008 по делу № А53-12367/08.

Если оплачена выкупная цена

Если покупателем объекта недвижимости (в том числе земельного участка) полностью оплачена выкупная цена, у арендодателя (продавца) отсутствуют основания для взыскания с арендатора (покупателя) неосновательного обогащения в размере арендной платы с момента заключения договора купли-продажи до момента государственной регистрации перехода права собственности. В соответствии с положениями п. 2 ст. 1105 ГК РФ обязанность возмещения неосновательного обогащения за пользование чужим имуществом возникает при условии, что лицо пользовалось имуществом потерпевшего без намерения его приобретения. Ввиду того что арендатором оплачена выкупная цена в полном размере, то согласно п. 60 совместного Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ № 10/22 от 29.04.2010 после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности покупатель (арендатор) является законным владельцем. Следовательно, основание владения у арендатора — законное, и к нему не подлежат применению нормы главы 60 ГК РФ.
Судебная практика: Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.01.2011 по делу № А53-17829/10.
Все проиллюстрированные выше подходы применяются арбитражными судами различных уровней и округов.
Данный вопрос 14 февраля 2011 года обсуждался на научно-консультативном совете при ВАС РФ. Надеемся, что после опубликования рекомендаций будет создана методологическая основа для формирования окончательно определенной практики в системе арбитражных судов Российской Федерации.
В настоящее время в целях минимизации проблем исполнения договора купли-продажи недвижимого имущества (в том числе земельного участка) наиболее целесообразно разрешать вопрос об определении платы за пользование объектами в самих договорах либо в дополнительных соглашениях к ним.

Авторы статьи: Тимур Кация, Инна Сырбу
Источник: Российская правовая газета «эж-ЮРИСТ»

По всем вопросам можно записаться на прием к специалистам по телефонам:

(495) 64 — 911 — 65 или 649 — 41 — 49 или (985) 763 — 90 — 66
Внимание! Консультация платная.

Бесплатно Вы можете задать свой вопрос в разделе «Вопрос адвокату»

С аналогичной тематикой и практикой нашего Центра по теме ЗЕМЕЛЬНЫЕ СПОРЫ— вы можете ознакомиться ниже, перейдя по ссылке:

1. Общие и особенные положения признания договора купли-продажи публичных земельных участков недействительным
2. Земельные правоотношения
3. Защита прав третьих лиц при наличии зарегистрированного «несуществующего» права на объект недвижимости
4. О признании незаконным расторжения договора аренды земельного участка
5. Согласование сторонами договора аренды лесного участка
6. Договор аренды земельного участка с множественностью лиц
7. Право собственности на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом
8. Взыскание неосновательного обогащения как формы платы за земельный участок не предусмотрена
9. Заключение договора аренды земельного участка
10. Передача земельных участков в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов)

• В состав наследственного имущества входит доля ООО
• Наследование и участие в ООО
• Возмещение участнику ООО причиненных убытков
• Корпоративные споры в отношении несовершеннолетних