Предварительный договор купли-продажи земельного участка

• Главная
• Земельные споры
• Предварительный договор купли-продажи земельного участка

15.11.20133373

ПЕРВЫЙ СТОЛИЧНЫЙ ЮРИДИЧЕСКИЙ ЦЕНТР
г. Москва, Георгиевский пер., д.1, стр.1, 2 этаж
(495) 649-41-49; (495) 649-11-65

  «Знали бы, где упадем – подстелили бы соломки». Иногда это выражение очень хорошо вписывается в сделки с недвижимостью. Особенно в случаях с недобросовестными продавцами.

В прошлом месяце мне позвонил один старый знакомый по имени Александр и рассказал свою печальную историю. Смысл ее заключался в том, что его «кинул» продавец участка. Иными словами, продавец в последний момент отказался от заключения сделки, не явился на подписание до-говора в Управление Росреестра, мотивируя тем, что нашел другого покупателя, который платит больше. А все устные обещания, которые он давал Александру, якобы уже недействительны. Смыты осенним дождем.

Как вам такая ситуация? Она не так уж и редка, хотя и встречается в разных вариациях. И чтобы, как в известном выражении, «подстелить соломки», используется достаточно простой инструмент. Предварительный договор. О нем и пойдет речь.

Само наименование такого договора — предварительный — говорит о том, что он предшествует другому договору. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор купли-продажи земельного участка (основной договор) на условиях, предусмотренных предвари-тельным договором. В случае уклонения одной из сторон от заключения основного договора вторая сторона сможет заставить ее это сделать, т.е. исполнить условия предварительного договора.

Несмотря на кажущуюся простоту, предварительный договор имеет свои особенности, которые обязательно надо учитывать, чтобы избежать потери денег, времени и нервов.

1. В какой момент заключать предварительный договор

Предварительный договор купли-продажи земельного участка нужно заключать с продавцом сразу после ознакомления с документами на участок. Разумеется, если все документы в порядке. Об этих документах я рассказывал в прошлом выпуске газеты.

2. Устно или письменно

Предварительный договор заключается в письменной форме. Обязательно. Иначе повторите ошибку моего знакомого, с которой начался данный рассказ. Договор подписывается в двух экземплярах. Один экземпляр передается продавцу, а второй экземпляр остается у покупателя. Регистрировать предварительный договор не нужно, закон этого не требует.

3. Предмет предварительного договора купли-продажи земельного участка

Предметом предварительного договора купли-продажи земельного участка является обязательство сторон заключить в будущем основной договор купли-продажи земельного участка на условиях, определенных в предварительном договоре.

В предварительном договоре нужно четко указать признаки приобретаемого земельного участка: адрес места нахождения, кадастровый номер, общую площадь. Без указания этих данных договор является недействительным и не влечет правовых последствий для его сторон.

4. Срок в предварительном договоре

В предварительном договоре укажите срок заключения основного договора купли-продажи. При этом нежелательно использовать выражения «в ближайшее время», „в кратчайшие сроки“ и т.п. Срок должен быть указан четко. Если же срок не будет определен в предварительном договоре, то основной договор подлежит заключению в течение одного года с момента заключения предвари-тельного. Один год – это очень много, и такое условие таит в себе массу опасностей, являющихся темой для отдельной статьи. Вообще не желательно, если срок заключения основного договора, указанный в предварительном, превышает две недели.

5. Стоимость земельного участка

Согласовав в предварительном договоре стоимость земельного участка, вы обезопасите себя от стремления некоторых продавцов «срубить побольше», т.е. в последний момент поднять цену участка. Продавец участка, связанный с вами предварительным договором, будет осознавать, что поднимать цену уже нельзя. И если он это сделает, то вы как покупатель сможете осуществить понуждение его к заключению сделки по той цене, которая установлена в предварительном договоре. Это ваша гарантия. Следует отметить, что произвести такое „понуждение“ вы можете только в судебном порядке путем подачи соответствующего искового заявления. В таком случае ваш продавец оплатит вам судебные расходы.

6. Задаток или аванс

Многие продавцы стремятся получить от покупателей часть оплаты за участок уже при подписании предварительного договора. Еще с давней подачи агентств недвижимости эту сумму в договоре называют задатком. Покупатели, как правило, не отказываются, полагая, что выплата задатка крепче «свяжет» с продавцом, ведь в случае уклонения от сделки он вернет задаток в двойном раз-мере. Однако функция задатка, как обеспечительной меры, не может быть реализована в рамках предварительного договора, так как договор этот является организационным, и в его исполнение не может производиться передача какого-либо имущества, в том числе и денег. Есть судебная практика по этому вопросу. Намерение заключить в будущем договор не означает, что уже воз-никло обязательство за что-либо  платить. Поэтому денежная сумма, оплаченная покупателем в рамках предварительного договора, рассматривается не как задаток, а как аванс. Даже если названа задатком. Из этого вытекает, что в случае неисполнения продавцом условий предварительного договора покупатель не вправе требовать возврата уплаченной суммы в двойном размере. Ему просто возвращается аванс.

Наиболее же приемлемым вариантом обеспечения обязательств по предварительному договору может быть неустойка в виде штрафа или пени.

Самый простой совет:

В целях юридической безопасности сделки закажите изготовление текста предварительного договора узкоспециализированному адвокату. Договор будет составлен с учетом индивидуальных особенностей намечаемой вами сделки.

И в заключение хочу вас кое-о чем предупредить. На практике возможны ситуации, когда в течение установленного в предварительном договоре срока основной договор так и не заключен. И если при этом ни одна из сторон не направила другой стороне предложения его заключить, то обя-ательства, вытекающие из предварительного договора, прекращаются. Это означает, что сторона, считающая себя потерпевшей, не сможет понудить другую сторону заключить основной договор на условиях, установленных в предварительном. Даже в судебном порядке.

Не попадите в эту ловушку. Умейте соблюдать закон, и он поможет вам в достижении поставленных целей.

Автор статьи: Е.Ю. Левит

По всем вопросам можно записаться на прием к специалистам по телефонам:

(495) 64 — 911 — 65 или 649 — 41 — 49 или (985) 763 — 90 — 66
Внимание! Консультация платная.

Бесплатно Вы можете задать свой вопрос в разделе «Вопрос адвокату»

С аналогичной тематикой и практикой нашего Центра по теме ЗЕМЕЛЬНЫЕ СПОРЫ— вы можете ознакомиться ниже, перейдя по ссылке:

1. Признание права собственности на земельные участки
2. В каком порядке осуществляется прекращение права собственности на земельный участок в случае отказа от права на него, если запись о праве в ЕГРП отсутствует?
3. Уведомление о выделении земельного участка
4. Кадастровый учет и организация кадастровой деятельности
5. Без вины виноватый генплан
6. Предварительный договор и его последствия
7. За все надо платить… За землю тоже
8. Хозяйственный оборот земельных участков, находящихся в государственной собственности
9. Земельный участок под многоквартирным домом
10. Принудительное возникновение права собственности на земельные участки

• В состав наследственного имущества входит доля ООО
• Наследование и участие в ООО
• Возмещение участнику ООО причиненных убытков
• Корпоративные споры в отношении несовершеннолетних