Изменение срока действия договора аренды

• Главная
• Споры по договору аренды
• Изменение срока действия договора аренды

28.10.2014761

ПЕРВЫЙ СТОЛИЧНЫЙ ЮРИДИЧЕСКИЙ ЦЕНТР
г. Москва, Лубянский проезд, д. 5, стр. 1
(495) 649-11-65; (985)

АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 13 октября 2014 г. по делу N А40-49541/13-9-531

Резолютивная часть объявлена 07 октября 2014 года
Полный текст постановления изготовлен 13 октября 2014 года
Арбитражный суд Московского округа в составе: председательствующего-судьи Волкова С. В.,
судей Дунаевой Н. Ю., Комаровой О. И.
при участии в заседании:
от истца — Международного общественного благотворительного фонда «Во имя мира и человека» — Азизбекян И. А., доверенность N 117/ф-д-12, сроком на 3 года,
от ответчика — Департамента городского имущества города Москвы — Зебелян С. А., доверенность N 33-Д-955/13 от 27.12.2013 г. сроком по 31.12.2014 г.
от третьих лиц: 1. Правительства Москвы — Сараев Д. В., доверенность N 4-14-23710/1 от 26.10.2011 г. сроком на 3 года, Зебелян С. А., доверенность N 4-47-1322/3 от 27.12.2013 г., Ланда В. М., доверенность N 4-14-841/3 от 07.10.2013 г. сроком на 3 года,
2. Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве — не явился, извещен,
рассмотрев 07 октября 2014 года в открытом судебном заседании кассационную жалобу Международного общественного благотворительного фонда „Во имя мира и человека“ (истец)
на решение от 30 января 2014 года
Арбитражного суда города Москвы
принятое судьей Иевлевым П. А.
и постановление от 30 июня 2014 года
Девятого арбитражного апелляционного суда
принятое судьями Барановской Е. Н., Красновой С. В., Кузнецовой Е. Е.
по иску Международного общественного благотворительного фонда „Во имя мира и человека“ (ОГРН 1027739418640)
к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423)
третьи лица: 1. Правительство Москвы, 2. Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве
об обязании издать распоряжение об изменении срока действия договора аренды N М-09-000090 от 20.09.2011 г. и обязании подготовить и направить проект дополнительного соглашения к договору об изменении его срока действия по 15.02.2018 г.

установил:

Международный общественный благотворительный фонд «Во имя мира и человека» (далее — МОБФ „Во имя мира и человека“) обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту земельных ресурсов города Москвы (правопреемником которого является Департамент городского имущества города Москвы) об обязании ответчика издать распоряжение об изменении срока действия договора аренды от 20.09.2011 г. N М-09-000090 земельного участка по адресу: г. Москва, ул. Песчаная, вл. 10 до 15.02.2018 г., обязании ответчика подготовить и направить в адрес истца проект дополнительного соглашения к договору аренды от 20.09.2011 N М-09-000090 земельного участка по адресу: г. Москва, ул. Песчаная, вл. 10 об изменении срока действия договора аренды до 15.02.2018 года, в соответствии с Проектом организации строительства.
Требования, предъявленные со ссылкой на нормы статей 451 — 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 22, 29 Земельного кодекса Российской Федерации мотивированы тем, что ответчик неправомерно отказался от перезаключения договора аренды земельного участка на новый срок и необоснованно прекратил арендные отношения.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены Правительство Москвы, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве.
Решением от 30 января 2014 года Арбитражный суд города Москвы в иске отказал.
Суд первой инстанции исходил из того, что договор аренды от 20.09.2011 г. N М-09-000090 прекратил свое действие, между тем действующим законодательством не предусмотрено продление срока действия прекращенного договора.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 30 июня 2014 года решение оставлено без изменения, с поддержанием выводов суда первой инстанции.
Законность вынесенных решения и постановления проверяется в порядке статей 274, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе Международного общественного благотворительного фонда „Во имя мира и человека“, которое не согласно с судебными актами, просит их отменить, как принятые при неправильном применении норм материального права и несоответствием выводов судов фактическим обстоятельствам дела, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Заявитель кассационной жалобы полагает, что суды обеих инстанций не применили положения пункта 3 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации и неправильно применили статью 451 Гражданского кодекса Российской Федерации. Кроме того, суды не учли, что продление срока договора аренды определено Проектом организации строительства и самим договором аренды. Вывод судов о том, что истцу не выдан градостроительный план земельного участка не соответствует обстоятельствам дела, так как градостроительный план земельного участка был выдан Москомархитектурой и предоставлен в материалы дела.
Представитель заявителя кассационной жалобы в судебном заседании суда кассационной инстанции поддержал доводы, изложенные в жалобе, просил судебные акты отменить.
Представитель Департамента городского имущества города Москвы в судебном заседании суда кассационной инстанции возражал против удовлетворения кассационной жалобы, полагая, что судебные акты являются законными и обоснованными.
Представитель Правительства Москвы в судебном заседании также возражал против удовлетворения кассационной жалобы.
Кассационным судом направлена в адрес Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве копия определения о назначении судебного заседания по рассмотрению кассационной жалобы, однако его представители в суд не явились.
В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о принятии кассационной жалобы к производству, о времени и месте судебного заседания была опубликована на официальном интернет-сайте суда. В деле имеется информация с сайта Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации о публикации судебного акта.
С учетом принятых судом мер по надлежащему извещению указанного лица, суд кассационной инстанции, совещаясь на месте, вынес определение о рассмотрении кассационной жалобы в его отсутствие.
Выслушав явившихся представителей лиц, участвующих в деле, обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения норм процессуального и материального права при вынесении решения и постановления, Арбитражный суд Московского округа не находит оснований для отмены судебных актов в связи со следующим.
Как установлено судами обеих инстанций на основании предоставленных в материалы дела доказательств, распоряжением Правительства Москвы от 23.07.2004 N 1472-РП принято решение о проектировании и строительстве в 2004 — 2015 годах жилого комплекса по индивидуальному проекту по адресу: ул. Песчаная, вл. 10. Строительство объекта необходимо было провести в две очереди: первый пусковой комплекс — 2008 — 2012 годы, в том числе, для переселения жителей; второй пусковой комплекс — 2013 — 2015 годы. Тем же распоряжением Фонд (инвестор проекта) обязан обеспечить выполнение функций заказчика и финансирование проектирования и строительства жилого комплекса по индивидуальному проекту с подземным гаражом-автостоянкой за счет собственных средств и средств привлеченных соинвесторов — физических и юридических лиц.
24 ноября 2004 года между Правительством Москвы (Администрация), МОБФ „Во имя мира и человека“ (Инвестор) и ООО „СтройГрупп“ (Соинвестор) был заключен инвестиционный контракт на строительство инвестиционного объекта.
Пунктом 7 распоряжения Правительства Москвы от 15.09.2008 N 2092-РП Департаменту земельных ресурсов города Москвы (правопредшественник департамента) дано поручение об оформлении Фонду в установленном порядке договоров аренды земельных участков для проектирования и строительства первого и второго пускового комплекса.
20 сентября 2011 года между Департаментом земельных ресурсов города Москвы (правопредшественник Департамента городского имущества города Москвы, арендодатель) и МОБФ „Во имя мира и человека“ (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка для целей капитального строительства N М-09-000090, в соответствии с которым арендатору в аренду был передан земельный участок площадью 14 071 кв. м, имеющий адресные ориентиры: г. Москва, ул. Песчаная, вл. 10, для проектирования и строительства первого пускового комплекса, предназначенного в том числе и для переселения жителей из жилого дома по адресу: г. Москва, ул. Песчаная, вл. 10.
Согласно пункту 2.1 договор был заключен на срок до 31 декабря 2012 года.
Государственная регистрация договора осуществлена 30 сентября 2011 года.
18 октября 2012 года истец направил в адрес Департамента земельных ресурсов города Москвы предложение о продлении срока действия вышеназванного договора аренды до 15 февраля 2018 года.
Между тем, Департамент земельных ресурсов города Москвы 05 декабря 2012 года направил истцу уведомление о прекращении действия договора аренды с 31 декабря 2012 года и об отказе от его перезаключения на новый срок.
В Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись о прекращении прав и обязанностей по указанному договору аренды.
Обращаясь в арбитражный суд, истец ссылался на то, что в целях реализации инвестиционного контракта, заключенного с Правительством Москвы, срок действия договора аренды должен быть продлен на срок, определенный Проектом организации строительства.
Суд кассационной инстанции соглашается с выводами судов обеих инстанций об отсутствии оснований для удовлетворения требований истца в связи со следующим.
Согласно пункту 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В пункте 2.1 договора аренды N М-09-000090 было предусмотрено, что договор заключается на срок до 31 декабря 2012 года.
В уведомлении от 05 декабря 2012 года Департамент земельных ресурсов города Москвы на основании статей 407, пункта 1 статьи 610, статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации уведомил истца об истечении срока договора аренды 31 декабря 2012 года, необходимости освободить земельный участок к этому сроку и об отказе от перезаключения договора на новый срок.
Таким образом, поскольку арендодатель возразил против продолжения арендных отношений до истечения срока действия договора, то в силу пункта 3 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства сторон по договору аренды были прекращены ввиду окончания срока действия договора.
Между тем, продлить срок действия возможно только в отношении действующего договора.
Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
При таких обстоятельствах, учитывая выраженное арендодателем волеизъявление об отсутствии желания продлевать арендные отношения на новый срок, а также учитывая прекращение договорных отношений надлежащим образом, суды обеих инстанций сделали правильный вывод об отсутствии оснований для обязания арендодателя подготовить проект дополнительного соглашения к договору аренды об изменении срока действия договора.
Более того, в данном случае не имеется и предусмотренных законом или договором оснований для заключения нового договора аренды на иной срок.
Суд кассационной инстанции также учитывает установленные арбитражным судом по делу N А40-173871/12-72-1100 обстоятельства (решение Арбитражного суда города Москвы от 23 апреля 2013 года оставлено в силе постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 26 декабря 2013 года), а именно то, что инвестиционный контракт от 24 ноября 2004 года прекратил свое действие с 01 января 2007 года ввиду истечения срока его действия и отсутствия доказательств заключения сторонами соглашений, предусматривающих продление срока действия контракта.
Кроме того, Правительством Москвы признаны утратившими силу распоряжение от 23.07.2004 N 1472-РП „О строительстве жилого комплекса по адресу: ул. Песчаная, вл. 10 (Северный административный округ)“, распоряжение от 15.09.2008 N 2092-РП „О внесении изменений и дополнений в распоряжение Правительства Москвы от 23.07.2004 г. N 1472-РП“, распоряжение от 31.08.2009 N 2028-РП „Об утверждении Акта разрешенного использования участка градостроительного объекта (земельного участка) для осуществления строительства жилого комплекса с подземной автостоянкой по адресу: ул. Песчаная, вл. 10“, пункт 4 распоряжения от 23.03.2010 N 522-РП „О признании утратившими силу отдельных положений и внесении изменений в отдельные распоряжения Правительства Москвы“, о чем им 04.12.2012 принято распоряжение N 764-РП.
Законность распоряжения N 764-РП проверялась по делу N А40-173871/12-72-1100 и в удовлетворении требования Международного общественного благотворительного фонда „Во имя мира и человека“ о признании незаконным распоряжения Правительства Москвы от 04.12.2012 N 764-РП отказано.
Между тем, признание распоряжений Правительства Москвы N 1472-РП и N 2092-РП также следует принимать во внимание в совокупности с вышеизложенными обстоятельствами при рассмотрении заявленных по настоящему делу требований.
Помимо этого, как следует из пункта 3.2 договора аренды земельного участка, заключенного с истцом, продолжительность второго этапа — строительства и иных работ, необходимых для ввода объекта в эксплуатацию, получение в установленном порядке разрешения на эксплуатацию объекта, определяется на основании проекта организации строительства, согласованного Московской государственной вневедомственной экспертизой в составе проектной документации с учетом времени, необходимого для получения в установленном порядке разрешения на эксплуатацию объекта, и закрепляется в графике выполнения отдельных этапов работ и ввода объекта в эксплуатацию с оформлением имущественных прав. График оформляется Сторонами в течение месяца со дня согласования Московской государственной вневедомственной экспертизой проектной документации и утверждается в качестве неотъемлемой части договора соответствующим дополнительным соглашением.
Однако, как установили суды обеих инстанций по настоящему делу, проект строительства в качестве дополнительного соглашения сторонами не подписан, график выполнения отдельных этапов работ и ввода объекта в эксплуатацию не согласован, поскольку МОБФ „Во имя мира и человека“ не завершен первый этап, предусмотренный договором аренды — оформление разрешения на строительство.
Кроме того, суд первой инстанции также указал на то, что к 31 декабря 2012 года (дате истечения срока действия договора аренды) истекло более 8 лет с момента заключения инвестиционного контракта, что значительно превышает 5 лет — срок нормативного строительства объекта. Тогда как, начиная с 2004 года, истец располагал возможностью предпринимать действия для обеспечения строительства на земельном участке.
При этом, несостоятельным является довод кассационной жалобы о неправильном применении судами положений статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку в данном случае заявителем неправильно толкуются правовые нормы этой статьи, предусматривающей под существенным изменением обстоятельств:
— во-первых, стороны при заключении договора исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
— во-вторых, изменение обстоятельств должно быть вызвано причинами, которые заинтересованная сторона была не в состоянии преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
— в-третьих, исполнение договора при наличии существенно изменившихся обстоятельств без соответствующего изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
— в-четвертых, из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск наступления данных обстоятельств несет заинтересованная сторона.
Названные четыре условия должны присутствовать одновременно и в совокупности.
Кроме того, даже при наличии существенно изменившихся обстоятельств изменение договора судебным решением по правилам статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации допускается в исключительных случаях.
В то же время, истец в силу статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации при заключении договора аренды вправе был самостоятельно определять условия договора и, уже заключив его, принял соответственно определенные обязательства, которые в силу норм статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации должны исполняться надлежащим образом.
При этом, истец также должен был осознавать возможные последствия, связанные с предпринимательским риском принимая на себя те обязательства, которые были предусмотрены договором аренды с учетом заключения договора аренды сроком на 1 год и 3 месяца, а также объективно предвидеть реальную возможность исполнения принятых обязательств в этот срок аренды, в том числе принимать во внимание временные периоды обращения в государственные органы для получения необходимых документов для выполнения строительных работ и прогнозировать вероятность разного рода действий или бездействия органов (ст. 2 ГК РФ).
Вступая в договорные отношения, истец не мог исключать вероятность наступления указанных им в кассационной жалобе событий.
Между тем, отказ Москомархитектуры в выдаче ГПЗУ, а также судебные процессы, на которые ссылается заявитель кассационной жалобы, не являются теми изменившимися обстоятельствами, с которыми закон связывает возникновение права на изменение договора аренды по смыслу статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, о чем правильно сделал вывод суд первой инстанции.
Таким образом, в данном случае обстоятельства, на которые ссылается заявитель кассационной жалобы, не относятся к числу тех, возникновение которых нельзя было предвидеть.
С учетом изложенного, не имеется предусмотренных законом оснований для обязания Департамента городского имущества города Москвы издать распоряжение об изменении срока действия недействующего договора аренды.
Учитывая вышеизложенное, доводы кассационной жалобы, подробно и внимательно изученные кассационным судом, подлежат отклонению как несостоятельные, направленные на переоценку имеющихся в деле доказательств и установленных арбитражным судом обстоятельств, что недопустимо в суде кассационной инстанции в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В связи с этим, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что судебные акты являются законными и обоснованными и не имеется предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для их отмены по доводам кассационной жалобы.
Руководствуясь ст. ст. 274, 284, 286, п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Московского округа

постановил:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 30 января 2014 года и постановление от 30 июня 2014 года Девятого арбитражного апелляционного суда по делу N А40-49541/13-9-531 оставить без изменения, а кассационную жалобу — без удовлетворения.

Председательствующий — судья
С.В.ВОЛКОВ

Судьи
Н.Ю.ДУНАЕВА
О.И.КОМАРОВА

По всем вопросам можно записаться на прием к специалистам по телефонам:

(495) 64 — 911 — 65 или 649 — 41 — 49 или (985) 763 — 90 — 66
Внимание! Консультация платная.

Бесплатно Вы можете задать свой вопрос в разделе     «Вопрос адвокату»

С аналогичной тематикой и практикой нашего Центра по теме  СПОРЫ ПО ДОГОВОРУ АРЕНДЫ — вы можете ознакомиться ниже, перейдя по ссылке:

1. Когда договор аренды подлежит государственной регистрации?
2. Что нужно для заключения договора аренды нежилого помещения?
3. Государственная регистрация дополнительного соглашения к договору аренды
4. Взыскание задолженности и пени по договору аренды земельного участка
5. О взыскании задолженности за пользование арендованным имуществом
6. Взыскание неосновательного обогащения
7. Взыскание долга по арендной плате
8. Взыскание неустойки
9. Оспаривание отказа в государственной регистрации договора аренды земельного участка
10. Арендатор не обязан содержать общее имущество многоквартирного дома

• В состав наследственного имущества входит доля ООО
• Наследование и участие в ООО
• Возмещение участнику ООО причиненных убытков
• Корпоративные споры в отношении несовершеннолетних