Статьи

• Главная
• Статьи
• Правоотношения в области ипотеки

14.06.20132177

ПЕРВЫЙ СТОЛИЧНЫЙ ЮРИДИЧЕСКИЙ ЦЕНТР
г. Москва, Георгиевский пер., д.1, стр.1, 2 этаж
(495) 649-41-49; (495) 649-11-65

 ПРАВООТНОШЕНИЯ В ОБЛАСТИ ИПОТЕКИ

В настоящее время правоотношения в области ипотеки (залога недвижимости) регулируются Федеральным законом от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в ред. от 1 июля 2011 г.) и некоторыми другими законодательными актами Российской Федерации.

Значение ипотеки и, соответственно, регулирующего ее законодательства для экономики и гражданского права нашей страны, а также для хозяйствующих субъектов и отдельных граждан (вовлеченных в ипотечные правоотношения, в частности в жилищной сфере) весьма велико.

Предложениям в порядке de lege ferenda по совершенствованию действующего законодательства Российской Федерации об ипотеке, выработанным автором, и посвящена настоящая статья. Некоторые из них позволяют, как представляется, усовершенствовать действующее российское законодательство не только об ипотеке, но и о залоге вообще (данное обстоятельство в настоящей статье в соответствующих случаях специально оговаривается).

Наши предложения заключаются в следующем.

1. Одним из ключевых моментов для юридической судьбы залоговых правоотношений, включая ипотечные, является обращение кредитором-залогодержателем (в том числе ипотечного залогодержателя) взыскания на предмет залога (предмет ипотеки) в условиях несостоятельности (банкротства) залогодателя. Именно в направлении обеспечения приоритетной защиты прав и законных интересов кредиторов-залогодержателей в условиях конкуренции их с конкурсными кредиторами первой и второй очереди отечественным законодателем относительно недавно были сделаны самые решительные шаги (ст. 138 Федерального закона от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (в ред. от 18 июля 2011 г.) в ред. Федерального закона от 30 декабря 2008 г. N 306-ФЗ „О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием порядка обращения взыскания на заложенное имущество“).

Однако, на наш взгляд, отечественному законодателю следует проделать аналогичные шаги в законодательстве о несостоятельности (банкротстве) кредитных организаций (предлагаем в порядке de lege ferenda изложить пункт 4 ст. 50.36 Федерального закона от 25 февраля 1999 г. N 40-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве) кредитных организаций» (в ред. от 27 июня 2011 г.) в редакции, аналогичной пунктам 1 — 2.1 ст. 138 Закона о банкротстве).

2. Еще одним ключевым моментом для юридической судьбы залоговых правоотношений, включая ипотечные, является обращение кредитором-залогодержателем (включая ипотечного залогодержателя) взыскания на предмет залога (в том числе предмет ипотеки) в условиях ликвидации юридического лица — залогодателя, не связанной с его несостоятельностью (банкротством).

Данные правоотношения урегулированы абзацем вторым п. 2 ст. 64 Гражданского кодекса РФ. Мы предлагаем в порядке de lege ferenda несколько «потеснить» кредиторов первой и второй очереди, права требования которых возникли до заключения соответствующего договора залога, уравняв их по праву (чтобы тем и другим причиталось по 50%) с кредиторами по обязательствам, обеспеченным залогом имущества ликвидируемого юридического лица.

3. Мы поддерживаем реализуемую в настоящее время инициативу законодателя по облегчению положения гражданина — ипотечного залогодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи, нарушившего обеспеченное соответствующей ипотекой денежное обязательство. В том числе мы одобряем внесение в статью 78 Закона об ипотеке поправки о льготном (до пяти лет) сроке, в течение которого соответствующий гражданин — ипотечный залогодатель и проживающие совместно с ним члены его семьи не подлежали бы выселению из соответствующего жилья. Аналогичную норму следует внести и в статью 446 Гражданского процессуального кодекса РФ, а также в законодательство о банкротстве физических лиц, не выступающих индивидуальными предпринимателями.

Таким образом должны, в частности, проявляться гуманистические начала в гражданском законодательстве.

4. Исходя из содержания абзаца первого п. 3 ст. 10 Закона об ипотеке соглашение об ипотеке может быть включено в кредитный или иной договор, содержащий обеспеченное ипотекой обязательство.

Предлагаем (здесь и далее в порядке de lege ferenda) дополнить данную норму абзацем вторым следующего содержания: «При этом недействительность или незаключенность договора, содержащего обеспеченное ипотекой обязательство, влекут за собой соответственно недействительность или незаключенность включенного в такой договор соглашения об ипотеке».

5. Полагаем, что, принимая во внимание особую значимость договора об ипотеке для гражданского оборота и необходимость максимальной определенности его условий, следует законодательно предписать квалифицированную простую письменную форму договора об ипотеке — его заключение посредством составления одного документа, подписываемого сторонами.

Кроме того, в целях обеспечения максимальной определенности условий сделки, предусмотренной абзацем первым п. 1 ст. 48 Закона об ипотеке, предлагаем изложить данный абзац в следующей редакции: «При передаче прав на закладную совершается путем составления одного документа, подписываемого сторонами, сделка в простой письменной форме».

Предлагаем также дополнить первое предложение абзаца первого п. 1 ст. 55 Закона об ипотеке после слов «отдельного договора» словосочетанием» , составляемого в виде отдельного документа, подписываемого сторонами». Это позволит достичь максимальной определенности условий соответствующих договоров.

6. Согласно статье 15 Закона об ипотеке к закладной могут составляться приложения (например, поэтажный план закладываемого здания).

На основании статьи 18 Закона об ипотеке утраченная закладная подлежит восстановлению (предусмотрены составление и выдача ее дубликата). Предлагаем дополнить абзац первый п. 4 ст. 18 Закона об ипотеке вторым предложением следующего содержания: «Если к утраченной закладной имелось приложение (статья 15 настоящего Федерального закона), то к дубликату закладной прилагается аналогичное приложение, за исключением случаев, предусмотренных абзацем вторым статьи 15 настоящего Федерального закона».

7. В соответствии с абзацем первым п. 1 ст. 25 Закона об ипотеке регистрационная запись в Едином реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним об ипотеке по общему правилу погашается в течение трех дней с момента поступления в регистрирующий орган решения суда, арбитражного или третейского суда о прекращении ипотеки. Предлагаем дополнить абзац первый п. 1 ст. 25 Закона об ипотеке словосочетанием «вступившего в законную силу». Иначе возможны недоразумения с не вступившими в законную силу судебными актами.

8. В соответствии с абзацем первым ст. 26 Закона об ипотеке любое лицо вправе получить в органе, зарегистрировавшем ипотеку, заверенную выписку из регистрационной записи. Полагаем, в этой норме следует конкретизировать содержание заверенной выписки из регистрационной записи об ипотеке. Такие выписки должны быть унифицированными и оптимально информативными.

9. Предлагаем дополнить статью 28 Закона об ипотеке новым (последним) абзацем следующего содержания: «Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, который зарегистрировал или должен был зарегистрировать ипотеку и возместивший убытки в соответствии с настоящей статьей, приобретает право в порядке регресса взыскать полную сумму соответствующих убытков со своего должностного лица (своих должностных лиц), виновного (виновных) в причинении возмещенных убытков заинтересованному лицу».

10. Принимая во внимание, что ответчик в соответствии с действующим гражданским процессуальным и арбитражным процессуальным законодательством Российской Федерации сам не может привлечь к участию в деле другое лицо в качестве другого ответчика или третьего лица (это прерогатива суда, а в случае с другим ответчиком — также истца), предлагаем в пункте 1 ст. 33 Закона об ипотеке вместо слов «привлечь такого залогодержателя к участию в деле» ввести предложение: „немедленно ходатайствовать перед судом о привлечении такого залогодержателя к участию в деле в качестве другого ответчика (если удовлетворение иска полностью или в части угрожает легитимности соответствующего права залога и соответствующему правовому статусу залогодержателя) или третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (в остальных случаях) “.

11. Для внесения ясности в нормы абзаца третьего ст. 39 Закона об ипотеке предлагаем в данном абзаце после союза «и» добавить фразу „в случае отсутствия надлежащего досрочного исполнения данного обязательства“ — и далее по тексту.

12. На основании нормы пункта 1 ст. 53 Закона об ипотеке представляется целесообразным дополнить пункт 4 ст. 46 этого Закона словами: «способом, позволяющим объективно зафиксировать момент получения такого уведомления адресатом».

13. В связи с включением в Закон об ипотеке норм последнего (шестого) абзаца п. 3 ст. 54 Закона об ипотеке, видимо, законодателю следовало бы внести соответствующие поправки в ГПК РФ и Арбитражный процессуальный кодекс РФ. Кроме того, следует урегулировать вопросы, связанные с обжалованием как решений суда об отмене решений того же суда об обращении взыскания на заложенное по договору об ипотеке имущество, так и решений (или определений?) об отказе в отмене решений того же суда об обращении взыскания на такое имущество.

14. В последнем (шестом) абзаце п. 3 ст. 54 Закона об ипотеке после слова «ипотекой», видимо, по ошибке законодателя отсутствует запятая.

15. Предлагаем в пункте 4 ст. 64 Закона об ипотеке после слов «только с одновременной ипотекой» добавить фразу „тому же залогодержателю в обеспечение исполнения того же обязательства“ — и далее по тексту, только вместо слова „ним“ поместить словосочетание „соответствующим земельным участком“.

Автор статьи: В.С. Буров

По всем вопросам можно записаться на прием к специалистам по телефонам:

(495) 64 — 911 — 65 или 649 — 41 — 49 или (985) 763 — 90 — 66
Внимание! Консультация платная.

Бесплатно Вы можете задать свой вопрос в разделе «Вопрос адвокату»

С другой тематикой и практикой нашего Центра — вы можете ознакомиться ниже, перейдя по ссылке:

1. Прецедентные свойства актов ВАС РФ в сфере оборота недвижимости
2. Совет дома как новый институт самоорганизации собственников помещений в многоквартирном доме
3. Проблема доступности ипотечного жилищного кредитования
4. Отказ в регистрации сделки с недвижимостью
5. Споры о защите нарушенных вещных прав
6. Прекращение залога в случае гибели заложенной вещи
7. Как составить безопасный договор аренды
8. Защита прав добросовестного приобретателя
9. Возмещение убытков
10. Определение порядка пользования общей собственностью

• В состав наследственного имущества входит доля ООО
• Наследование и участие в ООО
• Возмещение участнику ООО причиненных убытков
• Корпоративные споры в отношении несовершеннолетних