Статьи

• Главная
• Статьи
• Предварительный договор купли продажи недвижимости

30.06.20132661

ПЕРВЫЙ СТОЛИЧНЫЙ ЮРИДИЧЕСКИЙ ЦЕНТР
г. Москва, Георгиевский пер., д.1, стр.1, 2 этаж
(495) 649-41-49; (495) 649-11-65

Заключен предварительный договор купли-продажи нежилого недвижимого имущества. Продавец уклоняется от заключения основного договора. В период рассмотрения иска о понуждении заключить основной договор продавец заключил договор с третьим лицом — подписан передаточный акт, но переход права собственности не состоялся.
Есть ли основания для признания договора с покупателем — третьим лицом недействительным?

Согласно ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным ГК РФ, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Недействительность сделки может быть обусловлена пороком ее содержания (ст.ст. 168-170 ГК РФ), пороком субъектного состава (ст.ст. 171-176 ГК РФ), пороком воли (ст.ст. 177-179 ГК РФ), пороком формы или нарушением требования о ее государственной регистрации (п. 2 ст. 162, п. 1 ст. 165, ст. 550, п. 2 ст. 558 ГК РФ).

В силу п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора. Наличие заключенного предварительного договора, из которого возникло обязательство по заключению договора купли-продажи, не предусмотрено законом в качестве основания недействительности договора купли-продажи той же вещи, заключенного с другим лицом.

Важно учитывать и то, что предварительный договор не порождает у кредитора вещных прав в отношении объекта будущего договора — у него возникает лишь обязательственное право требовать заключения с ним основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (п. 1 ст. 429 ГК РФ). Поэтому собственник вещи после заключения подобного предварительного договора не лишается права распоряжаться судьбой вещи (ст. 209 ГК РФ), в том числе права осуществить отчуждение этой вещи в собственность иному лицу.

Таким образом, само по себе заключение указанного в вопросе договора купли-продажи закону не противоречит. Тот факт, что продавец уже обязался заключить договор продажи той же вещи перед другим лицом, не влечет недействительности рассматриваемого договора купли-продажи. Подтверждается данный вывод и судебной практикой (смотрите, например, постановления ФАС Поволжского округа от 6 апреля 2011 г. по делу N А12-14235/2010, ФАС Северо-Западного округа от 10 марта 2009 г. N А13-3661/2008, ФАС Северо-Кавказского округа от 12 июля 2007 г. N Ф08-4185/07).

В то же время заключение договора купли-продажи с другим лицом само по себе и не препятствует удовлетворению требования кредитора о понуждении к заключению основного договора купли-продажи недвижимости на условиях, предусмотренных предварительным договором. Заключение нескольких договоров купли-продажи одной и той же вещи с разными лицами само по себе закону также не противоречит — смотрите п. 61 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22.
Вместе с тем следует учитывать, что требовать отобрания вещи во исполнение договора купли-продажи (ст. 398 ГК РФ) кредитор вправе только у владеющего продавца (смотрите также п. 5 постановления Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. N 54). Если вещь уже передана, продавец утрачивает право на владение вещью. Если же вещь еще не передана в собственность кому-либо   из покупателей, преимущество имеет тот из них, в пользу которого обязательство возникло раньше. Поскольку обязательство в пользу первого покупателя уже возникло, а обязательство в пользу покупателя по предварительному договору может возникнуть только после удовлетворения его требования о понуждении к заключению основного договора, последний в любом случае не вправе требовать отобрания вещи, являющейся предметом договора купли-продажи — в данном случае покупатель, с которым уже был заключен договор купли-продажи, обладает преимуществом (ст. 398 ГК РФ). И требование о регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 ГК РФ) не может быть удовлетворено, если отсутствуют основания для удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость, за исключением случаев, когда договором предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать покупателю недвижимость (там же — п. 61 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22).

Таким образом, даже в случае заключения договора купли-продажи на условиях, предусмотренных предварительным договором, покупатель по такому договору не вправе будет требовать регистрации перехода права собственности на недвижимость и передачи ему недвижимости во владение, но вправе требовать возмещения убытков, причиненных ему неисполнением обязательства (ст.ст. 393, 398 ГК РФ), и взыскания неустойки, предусмотренной договором (ст.ст. 330, 394 ГК РФ).

Однако в том случае, если продавец добровольно совершит совместно с таким покупателем действия, необходимые для государственной регистрации перехода права собственность на недвижимость (подаст соответствующее заявление о регистрации перехода права и т.д.), покупатель, ставший собственником, будет вправе требовать изъятия недвижимости у первого покупателя (ст. 301 ГК РФ), который, в свою очередь, будет вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи (ст. 461 ГК РФ; смотрите также последний абзац п. 61 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22).

Авторы статьи: Бахтина А., Серков А.

По всем вопросам можно записаться на прием к специалистам по телефонам:

(495) 64 — 911 — 65 или 649 — 41 — 49 или (985) 763 — 90 — 66
Внимание! Консультация платная.

Бесплатно Вы можете задать свой вопрос в разделе «Вопрос адвокату»

С другой тематикой и практикой нашего Центра — вы можете ознакомиться ниже, перейдя по ссылке:

1. Исключаем ошибки при передаче имущества в доверительное управление
2. Концессионные договоры в ЖКХ
3. Правоотношения в области ипотеки
4. Прецедентные свойства актов ВАС РФ в сфере оборота недвижимости
5. Совет дома как новый институт самоорганизации собственников помещений в многоквартирном доме
6. Проблема доступности ипотечного жилищного кредитования
7. Отказ в регистрации сделки с недвижимостью
8. Споры о защите нарушенных вещных прав
9. Прекращение залога в случае гибели заложенной вещи
10. Как составить безопасный договор аренды

• В состав наследственного имущества входит доля ООО
• Наследование и участие в ООО
• Возмещение участнику ООО причиненных убытков
• Корпоративные споры в отношении несовершеннолетних