Отдельные вопросы исчисления земельного налога

• Главная
• Налоговые споры
• Статьи
• Отдельные вопросы исчисления земельного налога

24.06.2013687

ПЕРВЫЙ СТОЛИЧНЫЙ ЮРИДИЧЕСКИЙ ЦЕНТР
г. Москва, Георгиевский пер., д.1, стр.1, 2 этаж
(495) 649-41-49; (495) 649-11-65

Нормы земельного законодательства разъяснены в Письме Минэкономразвития России от 15.02.2010 N Д23-490.

Земельным кодексом РФ (далее — Земельный кодекс) предусмотрено, что земельные участки для строительства предоставляются в порядке, приведенном в ст. ст. 30 — 32, с предварительным согласованием места размещения объекта или без него.

Предоставление земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в общем случае осуществляется в собственность или в аренду без предварительного согласования места размещения объекта (п. 1 ст. 30.1 Земельного кодекса). При этом земельные участки предоставляются исключительно на торгах (конкурсах, аукционах) в соответствии со ст. 38 Земельного кодекса, за исключением случаев, если земельный участок предоставляется в границах застроенной территории лицу, с которым заключен договор о развитии застроенной территории (п. п. 2, 2.1 ст. 30 Земельного кодекса).

Продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства, за исключением установленных Земельным кодексом случаев, производится на аукционах.

Таким образом, в случае осуществления на земельных участках жилищного строительства, что является более ликвидным, чем иные виды строительства, Земельным кодексом предусмотрена аукционная процедура предоставления земельных участков, которая позволяет продать находящиеся в государственной и муниципальной собственности земельные участки по наиболее высокой цене и тем самым обеспечить наполнение соответствующего бюджета.

При предоставлении земельных участков с предварительным согласованием места размещения объекта торги не проводятся, т.е. участок предоставляется на максимально выгодных для застройщика условиях.

В случае если лицо, которому был предоставлен земельный участок для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта, приобретало этот земельный участок с целью дальнейшего его использования для жилищного строительства, такая сделка является притворной и в силу ст. 170 Гражданского кодекса РФ признается ничтожной.

Реализация предложения по изменению разрешенного использования земельных участков с одного вида — «для строительства» (предоставляемых без торгов) — на другой вид — „для жилищного строительства“ (предоставляемых на торгах) — путем изменения условий договора аренды указанных земельных участков является, по сути, коррупционной схемой, благодаря которой застройщики экономят финансовые средства при покупке ими земельных участков или права на заключение договора аренды, а бюджет соответствующего уровня публичной власти эти средства недополучает.

В случае если в пределах границ конкретной территориальной зоны приняты документы территориального планирования, согласно ч. 3 ст. 37 Градостроительного кодекса РФ (далее — Градостроительный кодекс) изменение одного вида разрешенного использования земельных участков на другой вид должно осуществляться в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

Градостроительные регламенты определяются в правилах землепользования и застройки (п. 8 ст. 1, ч. 3 ст. 37 Градостроительного кодекса). Для изменения вида разрешенного использования земельного участка необходимо изменение градостроительного регламента, что, в свою очередь, является основанием для внесения изменений в правила землепользования и застройки (п. 2 ч. 2 ст. 33 Градостроительного кодекса).

Изменения в правила землепользования и застройки вносятся в порядке, предусмотренном ст. ст. 31 и 32 Градостроительного кодекса, устанавливающими обязательность согласительных процедур с представительным органом местного самоуправления.

При этом следует учитывать, что вплоть до принятия в определенном Градостроительным кодексом порядке правил землепользования и застройки, но не более чем через пять лет со дня введения его в действие решение об изменении вида разрешенного использования земельных участков принимается главой местной администрации, за исключением случаев, названных в ст. 4.1 Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» с учетом результатов публичных слушаний (п. 3 ч. 1 ст. 4 данного Закона).

Объект обложения земельным налогом

Согласно ст. 65 Земельного кодекса использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.

В соответствии со ст. 15 Налогового кодекса РФ (далее — НК РФ) земельный налог относится к местным налогам.

Данный налог является одним из основных источников формирования доходной базы местных бюджетов, средства от уплаты которого направляются на решение социально-экономических задач, стоящих перед органами местного самоуправления.

В силу ст. 387 НК РФ земельный налог устанавливается НК РФ и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований (законами городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга), вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с НК РФ и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований (законами городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга) и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований и указанных субъектов Российской Федерации.

Налогоплательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения согласно ст. 389 НК РФ, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения (п. 1 ст. 388 НК РФ).

Объектом налогообложения по земельному налогу признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования (городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга), на территории которого введен налог (п. 1 ст. 389 НК РФ).

Земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами (ст. 11.1 Земельного кодекса).

Таким образом, объект налогообложения по земельному налогу возникает только тогда, когда конкретный земельный участок будет сформирован. Данная правовая позиция находит отражение в п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 54.

Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, на основании ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Расчет земельного налога

Сумма земельного налога исчисляется по истечении налогового периода (календарного года) как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы (п. 1 ст. 396 НК РФ).

Налоговая база для исчисления земельного налога определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом (п. 1 ст. 391 НК РФ).

По результатам проведения государственной кадастровой оценки земель сведения о кадастровой стоимости земельных участков предоставляются налогоплательщикам в порядке, установленном уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти (п. 14 ст. 396 НК РФ).

Налоговые ставки для исчисления земельного налога определяются нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований (законами городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга) и не могут превышать размеров, указанных в ст. 394 НК РФ.

Так, в отношении земельных участков, занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса (за исключением доли в праве на земельный участок, приходящейся на объект, не относящийся к жилищному фонду и к объектам инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса) или приобретенных (предоставленных) для жилищного строительства, применяется налоговая ставка, размер которой не может превышать 0,3% кадастровой стоимости земельного участка (п. 1 ст. 394 НК РФ).

Если на земельном участке с разрешенным использованием для жилищного строительства, принадлежащем налогоплательщику на праве собственности, кроме объектов жилищного фонда расположены иные объекты, не относящиеся к жилищному фонду и к объектам инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса (например, магазин), то в этом случае при исчислении земельного налога должна применяться налоговая ставка, не превышающая 0,3% кадастровой стоимости, в отношении всего земельного участка.

Если земельный участок, который принадлежит нескольким лицам, используется для эксплуатации жилого фонда, а также для эксплуатации коммерческого объекта, то в отношении доли земельного участка, занятой жилищным фондом, должна применяться ставка, установленная для земельных участков, занятых жилищным фондом, а в отношении доли земельного участка, занятой коммерческим объектом, должна применяться ставка, установленная для земельных участков, занятых коммерческими объектами.

Отчетность по земельному налогу

Налоговая декларация по земельному налогу представляется налогоплательщиками земельного налога по истечении налогового периода не позднее 1 февраля, следующего за истекшим налоговым периодом.

Налоговый расчет по авансовым платежам по земельному налогу представляется в течение налогового периода за каждый отчетный период не позднее последнего числа месяца, следующего за истекшим отчетным периодом.

Формы налоговой декларации и налогового расчета по авансовым платежам по земельному налогу утверждены Приказом Минфина России от 16.09.2008 N 95н.

Кадастровый учет

Пунктом 4 ст. 85 НК РФ установлено, что органы, осуществляющие кадастровый учет, ведение государственного кадастра недвижимости и государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, обязаны сообщать сведения о расположенном на подведомственной им территории недвижимом имуществе (правах и сделках, зарегистрированных в этих органах) и об их владельцах в налоговые органы по месту своего нахождения в течение 10 дней со дня регистрации.

Информацию о долях в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме для исчисления земельного налога в соответствии с п. 4 ст. 5 Закона РФ от 09.12.1991 N 2003-1 «О налогах на имущество физических лиц» органы, осуществляющие кадастровый учет, ведение государственного кадастра недвижимости и государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также органы технической инвентаризации обязаны ежегодно до 1 марта представлять в налоговый орган сведения для исчисления налогов по состоянию на 1 января текущего года.

Форма сведений, необходимых для исчисления налогов, утверждается федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным по контролю и надзору в области налогов и сборов. Данные для исчисления налогов представляются налоговым органам бесплатно.

В этой связи Минфином России (Письмо от 09.02.2010 N 03-05-04-02/10) предложено ФНС России включить в перечень необходимых для исчисления налогов сведений, содержащихся в форме, утверждаемой ФНС России на основании абз. 2 п. 4 ст. 5 Закона N 2003-1, также сведения о доле в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме для их использования при исчислении земельного налога в отношении земельных участков, занятых многоквартирными домами.

В соответствии с Положением о Министерстве экономического развития Российской Федерации (утв. Постановлением Правительства РФ от 05.06.2008 N 437) федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений (за исключением земель сельскохозяйственного назначения), осуществления государственного кадастрового учета и кадастровой деятельности, государственной регистрации прав на недвижимое имущество, является Минэкономразвития России.

Применение налоговых льгот

Статьей 395 НК РФ установлен перечень категорий налогоплательщиков, которые освобождаются от уплаты земельного налога.

Согласно п. 5 ст. 391 НК РФ для категорий налогоплательщиков, указанных в данном пункте, налоговая база при исчислении земельного налога уменьшается на не облагаемую налогом сумму в размере 10 000 руб. на одного налогоплательщика на территории одного муниципального образования (городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга) в отношении земельного участка, находящегося в собственности, постоянном (бессрочном) пользовании или пожизненном наследуемом владении.

К таким налогоплательщикам, в частности, отнесены инвалиды, имеющие III степень ограничения способности к трудовой деятельности, а также лица, которые имеют I и II группу инвалидности, установленную до 1 января 2004 г. без вынесения заключения о степени ограничения способности к трудовой деятельности, и инвалиды с детства.

Представительным органам муниципальных образований предоставлено право самостоятельно устанавливать налоговые льготы, основания и порядок их применения, включая определение размера не облагаемой налогом суммы для отдельных категорий налогоплательщиков (п. 2 ст. 387 НК РФ).

В отношении льгот по уплате государственной пошлины при обращении налогоплательщиков за совершение юридически значимых действий отметим следующее.

В силу п. 2 ст. 333.20 НК РФ судам общей юрисдикции или мировым судьям, исходя из имущественного положения плательщика, предоставлено право уменьшать размер государственной пошлины, подлежащей уплате по делам, рассматриваемым указанными судами или мировыми судьями, либо отсрочить (рассрочить) ее уплату в порядке, приведенном в ст. 333.41 НК РФ.

Вместе с тем согласно Определению Конституционного Суда РФ от 13.06.2006 N 272-О суды общей юрисдикции или мировые судьи вправе полностью освободить от уплаты государственной пошлины физическое лицо, находящееся в крайне тяжелом имущественном положении, на основании его ходатайства, если иное уменьшение размера госпошлины или предоставление рассрочки (отсрочки) по ее уплате не обеспечивают право названного лица на судебную защиту.

Кроме того, пп. 15 п. 1 ст. 333.35 НК РФ предусмотрено освобождение от уплаты государственной пошлины физических лиц, признаваемых малоимущими в соответствии со ст. 49 Жилищного кодекса РФ, за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Основанием для предоставления данной льготы является документ, выданный органом местного самоуправления в порядке, установленном законом субъекта Российской Федерации, с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению.

Подпунктом 5 п. 2 ст. 333.36 НК РФ также предусмотрено освобождение от уплаты государственной пошлины истцов-пенсионеров, получающих пенсии, назначаемые в порядке, установленном пенсионным законодательством Российской Федерации, — по искам имущественного характера к Пенсионному фонду РФ, негосударственным пенсионным фондам либо к федеральным органам исполнительной власти, осуществляющим пенсионное обеспечение лиц, проходивших военную службу.

Исчисление налога на прибыль

в случаях купли-продажи земельных участков

Приведем конкретную ситуацию. Общество с ограниченной ответственностью (далее — Общество) является плательщиком налога на прибыль и осуществляет реализацию принадлежащих ему на праве собственности земельных участков. Доходы и расходы признаются Обществом по методу начисления (ст. ст. 271, 272 НК РФ).

На период подготовки документов, необходимых для заключения основных договоров купли-продажи земельных участков, Обществом заключаются предварительные договоры купли-продажи (ст. 429 Гражданского кодекса РФ, далее — ГК РФ), которые предусматривают получение Обществом гарантийной суммы (обеспечительного платежа).

По условиям предварительного договора в случае заключения основного договора купли-продажи гарантийная сумма подлежит возврату покупателю, при отказе покупателя заключить основной договор купли-продажи у Общества возникает право удержать гарантийную сумму в качестве неустойки за неисполнение обязательств со стороны покупателя.

При заключении основного договора купли-продажи производится зачет встречных обязательств по возврату суммы гарантийного взноса, с одной стороны, и по уплате цены земельного участка по основному договору, с другой стороны. Если покупатель осуществил перечисление цены по основному договору сверх гарантийной суммы, гарантийная сумма возвращается покупателю или указанному им лицу по условиям предварительного договора.

В период действия предварительного договора купли-продажи гарантийная сумма (обеспечительный платеж) выполняет исключительно обеспечительные функции в соответствии с п. 1 ст. 329 ГК РФ.

Рассмотрим, как учитывается в целях налогообложения прибыли обеспечительный платеж, полученный в обеспечение исполнения обязательств по предварительному договору купли-продажи (см. Письмо Минфина России от 26.02.2010 N 03-03-06/1/93).

Согласно пп. 2 п. 1 ст. 251 НК РФ при определении налоговой базы по налогу на прибыль организаций не учитываются доходы в виде имущества, имущественных прав, которые получены в форме залога или задатка в качестве обеспечения обязательств.

По предварительному договору в качестве гарантий соблюдения обязательств по приобретению прав сторонняя организация обязалась перечислить налогоплательщику обеспечительный платеж, который в дальнейшем должен быть возвращен либо зачтен в счет оплаты прав по основному договору, а в случае незаключения основного договора по вине сторонней организации — оставлен у налогоплательщика.

В пп. 2 п. 1 ст. 251 НК РФ говорится о залоге или задатке, при этом обеспечительный платеж не является в чистом виде ни тем, ни другим. Однако необходимо учитывать, что в силу п. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, указанными в законе или договоре.

Следовательно, договором может быть определена такая форма обеспечения исполнения обязательств, которая не предусмотрена § 2 — 7 гл. 23 ГК РФ.

Согласно п. 1 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Пунктом 2 ст. 381 ГК РФ установлено, что, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Таким образом, обеспечительный платеж имеет черты задатка, что позволяет налогоплательщику, получившему данный платеж, применить в отношении его пп. 2 п. 1 ст. 251 НК РФ.

При этом в случае зачета обеспечительного платежа в счет оплаты прав по основному договору данные денежные средства следует рассматривать как доходы от реализации и учитывать в целях налогообложения прибыли в общеустановленном порядке.

Автор статьи: И.А.Сосновская

По всем вопросам можно записаться на прием к специалистам по телефонам:

(495) 64 — 911 — 65 или 649 — 41 — 49 или (985) 763 — 90 — 66
Внимание! Консультация платная.

Бесплатно Вы можете задать свой вопрос в разделе     «Вопрос адвокату»

С аналогичной тематикой и практикой нашего Центра по теме НАЛОГОВЫЕ СПОРЫ — вы можете ознакомиться ниже, перейдя по ссылке:

1. Порядок налогообложения доходов организаций
2. Кредит для погашения задолженности по налогам и сборам
3. Определение доходов ТСЖ для целей налогообложения
4. Принудительное взыскание авансовых платежей
5. Целевые поступления
6. Налогообложение доходов от продажи доли в уставном капитале общества
7. Предоставление имущественного налогового вычета
8. Имущественный налоговый вычет при продаже доли в уставном капитале
9. Требование — сдать уточненную декларацию и доплатить налог
10. Досудебное урегулирование налоговых споров

• В состав наследственного имущества входит доля ООО
• Наследование и участие в ООО
• Возмещение участнику ООО причиненных убытков
• Корпоративные споры в отношении несовершеннолетних