Рассмотрение третейскими судами споров о правах на недвижимость

• Главная
• Ваш Адвокат рекомендует
• Рассмотрение третейскими судами споров о правах на недвижимость

23.09.20085015

РАССМОТРЕНИЕ ТРЕТЕЙСКИМИ СУДАМИ СПОРОВ
О ПРАВАХ НА НЕДВИЖИМОСТЬ

О.Ю. СКВОРЦОВ

О.Ю. Скворцов, кандидат юридических наук, доцент кафедры коммерческого права Санкт-Петербургского государственного университета.

Среди проблем деятельности третейских судов, пожалуй, наиболее острым является вопрос о рассмотрении этими частными юрисдикционными органами споров о правах на недвижимое имущество. Несмотря на то что дискуссия по этому вопросу идет уже около 8 лет, ни в науке, ни в практике нет не только единства мнений, но и даже сколько-нибудь внятных подходов к определению объемов полномочий и даже самой допустимости рассмотрения третейскими судами споров о недвижимом имуществе.
Отметим, что в последние годы довольно ощутимое влияние на дискуссию оказал Высший Арбитражный Суд Российской Федерации. Однако, несмотря на сформулированные этим высшим судебным органом правовые позиции, которые будут изложены ниже, вряд ли при существующей системе нормативного регулирования дискуссии по этой проблеме прекратятся в обозримом будущем.
Довольно ярко неопределенность точек зрения и отсутствие реальных предпосылок для сближения позиций дебатирующих сторон проявилась во время дискуссии, проходившей на первом съезде третейских судей (Москва, июнь 2006 г.).

Дореволюционная история вопроса

Как представляется, нелишним будет обратиться к истории вопроса о рассмотрении третейскими судами споров о правах на недвижимость. Это тем более поучительно, что в конце XIX в. юридическая общественность в России столкнулась в этой области с теми же проблемами, но так и не смогла преодолеть кризис в сфере третейского разбирательства. Увы, последствия были традиционными для российского государства — запретить третейским судам рассмотрение споров о правах на недвижимость.
Если говорить о регулировании этого вопроса, то дореволюционная история была такова. В соответствии с Уставом гражданского судопроизводства «все споры, подлежащие рассмотрению гражданских судебных мест, могут быть рассматриваемы и разрешаемы третейским судом» (ст. 1368). Среди изъятий из компетенции третейского суда значились «дела о недвижимых имуществах, когда в числе участвующих есть лица, ограниченные по закону в правах приобретения этих имуществ или в правах владения и пользования ими».
Деятельность третейских судов изначально вызывала скептицизм у значительной части русских правоведов. Это недоверие сквозило как в трудах ученых юристов, так и имело свое выражение в судебной практике. Тому был целый ряд причин, порожденных практикой деятельности самих третейских судов.
Так, зачастую заинтересованные лица устраивали фиктивные третейские процессы, в ходе которых пытались добиться укрепления прав на недвижимое имущество. В других случаях при помощи третейских разбирательств недобросовестные лица пытались избежать уплаты крепостных пошлин, уплачиваемых за переход прав собственности на недвижимое имущество. Для предотвращения злоупотреблений в этой сфере в 1887 г. в Устав гражданского судопроизводства была введена дополнительная ст. 1394-1, которая предоставляла право мировому судье или окружному суду, получившим решение третейского суда, состоявшееся по иску о праве собственности на недвижимое имущество, передавать копию этого решения Казенной Палате, которая, усмотрев, что этим решением установлен переход от одного лица к другому недвижимого имущества во избежание платежа крепостных пошлин, должна была составить расчет следующих ко взысканию платежей по правилам о порядке взыскания пошлин с имуществ, переходящих безвозмездными способами.
Кроме того, в судебной практике были сформулированы правила, согласно которым государственный суд был вправе «уничтожить» по иску генерала-губернатора те решения третейского суда, которые были результатом не действительного, а фиктивного спора, под которым скрывалось в третейской записи соглашение об укреплении имения в обход закона.
В 1895 г. правительственной комиссией была проведена систематическая ревизия деятельности третейских судов. Ее основным результатом стала констатация того обстоятельства, что заинтересованные лица прибегают к третейскому суду в тех случаях, когда между ними в действительности никакого спора не существует и которые под прикрытием третейского разбирательства желают достигнуть в обход закона «прикрепления прав на недвижимое имущество». Бывало это тогда, когда продавец такого имущества не имел документов, необходимых для совершения купчей крепости у нотариуса. К третейскому суду обращались и наследники недвижимого имущества и под видом разрешения возникшего между ними спора избегали довольно сложной и дорогостоящей процедуры раздела имущества. Ревизионными отчетами отмечено несколько случаев обращения мнимо тяжущихся к третейскому суду с целью достигнуть прикрепления недвижимого имущества во вред третьим лицам. Основываясь на приведенных данных, комиссия по пересмотру законоположений по судебной части пришла к заключению о необходимости полного изъятия дел о недвижимых имуществах из ведения третейского суда. В соответствии с этой рекомендацией и была составлена ст. 1066 проекта новой редакции Устава гражданского судопроизводства, которая установила запрет на рассмотрение третейскими судами споров о недвижимом имуществе.
Таким образом, гражданское общество России конца XIX — начала XX вв. оказалось неспособным использовать такой инструмент, как третейское судопроизводство при разрешении споров о недвижимом имуществе.

Современное законодательство

Современная история вопроса восходит к 1998 г., году вступления в законную силу Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Именно в этом Законе были сформулированы две нормы, ставшие основой для широкого распространения практики рассмотрения третейскими судами споров о правах на недвижимость.
В соответствии со ст. 17 упомянутого Закона вступившие в законную силу судебные акты (к числу каковых Закон отнес и решения, принимаемые третейским судом) являются основанием для регистрации прав на недвижимое имущество. При этом согласно ст. 28 этого же Закона права на недвижимое имущество, установленные решением суда (в том числе и третейского суда), подлежат государственной регистрации на общих основаниях. Момент возникновения права определяется решением суда.
О государственной регистрации прав на недвижимость на основании решения третейского суда речь идет еще в одном законе — Федеральном законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В ст. 25 этого Закона указывается, что «регистрационная запись об ипотеке погашается… на основании решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки».
Сведя воедино положения двух упомянутых Законов, мы придем к выводу о том, что российский законодатель допускает возможность рассмотрения третейскими судами споров о правах на недвижимое имущество.
Толкование рамочного законодательства о третейских судах также позволяет сделать вывод о допустимости рассмотрения третейскими судами споров о недвижимости. Так, в соответствии с п. 2 ст. 1 ФЗ «О третейских судах в Российской Федерации» в третейский суд может по соглашению сторон третейского разбирательства передаваться любой спор, вытекающий из гражданских правоотношений, если иное не установлено федеральным законом. Аналогичная по смыслу норма сформулирована в ч. 6 ст. 4 АПК РФ и в ч. 3 ст. 3 ГПК РФ. Очевидно, что объекты недвижимости являются объектами гражданского оборота. Субъекты гражданского права вправе совершать с ними соответствующие сделки. В том случае если такие сделки влекут возникновение спора, то стороны сделки с недвижимостью вправе передавать его на разрешение третейского суда.
Вместе с тем в представлениях современных юристов отсутствует ясность в вопросе о том, каков с точки зрения законодателя спектр споров о недвижимости, которые могут быть переданы на разрешение третейского суда.

Судебно-арбитражная практика

Отсутствие внятных законодательных норм, регламентирующих порядок рассмотрения третейскими судами споров о недвижимости, привело и к своего рода хаосу в судебно-арбитражной практике. Несогласованность действий судов проявилась даже на уровне высших судебных инстанций. При этом в деятельности арбитражных судов сильна «запретительная» тенденция, суть которой заключается в максимальном ограничении возможностей третейских судов рассматривать споры о правах на недвижимое имущество.
Что касается Президиума Верховного Суда РФ, то позиция этого органа отражена в Обзоре судебной практики за четвертый квартал 2004 г. Президиум указал, что применение абз. 6 п. 1 ст. 17 Закона о госрегистрации исходя из буквального его толкования приведет к ограничению выбора формы защиты субъективного права. В связи с этим решение третейского суда следует рассматривать в качестве основания для регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, несмотря на отсутствие в Законе указания на вступление решения третейского суда в законную силу.
До недавнего времени схожей позиции придерживался и ВАС РФ. В частности, в письме ВАС РФ от 21 августа 1997 г. N С5-7/ОЗ-581 «О ФЗ „О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ разъяснялось, что регистрация прав на недвижимое имущество, установленное решением третейского суда, осуществляется в соответствии со ст. 28 Закона.
Однако с принятием информационного письма N 96 „Обзор практики рассмотрения арбитражными судами дел о признании и приведении в исполнение решений иностранных судов, об оспаривании решений третейских судов и о выдаче исполнительных листов на принудительное исполнение решений третейских судов“ ВАС РФ сформулировал новый подход к этой проблеме. В Обзоре отмечается, что вопрос о праве собственности на недвижимое имущество относится к исключительной компетенции государственных судов (п. 27). Любопытна аргументация, к которой прибегает Президиум. Упомянутому выводу предшествует ссылка на ст. 17 Федерального закона „О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“: основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются ВСТУПИВШИЕ В ЗАКОННУЮ СИЛУ СУДЕБНЫЕ АКТЫ (выделено мною. — О.С.).
Таким образом, Высший Арбитражный Суд Российской Федерации не только изменил свою позицию, но и вступил в противоречие с позицией Верховного Суда Российской Федерации. При этом, что характерно, ВАС РФ в своем Обзоре даже не упомянул о ст. 28 Федерального закона „О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“, словно соответствующей нормы о решении третейского суда как основании регистрации прав на недвижимость и не существует.
В то же время при анализе казуса, сформулированного в п. 27 информационного письма, может создаться впечатление, что Президиум допускает возможность рассмотрения третейским судом споров, вытекающих из вещных правоотношений. В частности, в этом письме указывается: „Договор содержал соглашение, в соответствии с которым стороны обязались передать на разрешение третейского суда при юридической фирме споры, связанные или вытекающие из указанного договора. Тем самым стороны достигли соглашения о передаче на рассмотрение в третейский суд споров, вытекающих из обязательственных правоотношений. Споры, вытекающие из вещных правоотношений, в третейском соглашении не были оговорены… Удовлетворив заявленные требования, третейский суд вынес решение об изменении титула, что не предусматривалось третейским соглашением“. А если бы предусматривалось? Видимо, в этом случае по логике процитированного отрывка третейский суд вправе был бы рассмотреть спор о вещных правах на объект недвижимости?
Председатель Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации А.А. Иванов был вынужден признать, что хотя правовые позиции по многим категориям с принятием информационного письма ВАС РФ от 22 декабря 2005 г. N 96 определились, но это не означает, что все предложенные решения оптимальны. Возможно, он имел в виду прежде всего рассматриваемые третейскими судами споры о правах на недвижимое имущество.
Впрочем, при рассмотрении конкретных дел Президиум ВАС РФ при оценке допустимости рассмотрения третейским судом споров о правах на недвижимость опирался и на иные критерии. Так, в одном из постановлений был сделан вывод о том, что, „обратив взыскание по долгам, связанным с неисполнением заказчиком и инвестором своих обязательств по оплате работ, на нежилые помещения как на имущество заказчика, третейский суд предрешил вопрос о вещных правах на указанное имущество, в том числе о правах третьих лиц. Требуемые российским законодательством специальные публичные процедуры в отношении сделок с объектами недвижимого имущества соблюдены не были, что противоречит основным началам российского законодательства“. При анализе комментируемого Постановления можно сделать вывод о том, что оно основано на представлении о недопустимости рассмотрения третейским судом споров о вещных правах на недвижимое имущество. При этом в Постановлении констатируется, что действующее законодательство „не предусматривает исключения из компетенции третейских судов споров об исполнении обязательств“ (в том числе и обязательств по поводу недвижимого имущества. — О.С.).
Отсутствие сколько-нибудь внятных подходов к оценке проблемы привело к тому, что в недрах ВАС РФ вызрел проект изменений в действующее законодательство о третейских судах. Квинтэссенцией законопроекта стали предложения о радикальном сужении полномочий третейских судов. Помимо прочего предлагалось установить запрет на рассмотрение третейскими судами споров о недвижимости.
Радует то, что ВАС РФ не стал без общественной дискуссии вносить упомянутый законопроект на рассмотрение законодательных органов и привлек для его обсуждения широкий круг юристов, специализирующихся в данной проблематике. На состоявшемся в Высшем Арбитражном Суде РФ 19 октября 2006 г. обсуждении этот законопроект встретил решительные возражения со стороны значительной части экспертов и был снят с рассмотрения.
Впрочем, если ВАС РФ в этом вопросе демонстрирует нужную осторожность, то практика федеральных арбитражных судов округов зачастую отличается весьма крайними выводами. Так, к примеру, в одном из судебных актов ФАС Северо-Кавказского округа весьма категорично указал, что „спор о признании права на объект недвижимости не может рассматриваться третейским судом. Возможность рассмотрения такого спора третейским судом законом прямо не предусмотрена“. В деле, рассмотренном ФАС Восточно-Сибирского округа, указано, что спор о признании права собственности на объекты недвижимого имущества не мог быть предметом третейского разбирательства.
В практике федеральных арбитражных судов округов можно встретить дела, когда суды, обосновывая невозможность рассмотрения третейским судом споров о правах на недвижимость, прямо указывают на то, что решение третейского суда не может являться основанием для государственной регистрации прав на недвижимое имущество, „поскольку не обладает таким признаком, как вступление в законную силу“. В другом деле кассационный суд указал на то, что сторона не представила доказательств вступления решения третейского суда в законную силу, вследствие чего следует считать правомерным решение учреждения юстиции об отказе в регистрации права на объект недвижимости на основании упомянутого решения третейского суда.

Позиция органов Федеральной регистрационной службы РФ

Говорить о консолидированной позиции ФРС по обсуждаемому вопросу сложно, поскольку каких-либо обобщений или рекомендаций этот орган, насколько нам известно, не принимал. Нам не известно, чтобы Федеральная регистрационная служба когда-либо высказывала свою официальную позицию по этому поводу.
Вместе с тем региональные отделения ФРС в том или ином виде вынуждены высказываться по поводу признания прав на недвижимость на основании решений третейских судов. Причем зачастую такая позиция высказывается в виде обобщений судебно-арбитражной практики, которая публикуется в качестве рекомендаций на сайтах соответствующих учреждений.
При рассмотрении судами конкретных дел можно встретить формулируемую ФРС позицию, которая сводится к следующему: решение третейского суда „не устанавливает прав истца на объект недвижимости и не является правоустанавливающим документом, но заменяет исключительно заявление уклоняющейся стороны о государственной регистрации прав на основании сделки, требующей государственной регистрации. Из сказанного следует, что регистрирующий орган обязан принять такое решение в качестве заявления о государственной регистрации уклоняющейся стороны наряду с заявлением о государственной регистрации права собственности от другой стороны по сделке, по иску которой решение было вынесено“.
Как видим, подобная позиция прямо противоречит вышеупомянутому подходу, который был сформулирован Верховным Судом РФ. Во-первых, игнорируется рассмотрение решения третейского суда как основания государственной регистрации права. Во-вторых, не ясна рекомендация о рассмотрении решения третейского суда в качестве заявления (?) о государственной регистрации. Заявление — это облеченное в надлежащую форму волеизъявление заинтересованной стороны о регистрации принадлежащего ей права на недвижимость. Решение третейского суда — это акт, которым разрешен правовой спор, на основе применения норм права. Отождествлять два этих разных юридических феномена некорректно.
Иной раз в обоснование того, что ФРС не имеет обязанности по регистрации права на недвижимость, можно услышать, что ФРС не является участником третейского соглашения, не участвовала в третейском процессе и, следовательно, не является связанным субъектом. Нет спору, что представители ФРС не связаны третейским соглашением и их участие в третейском процессе не является их обязанностью. Равным образом некорректно утверждать и то, что решение третейского суда является актом, обязывающим ФРС произвести регистрацию права на недвижимость.
Вместе с тем еще раз подчеркнем, решение третейского суда является правовым основанием государственной регистрации права на недвижимость. Этот акт (решение третейского суда) можно уподобить договору, который, будучи юридическим фактом частного права, если он не противоречит закону, становится основанием (и в некотором смысле обязанностью) для регистрирующего органа произвести соответствующую регистрацию. Соответствующий закону юридический факт частного права (будь то договор, акт нотариуса, решение третейского суда) является одновременно источником и права, и обязанности регистрирующего органа укрепить соответствующее право путем внесения записи в Единый государственный реестр прав.
Одним из наиболее принципиальных является вопрос о допустимости проверки органами ФРС законности решений, принимаемых третейскими судами.
В подкрепление положительного ответа на этот вопрос звучит мнение идеологов регистрационной практики о том, что регистрирующие органы при государственной регистрации прав на недвижимость на основании решения третейского суда вправе осуществлять правовую экспертизу представленных на регистрацию документов, в том числе и решения третейского суда. При этом в качестве одного из основных элементов проверки видят третейское соглашение, законность которого должна оцениваться регистрирующим органом.
Сама ФРС высказывает позицию, согласно которой «решение третейского суда не является бесспорным основанием для государственной регистрации. В частности, при государственной регистрации прав на основании решения третейского суда надлежит установить наличие у лиц, заключивших третейское соглашение, оснований для его заключения и соответствие данного соглашения требованиям законодательства. Перечень документов, необходимых для государственной регистрации, зависит от оснований и предмета рассмотренного третейским судом спора. В любом случае на государственную регистрацию должно быть представлено решение третейского суда и документ, содержащий третейское соглашение».
Такая же позиция формулируется и при участии судей. Так, на совещании судей Новосибирского областного суда и представителей учреждения юстиции на территории Новосибирской области (14 июля 2004 г.) была сформулирована следующая рекомендация: «Учитывая требования ст. 28 Закона о регистрации, решение третейского суда может быть представлено в учреждение юстиции в качестве правоустанавливающего документа. Вместе с тем в соответствии с законодательством о третейских судах третейский суд — это орган, образованный сторонами для решения конкретного спора, возникшего между сторонами и переданного на рассмотрение и разрешения конкретного третейского суда по их соглашению в соответствии с заключенным между ними третейским соглашением (третейской оговоркой). Созданные на паритетных началах третейские суды органами судебной власти не являются и не входят в судебную систему Российской Федерации. Решения третейского суда являются обязательными только для сторон третейского разбирательства, которые добровольно принимают на себя обязанность исполнять их. Поэтому в соответствии с п. 1 ст. 13, п. 1 ст. 17, п. 1 ст. 18 Закона о регистрации учреждение юстиции вправе осуществлять проверку законности вынесенного решения и при наличии оснований, предусмотренных п. 1 ст. 20 вышеуказанного Закона, обязано отказать в проведении таковой. В этом смысле решение третейского суда не обладает общеобязательной силой судебного акта, постановленного судом, входящим в судебную систему Российской Федерации».
Однако подобный подход подрывает статус третейских судов как юрисдикционных органов. Предоставление регистрирующим органам полномочий по проверке законности решений третейских судов сводит на нет положения законодательства, которыми третейские суды рассматриваются в качестве органов защиты гражданских прав. Более того, даже суды не обладают полномочиями по пересмотру решений третейских судов. Почему же такими функциями должен обладать орган исполнительной власти? Решение третейского суда, как решение и любого иного юрисдикционного органа, до тех пор, пока оно не отменено в установленном порядке, обладает свойством достоверности, презюмируется истинным и законным. Правовая оценка и правовая ревизия решения третейского суда может осуществляться только судебными органами, но не органами исполнительной власти.
Представляется, что практика должна развиваться иным образом. В частности, перспективным видится путь, намеченный в одном из постановлений Президиума ВАС РФ, который указал, что решение третейского суда не может являться основанием для государственной регистрации прав на недвижимое имущество, поскольку арбитражная оговорка, в соответствии с которой третейский суд рассмотрел спор, признана арбитражным судом недействительной. Таким образом, не регистрирующий орган должен давать оценку действительности третейского соглашения, а исключительно компетентный государственный суд.
Среди тенденций, которые наблюдаются в деятельности учреждений юстиции, стоит отметить и стремление в некоторых случаях обязать стороны представить исполнительный лист на принудительное исполнение решения третейского суда о признании права собственности на недвижимое имущество.
В качестве примера можно привести случай, когда Министерство юстиции Ставропольского края в информационном письме от 8 июля 2003 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество, установленных решением третейского суда» указало, что «решение третейского суда является основанием для регистрации права собственности, если на него выдан исполнительный лист и в нем содержатся все данные, необходимые для внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество».
Этот же подход иной раз проявляется и в судебной практике. Так, в одном из постановлений ФАС Западно-Сибирского округа указывается, что регистрация права на основании решения третейского суда может быть осуществлена только при наличии исполнительного листа. Такой же вывод содержится в Постановлении ФАС Волго-Вятского округа.
Между тем выдача исполнительного листа на исполнение решения суда о признании права собственности представляется неверным. Исполнению подлежат лишь решения о присуждении, но никак не исковые требования о признании. Решение о признании подразумевает его исполнение уже в силу самого его принятия.

Доктрины

Весь спектр мнений относительно рассматриваемой проблемы с некоторой долей условности можно свести к четырем концепциям. Некоторые из этих концепций, как это будет видно ниже, весьма связаны между собой.

Консервативная

Эта теория представлена взглядами профессора Е.А. Суханова, высказываемая им главным образом на различных конференциях. В частности, эта точка зрения исходит из тезиса о том, что в последние годы можно наблюдать попытки необоснованного расширения компетенции третейских судов за счет включения в нее споров о правах на недвижимое имущество.
Нормативное обоснование своей точки зрения ее последователи иной раз находят в норме, сформулированной в п. 1 ст. 38 АПК РФ, согласно которой споры о правах на недвижимость относятся к исключительной подсудности государственных арбитражных судов. Между тем в этой норме речь идет о подсудности, но не о подведомственности — механизме распределения дел между различными юрисдикционными органами.
Равным образом, неприемлемы встречающиеся в обоснование этой точки зрения ссылки на подп. 2 п. 1 ст. 248 АПК РФ, устанавливающий исключительную компетенцию российских арбитражных судов в отношении споров о недвижимости, находящейся на территории Российской Федерации. Применение указанной нормы в отношении третейских судов (включая и международные коммерческие арбитражи) недопустимо, на что неоднократно обращалось внимание в литературе.
Последовательное проведение этого подхода приводит к неизбежному выводу о том, что рассмотрение споров о правах на недвижимое имущество третейскими судами недопустимо. С точки зрения сторонников такого подхода, эта категория споров относится к ведению государственных судов. Обоснование подобного положения возможно за счет аргументов о наличии публичного начала в сделках с недвижимостью. Государство не может оставаться в стороне от контроля за подобного рода сделками. А если это так, то частные субъекты, в том числе и третейские суды, не вправе осуществлять юрисдикционную деятельность применительно к спорным отношениям по поводу недвижимого имущества.
Впрочем, в развитии положений консервативной концепции важную роль играют постулаты декларативного характера, которые питаются за счет обвинений третейских судов в «искусственном создании» споров, когда в попытках «легализовать» свои права стороны придумывают несуществующие споры, обращаются в третейские суды, решения которых становятся основой для обращения за регистрацией права на недвижимость. Вполне уместной в данном случае представляется та ирония, с которой высказываются в отношении этой позиции Д.В. Пятков и Ю.В. Холоденко: «Логично было бы предположить (с учетом отмеченных противоречий в практике арбитражных судов), что теперь под сомнение следует ставить всякое правосудие, решение любого суда должно подвергаться правовой экспертизе наравне с договорами и иными правоустанавливающими документами». Между тем, как справедливо указывают эти авторы, пороки правоприменения не следует выдавать за пороки той формы, с использованием которой совершаются те или иные нарушения закона. Следует различать вопросы сугубо юридические и морально-этические. Правы те, кто утверждает, что сложившаяся практика злоупотреблений не может служить основанием для искажения смысла норм закона и умаления роли третейского разбирательства.

Обязательственно-правовая

Среди наиболее известных сторонников этой концепции профессор Т.Н. Нешатаева. Свое воплощение эта теория нашла в одном из постановлений Президиума ВАС РФ и в одном из ранних (неопубликованных) проектов информационного письма N 96.
Суть этой доктрины заключается в том, что третейские суды вправе рассматривать иски о правах на недвижимость, вытекающие из обязательственно-правовых отношений, и не имеют права рассматривать иски о вещных правах на недвижимость. Таким образом, предложен весьма четкий критерий, опираясь на который можно очертить компетенцию третейских судов при рассмотрении споров о правах на недвижимое имущество.
Однако отметим, что предлагаемый критерий является сугубо доктринальным. Мы не найдем ни малейшего намека на него в действующем законодательстве. Вместе с тем, как справедливо отметил В.А. Мусин, если бы законодатель хотел бы сказать, «что он относит к исключительной подсудности арбитражного суда только вещно-правовые споры или споры о вещных правах на недвижимое имущество, он бы, наверно, так и сказал». Поскольку же законодатель этого не сделал, то анализируемый подход так и остается доктринальным, то есть соседствующим с другими теоретическими конструкциями.
Среди основных аргументов, к которым прибегают сторонники этой концепции, можно встретить следующие: «Третейский суд как орган, разрешающий спор между конкретными лицами и принимающий решения, обязательные только для этих лиц, не вправе принимать решения о признании права собственности, которые обязательны для неопределенного круга лиц». Следовательно, делается вывод: «компетенция третейских судов ограничена пределами обязательственного права, в котором точно известны стороны правоотношения. Рассматривать же споры, регулируемые вещным правом, третейский суд не может».
Даже если бы согласиться с предлагаемым подходом, то мы неизбежно бы столкнулись с его прямым противоречием одной из норм действующего законодательства, а именно ст. 25 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», которая предусматривает прекращение регистрационной записи об ипотеке (а следовательно, и вещного права — ипотечного права) на основании решения третейского суда.

Либеральная

Эта концепция прямо противоположна консервативной и является другой крайностью в оценке компетенции третейских судов при рассмотрении споров о правах на недвижимое имущество. Ее последователи полагают, что третейские суды вправе рассматривать все гражданско-правовые споры о правах на недвижимость. При этом решение третейского суда рассматривается в качестве основания для того, чтобы регистрирующие органы произвели государственную регистрацию прав на недвижимость. Так же как и решения государственных судов не подлежат пересмотру или проверке со стороны регистрационной службы, так и решение третейского суда остается вне ее контроля. При помощи последнего аргумента, кстати, отклоняются доводы сторонников консервативной концепции.
Сторонники этой точки зрения немногочисленны, и они отвергают распространенное среди большинства юристов мнение о том, что ключевым критерием, которым следует руководствоваться в данной дискуссии, является критерий характера спорных правоотношений: являются ли они публичными или частными либо высказывают сомнения относительно возможности найти границу между частным и публичным правом.

Процессуальная

Концепции этой направленности пытаются обосновать пределы компетенции третейских судов при рассмотрении споров о правах на недвижимость с использованием инструментария процессуальной науки.
При помощи процессуальных теорий пределы компетенции третейских судов при рассмотрении споров о правах на недвижимое имущество обосновываются путем апелляции к процессуальной характеристике исков и соответствующих им судебных решений. Логика этих концепций пытается искать водораздел между публичным и частным в степени воздействия принимаемого юрисдикционным органом решения на спорные правоотношения. Основная идея заключается в том, что если посредством судебного акта происходит преобразование спорного правоотношения, то таковой судебный акт имеет публично-правовой эффект. В том же случае, если судебным актом не производится изменений в спорном правоотношении, то этот акт влечет сугубо частноправовые последствия.
Так, профессор В.А. Мусин высказал рекомендацию, согласно которой решение третейского суда о правах на недвижимость должно иметь характер решения по иску о присуждении.
Фактически в том же ключе размышляет и профессор Т.Е. Абова. Она полагает, что главной в этом вопросе является проблема исполнения «решений третейских судов, принявших решение о признании права собственности на недвижимость. Причем только о признании права собственности без присуждения ответчика к совершению каких-либо действий».
Своя версия этой теории подробно излагалась и нами во множестве публикаций. Вкратце суть этой теории сводится к следующему. О степени публичности решения третейского суда допустимо судить на основе соответствующего правового эффекта, который производится таким решением. Если решение преобразует спорное правоотношение, то оно обладает эффектом публичности. Если же решение лишь констатирует то или иное правовое состояние, то оно не обладает эффектом публичности. Эта идея, с нашей точки зрения, и может быть положена в основание нормативного регулирования компетенции третейских судов по вопросам разбирательства споров о недвижимости.

Моделирование регулирования

Очевидно, что существующее регулирование вопроса о допустимости рассмотрения третейскими судами споров о правах на недвижимость крайне неудовлетворительно. Нормативная модель на сегодняшний день такова, что будет неизбежно побуждать к спорам о пределах компетенции третейских судов в этом вопросе. При этом вряд ли стоит удивляться тому, что с успехом может быть обоснована любая из противоположных точек зрения, а спорящие вряд ли найдут почву для примирения своих позиций.
Отметим, что подавляющее большинство исследователей исходят из того, что при определении компетенции третейских судов при разрешении споров о правах на недвижимость следует опираться на вывод о том, затрагивает ли решение третейского суда публичные интересы или частные.
При решении вопроса о нормативном регулировании компетенции третейского суда при разрешении споров о правах на недвижимость, с нашей точки зрения, необходимо исходить из следующего.
1. Третейский суд является элементом юрисдикционной системы России, и принимаемые им акты являются юридическими фактами, которые, не будучи опровергнутыми в установленном порядке, обладают свойствами достоверности, обязательности для определенных лиц и порождают правовые последствия, в том числе и обязанность соответствующих государственных органов учитывать порождаемые этими актами последствия.
2. Нет никаких принципиальных противопоказаний к тому, чтобы третейские суды выступали в качестве тех юрисдикционных органов, которые бы разрешали споры о субъективных гражданских правах на такой объект гражданского права, как недвижимая вещь. При этом не имеет значения характер спорного правоотношения — является ли оно вещным или обязательственным. К тому же попытка ограничить круг рассматриваемых третейским судом дел только спорами, вытекающими из обязательственных правоотношений, будет носить искусственный характер, поскольку обязательственные отношения неизбежно влекут вещные эффекты (переход права собственности, возникновение ограниченных вещных прав, установление сервитутов и т.д.). Таким образом, в подобном подходе можно обнаружить некоторую искусственность, свидетельствующую об игнорировании условности деления вещных и обязательственных правоотношений.
3. Вопрос об объеме компетенции третейских судов при рассмотрении споров о правах на недвижимое имущество — это вопрос правовой политики в конкретный исторический период. Большее или меньшее наделение третейских судов полномочиями по рассмотрению споров о недвижимости отражает уровень зрелости государства и общества. Чем более высок этот уровень, тем больше оснований для наделения частных юрисдикционных органов полномочиями публично-правового характера, в том числе и связанных с разрешением споров о правах на недвижимость.
Вместе с тем пределы этих полномочий в любом случае должны быть очерчены в законодательстве. Неопределенность в этом вопросе, характерная для современного регулирования, должна быть исключена.
4. При характеристике процедуры перехода права собственности несложно отметить, что этот переход является результатом сложного фактического и правового состава, элементы которого составляют факты как частного, так и публичного права. При этом все эти факты взаимосвязаны, и порок в одном из элементов влечет недействительность всего сложного состава по переходу права. Именно этим обстоятельством и объясняется сложность споров, возникающих по поводу недвижимости.
Таким образом, при характеристике спорного дела в отношении недвижимости, как справедливо отмечает В.А. Мусин, важно учитывать два обстоятельства: с одной стороны, «гражданско-правовой характер того права, о котором идет речь, а право собственности является одним из типичных, если не самое важное из числа гражданских прав. И, с другой стороны, тут есть публично-правовой элемент, который связан с оформлением этого права». Именно применительно к публично-правовому элементу сложного состава о правах на недвижимость справедлива позиция ВАС РФ, сформулированная в информационном письме N 78 о том, что «требование заявителя об отмене регистрации прав на недвижимое имущество носит публичный характер и адресовано публичному субъекту — органу по регистрации прав на недвижимое имущество» (п. 25).
5. Как представляется, акцент в дискуссиях необходимо сместить от толкования того, что написано, к предложениям о том, что должно быть написано в законе. Как следствие, законодателю могут быть предложены определенного рода рекомендации в установлении норм, регулирующих компетенцию третейских судов при рассмотрении споров о недвижимости.
С нашей точки зрения, такие рекомендации должны сводиться к поиску эффективных способов «мягкого контроля» за решениями, принимаемыми третейскими судами. «Мягкость» контроля подразумевает, что государство, контролируя реализацию решений третейских судов, не должно разрушать идею третейского разбирательства, идя путем простого запрета. В связи с этим категорически неприемлема та попытка исключить споры о недвижимости из компетенции третейских судов, которую мы наблюдали при обсуждении законопроекта, подготовленного в недрах ВАС РФ.
6. Возможно, что в качестве механизма контроля следовало бы укоренить саморегулирование в области третейского разбирательства, так как это было сделано в нотариальной сфере, в области деятельности арбитражных управляющих. Таким образом, контроль третейских судов осуществлялся бы путем своего рода сертификации их деятельности, осуществляемой авторитетными органами (например, получившим широкое общественное признание Центром содействия третейскому разбирательству). В этом случае та негативная практика, которая порождается деятельностью некоторых третейских судов, устранялась бы при помощи механизмов саморегулирования в этой области.

С аналогичной тематикой и практикой нашего Центра по теме АРБИТРАЖНЫЕ СПОРЫ — вы можете ознакомиться ниже, перейдя по ссылке:

1. Ответчик по иску об оспаривании решения общего собрания акционеров
2. Пределы полномочий арбитражного суда апелляционной инстанции
3. Вопросы, возникающие в связи с распределением расходов на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь
4. Экспертиза в арбитражном процессе
5. Возбуждение апелляционного производства
6. О взыскании суммы долга по договору оказания услуг
7. О солидарном взыскании страхового возмещения по договору страхования автомобиля
8. О взыскании задолженности по договору возмездного оказания услуг и договорной неустойки
9. О признании права собственности на земельные участки
10. О пересмотре судебного акта по вновь открывшимся обстоятельствам

• В состав наследственного имущества входит доля ООО
• Наследование и участие в ООО
• Возмещение участнику ООО причиненных убытков
• Корпоративные споры в отношении несовершеннолетних