Соотношение инвестиционного договора и договора участия в долевом строительстве

• Главная
• Строительные споры
• Соотношение инвестиционного договора и договора участия в долевом строительстве

10.06.20132439

ПЕРВЫЙ СТОЛИЧНЫЙ ЮРИДИЧЕСКИЙ ЦЕНТР
г. Москва, Георгиевский пер., д.1, стр.1, 2 этаж
(495) 649-41-49; (495) 649-11-65 

СООТНОШЕНИЕ ИНВЕСТИЦИОННОГО ДОГОВОРА И

ДОГОВОРА УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ

В Федеральном законе от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон о долевом строительстве, Закон) устанавливается исчерпывающий перечень допускаемых законодателем способов привлечения юридическим лицом денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирных домов. При этом ч. 3 ст. 1 Закона о долевом строительстве устанавливает, что действие этого Закона не распространяется на отношения юридических лиц или индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве. Указанные отношения регулируются Гражданским кодексом РФ и законодательством об инвестиционной деятельности.

В свою очередь, ч. 2 ст. 2 Закона об инвестиционной деятельности (в ред. Федерального закона от 17 июня 2010 г. N 119-ФЗ) выводит за сферу правового регулирования данного правового акта отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов или иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве.

Как видно, норма ч. 3 ст. 1 Закона о долевом строительстве предоставляет юридическим лицам или индивидуальным предпринимателям право выбора договорной формы инвестиционной деятельности по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов), а следовательно, отношения с участием указанных субъектов могут быть оформлены различного рода гражданско-правовыми договорами. Данная позиция подтверждается складывающейся судебной практикой. Так, например, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в Постановлении от 3 июля 2007 г., вынесенном по делу N Ф04-4297/2007 (35726-А70-13), указал, что, если для участия в строительстве застройщик (юридическое лицо или индивидуальный предприниматель) привлекает денежные средства юридических лиц, он вправе заключать не только договор об участии в долевом строительстве, но и иные договоры. Отсюда вытекает, что Законом о долевом строительстве не устанавливается единственный способ привлечения денежных средств юридических лиц или индивидуальных предпринимателей для строительства (создания) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов). Вывод о том, что инвестиционная деятельность предполагает совокупность действий по вложению и реализации инвестиций, в том числе путем размещения денежных средств, следует из действующего законодательства, а также обосновывается в юридической литературе.

Учитывая изложенное, можно предположить, что в данном случае законодатель, допуская возможность существования отношений между юридическими лицами или индивидуальными предпринимателями, связанными с вложением денежных средств в строительство (создание) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов), которые опосредуются не только инвестиционными договорными формами, но и договором участия в долевом строительстве, признает сущностное сходство сравниваемых правовых конструкций.

При таких обстоятельствах предложенный законодателем подход к применению положений Гражданского кодекса РФ, инвестиционного законодательства и Закона о долевом строительстве выводит нас на проблему соотношения договора, заключаемого сторонами в соответствии с инвестиционным законодательством, и договора участия в долевом строительстве.

В юридической литературе в последнее десятилетие проблеме сравнительно-правового анализа инвестиционного договора и законодательно закрепленных гражданско-правовых договоров уделяется значительное внимание. Кроме того, как уже было ранее отмечено, действующее инвестиционное законодательство не раскрывает содержания правоотношений, связанных с инвестиционной деятельностью ее участников, подчеркивая лишь их договорный характер. Так, в соответствии со ст. 6 Закона об инвестиционной деятельности инвесторы имеют право на самостоятельное определение объемов и направлений капитальных вложений, а также заключение договоров с другими субъектами инвестиционной деятельности в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Пункт 1 ст. 8 этого же Закона развивает указанную норму: «Отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации».

Таким образом, в специальном законодательстве об инвестиционной деятельности не содержится не только четких требований к форме и содержанию договора об инвестиционной деятельности (инвестиционного контракта), но и четкой отсылки к виду договора, который бы регулировал правоотношения в связи с инвестициями в строительство объектов недвижимости.

Отсутствует единство взглядов на природу договора об инвестиционной деятельности и в юридической литературе. Можно отметить несколько основных подходов к решению данной проблемы. Как было отмечено в одной из ранних работ по этой проблеме, «инвестиционный договор — это сложный по своей юридической природе договор. Он определяет взаимоотношения собственников или титульных владельцев средств, вкладываемых в объекты предпринимательской деятельности, их взаимодействие в процессе реализации инвестиционного проекта, в пользовании им или эксплуатации объекта, в распределении доходов от деятельности или эксплуатации объекта, а также устанавливает право собственности на объект». Пытаясь осмыслить природу инвестиционных отношений, автор также приходит к выводу, что между субъектами инвестиционной деятельности могут существовать различные договорные отношения, „реализуемые обычно в правовых формах, соответствующих договорам подряда на капитальное строительство, проектирование, поставки и других. Инвестирование может происходить путем приобретения акций акционерного общества, вступления в товарищество с вложением пая. Инвестиции могут осуществляться путем приобретения патента или прав пользования по лицензионному договору, приобретения товарного знака. Словом, все вложения уже имеют свою собственную правовую форму“. Т.В. Шадрина, в целом разделяя указанную позицию, выделяет следующие признаки инвестиционного договора: „…предпосылка заключения договора — инвестиционный проект, долгосрочный характер отношений сторон, коммерческая заинтересованность, целевое использование средств инвестора, а следовательно, возможность инвестора влиять на производственную деятельность другой стороны, письменная форма договора, общая долевая собственность на вложенное имущество и на результат инвестиционной деятельности“. Кроме того, автор указывает, что „система инвестиционных договоров может включать в себя договоры купли-продажи (в частности, продажи недвижимости, продажи предприятия, продажи ценных бумаг), финансовой аренды (лизинга), строительного подряда, возмездного оказания услуг, коммерческой концессии, доверительного управления имуществом, простого товарищества (в том числе учредительный договор)“. Солидарны с таким подходом А.Г. Богатырев, М.М. Богуславский и Н.Н. Вознесенская, определяющие инвестиционный договор путем прямого отнесения того или иного гражданско-правового договора к правовым формам инвестиционной деятельности. Указанные исследователи при определении инвестиционного договора, с одной стороны, характеризуют его признаками, отличными от существующих гражданско-правовых договоров, а с другой — при построении системы инвестиционных договоров называют в качестве ее звеньев конкретные модели договоров, предусмотренных действующим законодательством.

Другие ученые сходятся во мнении о том, что инвестиционный договор представляет собой новый вид (тип) гражданско-правового договора, не поименованный в законодательстве. В частности, Б.В. Муравьев считает «наиболее правильно понимать под инвестиционным обязательством не всякое предпринимательское обязательство, а только лишь то, участниками которых являются инвестор и заказчик, в соответствии с которым инвестор обязан передать, а заказчик обязан принять инвестиции и за счет них в интересах инвестора обеспечить строительство, а после его окончания и принятия объекта в эксплуатацию передать его инвестору». По мнению автора, „основанием возникновения инвестиционного обязательства в строительстве может служить договор между инвестором и заказчиком“. Кроме того, Б.В. Муравьев отмечает, что „инвестиционный договор в строительстве характеризуется двумя существенными условиями. Одно из них, устанавливающее обязанность заказчика обеспечить вложение инвестиций в строительство объекта недвижимости, характерно для описанного в законодательстве обязательства из договора на оказание возмездных услуг. Второе же условие об обязанности заказчика передать построенный объект недвижимости инвестору не характерно ни для одного из предусмотренных в законодательстве видов договорных обязательств. Поэтому инвестиционный договор в строительстве, специфическим образом сочетающий в себе два вышеуказанных условия, во-первых, не может считаться смешанным договором, а во-вторых, не может отождествляться с каким-либо иным типом или видом договорных конструкций, предусмотренных ГК РФ, в других законах или в иных нормативных актах“. П.В. Сокол отмечает, что „инвестиционный договор можно определить как сделку, по которой одна сторона (заказчик) обязуется осуществить вложение инвестиций другой стороны (инвестора) в целях извлечения прибыли или достижения иного полезного эффекта для инвестора и по окончании передать полученный результат последнему, а инвестор обязуется передать инвестиции заказчику и оплатить его услуги“. Автор полагает, что основанием выделения инвестиционного договора как отдельного договорного вида в первую очередь необходимо считать „инвестиционную цель, охватывающую реализацию инвестиционного проекта, состоящую в помощи инвестору в выработке конечных характеристик объекта недвижимости (если это необходимо), осуществлении контроля за ходом строительства объекта и его передаче инвестору“, субъектный состав договора и „содержание обязательства“. В. Лисица приходит к выводу, что „инвестиционным следует считать не любой договор, заключенный в целях реализации инвестиционного проекта, а лишь договор, обязательным участником которого является инвестор“. Данный подход, как отмечает автор, „позволит использовать термин «инвестиционный договор“ не как собирательное понятие, а как „самостоятельный не поименованный в настоящее время тип гражданских договоров“. Подобную точку зрения в настоящее время также отстаивают В.А. Ласковый и Н.В. Бунина.

Еще одна группа исследователей отмечает, что инвестиционный контракт — это экономическое понятие. Отношения с таким содержанием (инвестиции) могут существовать в различных правовых формах. Л.Г. Сайфулова в этой связи пишет, что «инвестиционным можно по большому счету считать любой договор, связанный с вложением денег: учредительный договор, простое товарищество, заем, подряд, купля-продажа и т.д. Объединяет эти виды договоров только их экономическое содержание — вложение средств, как правило, с целью получения в дальнейшем прибыли». Та же позиция прослеживается в работе Е.В. Лапутевой, отметившей, что „инвестиционный договор не может существовать как самостоятельный договорный тип — он подразумевает различные виды гражданско-правовых договоров, общим для которых является регулирование инвестиционной деятельности“. По сути дела, на этом же настаивают О.М. Антипова и Е.В. Резцова, указывая, что инвестиционный договор — термин, являющийся собирательным именованием гражданско-правовых договоров, в рамках которых реализуются инвестиционные правоотношения.

Мнения авторов, обосновывающих выделение инвестиционного договора не в качестве самостоятельного договорного вида (типа), а в качестве характеристики договоров, имеющих инвестиционную экономическую направленность, представляют особый интерес применительно к высказанному в свое время суждению Ю. Романца относительно инвестиционной природы договора долевого строительства. Как точно отметил в свое время автор, понятие «договор участия в долевом строительстве» отражает в большей степени экономическую, нежели правовую его сущность, оно определяет экономическую цель правоотношения, выражающуюся в создании и получении в собственность объекта недвижимости. Разделяя точку зрения Ю. Романца, представляется возможным согласиться с подходом, предложенным последней группой исследователей и позволяющим рассматривать договор участия в долевом строительстве в качестве одной из правовых конструкций инвестиционного договора, опосредующей инвестиционную деятельность в сфере строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, с целью последующего приобретения права собственности на помещения в таких объектах. Стало быть, в этом случае инвестиционный характер исследуемого договора не имеет решающего значения для целей его правового регулирования и в том числе правовой квалификации.

Думается, в дальнейшем данный подход будет более отчетливо проявляться при совершенствовании инвестиционного законодательства, тем более что в настоящее время такие попытки уже находят отражение в некоторых правовых актах. Так, Постановление Правительства РФ от 10 августа 2007 г. N 505 «О порядке принятия федеральными органами исполнительной власти решений о даче согласия на заключение сделок по привлечению инвестиций в отношении находящихся в федеральной собственности объектов недвижимого имущества», являющееся единственным актом, содержащим дефиницию инвестиционного договора, определяет его как договор, устанавливающий права и обязанности лиц в связи с осуществлением ими деятельности по инвестированию бюджетных средств для строительства, реконструкции, реставрации недвижимого имущества независимо от наименования договора (инвестиционный договор, договор об инвестировании, договор (контракт) на реализацию инвестиционного проекта, договор участия в долевом строительстве, договор простого товарищества (договор о совместной деятельности), договор на строительство, реконструкцию, реставрацию объекта недвижимого имущества и т.д.). Как видно, предложенный термин инвестиционного договора не может считаться определением самостоятельного договорного обязательства, так как зафиксированное понятие инвестиционного договора в данном случае дано как собирательное, объединяющее различные правовые конструкции исходя из единой экономической цели участников инвестиционной деятельности. В этом плане вполне логично выглядят нормы инвестиционного законодательства, определяющие правовую форму взаимодействия участников инвестиционной деятельности, отсылая к общим положениям ГК РФ об обязательствах, сделках и договоре и не устанавливая при этом, элементы каких обязательств следует применять.

Вместе с тем некоторые возражения вызывает позиция, согласно которой любой гражданско-правовой договор, связанный с вложением средств с целью получения выгоды, следует признавать инвестиционным. Конечно, бесспорным является вывод о том, что целью участия в инвестиционной деятельности является получение в будущем дохода от вложения средств, в том числе в виде приобретения права собственности на помещения в возведенных объектах недвижимости. Однако, на наш взгляд, не менее важной предпосылкой инвестирования следует также считать источник получения такого дохода. Это обстоятельство учел и подробно обосновал в своей работе А.В. Майфат. Руководствуясь указанным признаком, автор справедливо указывает на то, что «инвестор не принимает участия в деятельности, которая приносит или должна принести доход…», „источником возможного дохода является деятельность лица, получившего инвестиции, как предпринимательская деятельность, так и иная, приносящая доход“.

Специфика участия в долевом строительстве состоит в том, что участник такого строительства приобретает в собственность помещение в здании не в силу факта участия в его строительстве (создании), а потому что он состоит в правоотношении с застройщиком (организатором деятельности по привлечению денежных средств для долевого строительства).

Таким образом, с учетом указанных признаков договор участия в долевом строительстве следует рассматривать в качестве одной из разновидностей инвестиционного договора, опосредующей инвестиционную деятельность, направленную на сохранение и получение в будущем дохода от произведенных вложений путем передачи денежных средств организации, основной профессиональной деятельностью которой является привлечение денежных средств для строительства многоквартирных домов или иных объектов недвижимости с последующим приобретением права собственности на помещения в таких объектах.

Автор статьи: А.В. Дикун

По всем вопросам можно записаться на прием к специалистам по телефонам:

(495) 64 — 911 — 65 или 649 — 41 — 49 или (985) 763 — 90 — 66
Внимание! Консультация платная.

Бесплатно Вы можете задать свой вопрос в разделе     «Вопрос адвокату»

С аналогичной тематикой и практикой нашего Центра по теме СТРОИТЕЛЬНЫЕ СПОРЫ — вы можете ознакомиться ниже, перейдя по ссылке:

1. Квалификация договора участия в долевом строительстве
2. Правоотношения в сфере строительства
3. Самовольная постройка и последствия ее возведения
4. Проблемы ответственности капитального строительства
5. Внесены изменения в Градостроительный кодекс РФ
6. Строительные компании уличены в сговоре на торгах
7. Механизмы защиты прав участников долевого строительства
8. Об отсутствии у дольщика права на юридически несуществующее недвижимое имущество в объекте незавершенного строительства
9. Заказчик может быть освобожден от оплаты выполненных работ
10. Оплата работ по договору долевого строительства

• В состав наследственного имущества входит доля ООО
• Наследование и участие в ООО
• Возмещение участнику ООО причиненных убытков
• Корпоративные споры в отношении несовершеннолетних