Статьи

• Главная
• Статьи
• Исключаем ошибки при передаче имущества в доверительное управление

14.06.20137511

ПЕРВЫЙ СТОЛИЧНЫЙ ЮРИДИЧЕСКИЙ ЦЕНТР
г. Москва, Георгиевский пер., д.1, стр.1, 2 этаж
(495) 649-41-49; (495) 649-11-65

 ИСКЛЮЧАЕМ ОШИБКИ ПРИ ПЕРЕДАЧЕ ИМУЩЕСТВА

В ДОВЕРИТЕЛЬНОЕ УПРАВЛЕНИЕ

1. Прежде чем принять решение о передаче имущества в доверительное управление, убедитесь, все ли нюансы оказания подобных услуг вы знаете. Определение доверительного управления (далее — ДУ) вы не найдете ни в одном нормативно-правовом документе. Но, по логике, ДУ — это некий процесс управления вашим имуществом, который осуществляет профессиональный управляющий в ваших интересах. Последний, например, может сдавать в аренду коммерческую недвижимость или инвестировать средства для извлечения прибыли из них.

Внимание! В случае доверительного управления ценными бумагами оказывать такую услугу имеют право только профессиональные участники рынка ценных бумаг.

Оказываются услуги доверительного управления на основе соответствующего договора. Сторонами в нем являются: учредитель управления (собственник имущества), доверительный управляющий (индивидуальный предприниматель или коммерческая организация, за исключением унитарного предприятия), выгодоприобретатель. Объектом договора доверительного управления могут быть предприятия, имущественные комплексы, ценные бумаги и т.д. Процедура заключения договора доверительного управления регламентируется ст. 1012 — 1026 ГК РФ.

2. Имущество, передаваемое в управление, не становится собственностью того, кто им распоряжается. Разберитесь с правами и обязанностями доверительного управляющего. Передача имущества в доверительное управление не означает переход права собственности на него. Доверительный управляющий вправе совершать в отношении этого имущества в соответствии с договором доверительного управления любые юридические и фактические действия в интересах его собственника или выгодоприобретателя. По сути, он наделен теми же правами, что и собственник имущества, переданного в доверительное управление. И даже может распоряжаться недвижимым имуществом, если это предусматривает договор о доверительном управлении.

Сделки с имуществом доверительный управляющий совершает от своего имени. Но указывает при этом, что он — доверительный управляющий. В документах, используемых в процессе управления имуществом, после имени или наименования доверительного управляющего должна стоять пометка «Д.У.». В противном случае доверительный управляющий обязан лично отвечать перед третьими лицами принадлежащим ему имуществом. Хотя, как показывает практика, отсутствие в договоре отметки „Д.У.“ само по себе не влечет его недействительность. Но только если можно установить, что договор действительно заключает доверительный управляющий, действующий в интересах учредителя управления или выгодоприобретателя.

Пример. В одном судебном деле истец, добиваясь признания недействительным договора аренды, указывал на отсутствие в нем отметки «Д.У». Но суд установил, что сдаваемое по договору аренды имущество находится в собственности муниципального образования. Арендодатель имеет право сдавать имущество в аренду по договору доверительного управления. И в договоре однозначно определено, что он действует в качестве доверительного управляющего. Следовательно, арендатор, заключая договор аренды, знал о том, что арендуемое имущество является муниципальной собственностью, а арендодатель выступает в качестве доверительного управляющего. При таких условиях само по себе отсутствие пометки „Д.У“ в договоре аренды не влечет его недействительность.

Как только действие договора доверительного управления прекращается, доверительный управляющий лишается своих прав относительно имущества собственника. Он уже не вправе от имени учредителя управления обращаться в суд в защиту его прав. Зато собственник может при необходимости обратиться в суд за защитой своих прав, нарушенных в процессе взаимодействия с доверительным управляющим в рамках действия договора ДУ.

Кстати, перечень всех прав, которыми доверительный управляющий наделяется, обычно прописывают в составе переданного в доверительное управление имущества. А одной из его обязанностей является предоставление отчета о деятельности учредителю управления. В каком порядке и в какие сроки это следует делать, определяете вы, прописывая в договоре доверительного управления.

В соответствии с п. 1 ст. 1012 ГК РФ по договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя).

3. Механизм контроля за действиями доверительного управляющего должен быть заложен в договоре. Этому документу следует уделить должное внимание. Для начала определимся с объектом договора доверительного управления.

В соответствии со ст. 1013 ГК РФ к таковым относят:

• — предприятия и другие имущественные комплексы;
• — отдельные объекты, относящиеся к недвижимому имуществу;
• — ценные бумаги;
• — права, удостоверенные бездокументарными ценными бумагами;
• — исключительные права и другое имущество.

Для отражения операций, связанных с осуществлением договора доверительного управления имуществом, предлагается использовать счет 79 «Внутрихозяйственные расчеты» субсчет 3 „Расчеты по договору доверительного управления имуществом“. Такой субсчет будет присутствовать и в рабочем плане счетов учредителя управления, и в плане счетов, используемом доверительным управляющим при ведении обособленного баланса. Зеркальные остатки по данным субсчетам связывают эти два баланса и показывают стоимостную оценку имущества в доверительном управлении.

В некоторых случаях самостоятельным объектом доверительного управления могут быть денежные средства. Например, при передаче их в управление:

• — паевому инвестиционному фонду (ст. 13 Федерального закона от 29.11.2001 N 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах»);
• — профессиональному управляющему на рынке ценных бумаг (ст. 5 Федерального закона от 22.04.1996 N 39-ФЗ «О рынке ценных бумаг»);
• — кредитной организации (ст. 5 Федерального закона от 02.12.1990 N 395-1 «О банках и банковской деятельности») и др.

Обратите внимание, объекты договора, переданные в доверительное управление, обособляются от другого имущества собственника и управляющего. Это имущество отражается на отдельном балансе доверительного управляющего, и по нему ведется самостоятельный учет. А для осуществления расчетов в процессе деятельности, связанной с доверительным управлением, необходимо открыть банковский счет. Это правило следует соблюдать. В противном случае доверительный управляющий рискует понести лишние расходы и, как следствие, остаться без компенсации. Кстати, размер вознаграждения управляющему является одним из существенных условий договора доверительного управления. Закон наделяет его правом на вознаграждение, а также — на возмещение расходов, понесенных им при доверительном управлении имуществом, за счет доходов от его использования. Выгодоприобретатель, в свою очередь, тоже вправе получать доход от использования имущества, переданного в доверительное управление за вычетом вознаграждения управляющего. Но рассчитывать на него он может только в случае прибыльности проекта — доверительное управление приносит доход. Бывает и так, что даже если доверительное управление работает «в минус», выгодоприобретатель получает какую-либо сумму от управляющего. Но обычно такие условия обговариваются при заключении договора.

К существенным условиям договора доверительного управления относят:

• — состав имущества, передаваемого в доверительное управление;
• — наименование юридического лица или имя гражданина, в интересах которых осуществляется управление имуществом (учредителя управления или выгодоприобретателя);
• — размер и форма вознаграждения управляющему, если выплата вознаграждения предусмотрена договором;
• — срок действия договора.

К сведению, договор доверительного управления заключается сроком на 5 лет. Такое условие нормально для договоров, связанных с использованием какого-либо имущества. Вы можете уполномочить своего управляющего заключать договоры и большей продолжительностью (ст. 421 ГК РФ). Но это следует прописать в договоре доверительного управления. Иначе по его истечении все договоры, заключенные ранее доверительным управляющим сроком более 5 лет, прекратятся. В соответствии с п. 2 ст. 1016 ГК РФ договор доверительного управления имуществом заключается на срок, не превышающий пяти лет (для отдельных видов имущества, передаваемого в доверительное управление, законом могут быть установлены иные предельные сроки действия договора).

Для имущества, переданного клиентом в доверительное управление, иной предельный срок доверительного управления законом не установлен. Договор аренды не мог превышать срок действия договора доверительного управления без согласия учредителя. Поскольку он такого согласия не давал, с окончанием срока доверительного управления имуществом договор аренды и дополнительные соглашения к нему считаются прекращенными.

Теперь что касается формы договора. Она сродни той, что предусмотрена для договора купли-продажи недвижимого имущества. Соответственно, передача недвижимого имущества в доверительное управление подлежит государственной регистрации в том же порядке, что и переход на него права собственности (ст. 1017 ГК РФ).

При наличии к тому оснований договор доверительного управления должен быть одобрен как крупная сделка или сделка с заинтересованностью. По договору доверительного управления доверительный управляющий получает в управление активы клиента и может в числе прочего производить их отчуждение третьим лицам. В результате заключения такого договора, таким образом, возникает возможность отчуждения имущества клиента. В одном деле суд признал недействительным заключенный договор доверительного управления, поскольку стоимость имущества, переданного в доверительное управление, составила более 25% стоимости имущества учредителя управления, определенной по данным его бухгалтерской отчетности (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 02.04.2008 по делу N А13-6201/2006).

Иные предельные сроки, на которые может быть заключен договор доверительного управления имуществом, можно обнаружить, к примеру, в следующих правовых актах РФ:

• — доверительное управление паевым инвестиционным фондом сроком на 15 лет (ст. 12 Федерального закона от 29.11.2001 N 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах»);
• — договор доверительного управления накоплениями для жилищного обеспечения сроком на 3 года (ст. 17 Федерального закона от 20.08.2004 N 117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих»);
• — срок действия договора доверительного управления ипотечным покрытием, устанавливаемый правилами доверительного управления ипотечным покрытием, не должен составлять менее чем год и более чем сорок лет (ст. 19 Федерального закона от 11.11.2003 N 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах») и др.

4. В договоре доверительного управления необходимо предусматривать пределы полномочий управляющего. И в целом хорошо бы просчитать все риски взаимодействия с ним. В одном деле учредитель управления поручил доверительному управляющему проводить операции с его активами на рынке ценных бумаг с целью выгодных инвестиций. При этом полномочия управляющего ограничили в рамках инвестиционной декларации, которую оформили в качестве приложения к договору доверительного управления.

Документом было предусмотрено, что максимально допустимые отрицательные финансовые показатели в результате осуществления доверительного управления активами клиента не должны превышать 20% от стоимости активов клиента на момент их передачи в доверительное управление за вычетом стоимости выведенных клиентом активов.

Чтобы этого не случилось, клиент обязал доверительного управляющего реализовать все ценные бумаги, составляющие активы, по рыночной цене при условии достижения стоимости активов клиента значения на 18% меньше стоимости активов клиента на момент передачи их в доверительное управление.

Согласно инвестиционной декларации сделать это надо было сразу же на следующий день.

Продажу ценных бумаг управляющий должен был осуществить по рыночной цене на момент совершения сделки.

Доверительный управляющий должен был приступить к реализации ценных бумаг при достижении ими определенной стоимости.

Но управляющий не исполнил свои обязательства по договору, чем и поплатился. Учредитель управления подал на него в суд и выиграл дело. Суд указал, что в результате неправомерного бездействия управляющего, выразившегося в нарушении условий договора доверительного управления, у учредителя управления возникли убытки.

Читайте в следующих номерах: какие риски могут возникнуть при передаче имущества в доверительное управление?

5. При заключении договора доверительного управления имуществом не следует забывать о запретах, предусмотренных антимонопольным законодательством РФ. Обратите внимание, если в доверительное управление передается государственное или муниципальное имущество, то для заключения такого договора требуется проведение торгов. В одном деле суд установил, что при заключении сторонами договора доверительного управления конкурс на размещение муниципального заказа не проводился. Согласно ст. 10 Федерального закона от 21.07.2005 N 94-ФЗ «О размещении заказов на поставку товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд» размещение муниципального заказа производится с проведением торгов. В соответствии с п. 5 ст. 10 вышеназванного Закона нарушение предусмотренного порядка является основанием для признания судом недействительным размещения заказа.

Автор статьи: А. Бычков

По всем вопросам можно записаться на прием к специалистам по телефонам:

(495) 64 — 911 — 65 или 649 — 41 — 49 или (985) 763 — 90 — 66
Внимание! Консультация платная.

Бесплатно Вы можете задать свой вопрос в разделе «Вопрос адвокату»

С другой тематикой и практикой нашего Центра — вы можете ознакомиться ниже, перейдя по ссылке:

1. Концессионные договоры в ЖКХ
2. Правоотношения в области ипотеки
3. Прецедентные свойства актов ВАС РФ в сфере оборота недвижимости
4. Совет дома как новый институт самоорганизации собственников помещений в многоквартирном доме
5. Проблема доступности ипотечного жилищного кредитования
6. Отказ в регистрации сделки с недвижимостью
7. Споры о защите нарушенных вещных прав
8. Прекращение залога в случае гибели заложенной вещи
9. Как составить безопасный договор аренды
10. Защита прав добросовестного приобретателя

• В состав наследственного имущества входит доля ООО
• Наследование и участие в ООО
• Возмещение участнику ООО причиненных убытков
• Корпоративные споры в отношении несовершеннолетних