В признании права собственности на строения отказано

Первый Столичный Юридический Центр
г. Москва, Георгиевский пер., д.1, стр.1, 2 этаж
(495) 649-41-49; (495) 649-11-65

В признании права собственности на строения отказано

В признании права собственности на строения отказано, поскольку размер площади занятого земельного участка не соответствует размеру площади участка, предоставленного истцу в аренду; кроме того, в эту площадь входит участок, расположенный в охранных зонах инженерных коммуникаций, что не соответствует виду разрешенного использования данной территориальной зоны (Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 25.05.2009 по делу N А32-6112/2008-68/87).

ООО «Фирма „Росток“ обратилось с иском к администрации муниципального образования о признании права собственности на торгово-развлекательный центр на основании ст. 222 ГК РФ. Иск обоснован тем, что строительство велось без получения предусмотренных законом и иными правовыми актами разрешений.

Решением суда иск удовлетворен со ссылкой на то, что спорный объект соответствует градостроительным и строительным нормам и правилам и не нарушает прав и интересов третьих лиц. Апелляционный суд решение отменил, в иске отказал в силу того, что возведенный объект недвижимости находится на земельном участке, расположенном в охранных зонах инженерных коммуникаций, что не соответствует виду разрешенного использования данной территориальной зоны, кроме того, ООО осуществило застройку на земельном участке в параметрах, превышающих площадь выделенного участка.

Истец указывает на соответствие спорного объекта строительным нормам и правилам, а также санитарным правилам и пожарной безопасности и полагает, что собственник дал согласие на строительство спорного объекта, поскольку протокол заседания комиссии по пресечению самовольного строительства при администрации утвержден главой города, а факт превышения размеров возведенного объекта над размером земельного участка не является существенным для разрешения данного спора.

На основании Постановления мэрии от 30.07.1999 предпринимателю З. предоставлен в аренду на пять лет из земель городской застройки земельный участок площадью 111,38 кв. м для строительства и эксплуатации магазина в кирпичном исполнении, в том числе и земельный участок площадью 32,40 кв. м, расположенный в охранных зонах инженерных сетей, в которых запрещается выполнение земляных работ без согласования с инспектирующими службами города.

07.06.2001 инспекцией государственного архитектурно-строительного надзора выдано разрешение на выполнение строительно-монтажных работ сроком действия до 07.08.2001, впоследствии срок продлен до 31.12.2002.

23.12.2003 З. (продавец) и ООО (покупатель) заключили договор купли-продажи, по условиям которого продавец передает, а покупатель принимает не завершенное строительством нежилое здание — магазин общей площадью 94,1 кв. м, расположенный на земельном участке площадью 111,38 кв. м, предоставленном продавцу Постановлением мэрии от 30.07.1999 и используемом им согласно договору аренды от 04.04.2002. Указанное нежилое здание передано покупателю по акту приема-передачи.

На основании свидетельства о государственной регистрации права от 21.01.2004 ООО обратилось к администрации с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка для завершения строительства торгово-развлекательного центра.

Постановлением главы муниципального образования от 13.04.2005 ООО предоставлен в аренду на три года из земель поселений земельный участок площадью 111 кв. м, в том числе земельный участок площадью 20 кв. м, расположенный в охранных зонах инженерных коммуникаций, для завершения строительства торгово-развлекательного центра в границах согласно проекту границ земельного участка. Постановление от 30.07.1999 признано утратившим силу.

30.05.2005 администрация (арендодатель) и ООО (арендатор) заключили договор аренды земельного участка общей площадью 111 кв. м. Срок действия договора определен с 13.04.2005 по 13.04.2008.

Решением управления государственного строительного надзора от 16.10.2007 отказано в выдаче заключения о соответствии требований технических регламентов (норм и правил), иных нормативных правовых актов и проектной документации объекта капитального строительства (торгово-развлекательный центр) и установлено, что нарушены требования законодательства в области строительства.

В соответствии с п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. ООО возвело спорные объекты без согласования с собственником и получения необходимых разрешений на строительство, поэтому суд квалифицировал строения как самовольные постройки. В силу п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

Согласно п. 2 ст. 264 ГК РФ лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником. Собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о назначении земельного участка (ст. 263 ГК РФ).

По смыслу пп. 2 п. 1 ст. 40 Земельного кодекса РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов. В силу ст. 41 ЗК РФ лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов, осуществляют те же права.

Суд апелляционной инстанции установил, что размер площади земельного участка, занятого самовольным строением, не соответствует размеру общей площади участка (превышает на 111 кв. м), предоставленного ООО на основании Постановления от 13.04.2005 и договора аренды от 30.05.2005. Кроме того, в эту площадь входит участок площадью 20 кв. м, расположенный в охранных зонах инженерных коммуникаций, что не соответствует виду разрешенного использования данной территориальной зоны.

Поскольку самовольная постройка выходит за пределы предоставленного в аренду земельного участка, суд сделал вывод о нарушении ее сохранением прав муниципального образования как собственника земли. Доказательства предоставления в установленном законом порядке участка под всей постройкой отсутствуют, что является достаточным основанием для отказа в удовлетворении иска.

Суд правомерно указал, что протокол заседания комиссии по пресечению самовольного строительства, утвержденный главой города, свидетельствует о том, что в настоящий момент администрация не намерена требовать сноса самовольной постройки, в то же время решение о предоставлении истцу дополнительного участка в установленном законом порядке на момент рассмотрения спора не принято.

ФАС округа оставил постановление апелляционной инстанции без изменения.

Источник: Юридический отдел по арбитражным спорам.

По всем вопросам можно записаться на прием к специалистам по телефонам:

(495) 64 — 911 — 65 или 649 — 41 — 49 или (985) 763 — 90 — 66
Внимание! Консультация платная.

Бесплатно Вы можете задать свой вопрос в разделе «Вопрос адвокату»

Договор аренды, Право собственности, Доказательства, Признании права собственности, ООО, самовольная постройка, Согласие на аренду

06.05.2009, 172 просмотра.