"Арендные каникулы"
19.03.201217914
Первый Столичный Юридический Центр
г. Москва, Георгиевский пер., д.1, стр.1, 2 этаж
(495) 649-41-49; (495) 649-11-65
«Арендные каникулы»
Описание ситуации: Потенциальный арендатор настаивает на том, чтобы условие «арендных каникул», во время которых будет производиться ремонт помещения собственными силами (арендатора), было прописано в договоре. Арендная плата с арендатора за первые месяцы взиматься не будет.
Вопрос: Каковы налоговые последствия и судебная практика при заключении договора аренды, предусматривающего условие об «арендных каникулах»?
Ответ: Налоговые последствия для арендодателя.
Согласно пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ объектом налогообложения признаются операции по реализации товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации, а также передача имущественных прав.
В целях настоящей главы передача права собственности на товары, результатов выполненных работ, оказание услуг на безвозмездной основе признается реализацией товаров (работ, услуг).
В соответствии с п. 2 ст. 154 НК РФ при реализации товаров (работ, услуг) по товарообменным (бартерным) операциям, реализации товаров (работ, услуг) на безвозмездной основе налоговая база определяется как стоимость указанных товаров (работ, услуг), исчисленная исходя из цен, определяемых в порядке, аналогичном предусмотренному ст. 40 НК РФ.
Положения данных норм распространяются на случаи безвозмездной передачи товаров (работ, услуг), имущественных прав, в том числе и на случаи безвозмездной передачи имущества в пользование.
В случае когда имущество передается по договору аренды, но при этом плата за первые месяцы не взимается, такая передача для целей налогообложения будет признаваться реализацией, являющейся объектом налогообложения по НДС.
То есть арендодателю при заключении договора аренды, предусматривающего условие «арендных каникул», придется заплатить НДС со стоимости неуплачиваемой арендной платы.
Имеется судебная практика, косвенно подтверждающая данный вывод. Так, например, в Постановлении ФАС ВВО от 18.02.2008 по делу N А31-567/2007-15 суд пришел к выводу, что предоставление нежилого помещения в безвозмездное пользование является объектом налогообложения по НДС и к рассматриваемым отношениям применяются положения п. 2 ст. 154 НК РФ.
Кроме того, арендодатель в указанный период не начисляет амортизацию по такому имуществу, так как в силу п. 3 ст. 256 НК РФ из состава амортизируемого имущества в целях гл. 25 НК РФ исключаются основные средства, переданные (полученные) по договорам в безвозмездное пользование.
Налоговые последствия для арендатора.
В соответствии с п. 8 ст. 250 НК РФ внереализационными доходами признаются доходы в виде безвозмездно полученного имущества (работ, услуг) или имущественных прав.
При получении имущества (работ, услуг) безвозмездно оценка доходов осуществляется исходя из рыночных цен, определяемых с учетом положений ст. 40 НК РФ, но не ниже определяемой в соответствии с настоящей главой остаточной стоимости — по амортизируемому имуществу и не ниже затрат на производство (приобретение) — по иному имуществу (выполненным работам, оказанным услугам).
Из содержания данной нормы следует, что в случае безвозмездного получения налогоплательщиком имущества (работ, услуг), имущественных прав у него возникает внереализационный доход, облагаемый налогом на прибыль.
При этом необходимо учитывать разъяснения о порядке применения указанной нормы, данные в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 22.12.2005 N 98 «Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с применением отдельных положений главы 25 Налогового кодекса Российской Федерации». Президиум ВАС РФ указал, что «применение п. 8 ст. 250 НК РФ не ограничено только имущественными правами, представляющими собой требования к третьим лицам. Данное положение подлежит применению также и при безвозмездном получении права пользования вещью».
В ситуации, описанной в вопросе, арендная плата с арендатора за первые месяцы в соответствии с договором аренды не взимается. Соответственно, экономическая выгода, полученная арендатором в связи с безвозмездным пользованием помещением, будет квалифицироваться в качестве внереализационного дохода, учитываемого при исчислении налога на прибыль.
Данный вывод согласуется с позицией Президиума ВАС РФ по аналогичному вопросу, выраженной в упомянутом выше Информационном письме от 22.12.2005 N 98. В этом Письме приводится решение, в котором суд согласился с мнением налогового органа о том, что «обществом получена экономическая выгода в сумме, не уплаченной за пользование помещениями, подлежащей учету в составе внереализационных доходов, перечень которых согласно абз. 2 ст. 250 НК РФ не является исчерпывающим».
Выводы суда были основаны на том, что «несение обществом расходов на содержание имущества и поддержание его в исправном состоянии, включая осуществление текущего ремонта, является исполнением обязательств ссудополучателя, предусмотренных ст. 695 ГК РФ. Выполнение данных обязанностей необходимо в процессе нормальной эксплуатации имущества и не свидетельствует о возмездности самого пользования, поскольку собственник данного имущества фактически не получает встречного предоставления за переданное заявителю право пользования помещениями».
Следует отметить, что в анализируемой ситуации можно попытаться оспорить факт безвозмездности пользования имуществом в период «арендных каникул», так как у арендатора имеется встречное обязательство в виде осуществления ремонта. В таком случае затраты арендатора на улучшение арендованного имущества в силу пп. 5 п. 2 ст. 614 ГК РФ могут рассматриваться в качестве арендной платы.
Однако ввиду того, что понятие «арендные каникулы» является новым, в настоящее время отсутствует сложившаяся судебная практика, в которой затраты арендатора на ремонт помещения признавались бы встречным обязательством по договору аренды. Соответственно, нет гарантий того, что, в случае возникновения спора с налоговыми органами, организации удастся отстоять в судебном порядке свою позицию о том, что пользование помещением в период «арендных каникул» имеет возмездный характер.
Авторы: Брызгалин А. В., Федорова О. С., Королева М. В., Аникеева О. Е., Миерманова С. Т., Григорьев А. С.
Источник: Юридический отдел по арбитражным спорам.
По всем вопросам можно записаться на прием к специалистам по телефонам:
(495) 64 — 911 — 65 или 649 — 41 — 49 или (985) 763 — 90 — 66
Внимание! Консультация платная.
Бесплатно Вы можете задать свой вопрос в разделе «Вопрос адвокату»
Публикации
Все статьиДоказывается, что предметом гражданско-правового договора о предоставлении персонала являются: (а) на начальном этапе — действия исполнителя по подбору кандидатур, соответствующих требованиям заказчика, из числа своих работников и направление заказчику отобранных работников, готовых выполнять трудовую функцию в интересах последнего; (б) на основном этапе — действия заказчика по управлению и контролю за ходом выполнения трудовой функции, а также его действия, направленные на обеспечение нормальных условий труда.
Рынок — это экономический институт, предназначенный для облегчения обмена, т.е. для сокращения издержек по трансакциям обмена, и, следовательно, для увеличения объемов торговли. С юридической точки зрения рынок, в т.ч. рынок ценных бумаг, — это система обязательственных отношений.
Рассматриваются критерии отнесения гражданско-правового договора к коммерческой сделке. Предлагается считать субъективный критерий основным при отнесении договора к коммерческой сделке в соответствии с российским правом. Формулируется определение коммерческого договора.
Судебная практика
Все практикиИсходя из анализа норм российского законодательства и судебной практики предлагается юридическая квалификация опционного договора и определяются правила его правового регулирования.
В случае, когда участники гражданского оборота не договорились о цене, по которой оплачивается исполнение договора, цена определяется исходя из того, во сколько оценивается такое исполнение при сравнимых обстоятельствах. Кто и как должен эту цену доказывать?
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации рассмотрел Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными, и информационным письмом от 25 февраля 2014 г. N 165 информировал арбитражные суды о выработанных рекомендациях, что соответствует правовым позициям теории и правоприменительной практики.
Видео
Все видео-
В состав наследственного имущества входит доля ООО
-
Наследование и участие в ООО
-
Возмещение участнику ООО причиненных убытков
-
Корпоративные споры в отношении несовершеннолетних