Защита своих прав на приобретенный земельный участок

• Главная
• Земельные споры
• Защита своих прав на приобретенный земельный участок

30.05.20123967

Первый Столичный Юридический Центр
г. Москва, Георгиевский пер., д.1, стр.1, 2 этаж
(495) 649-41-49; (495) 649-11-65

Защита своих прав на приобретенный земельный участок

Для защиты своих прав на приобретенный земельный участок покупателю необходимо доказать, что он является добросовестным приобретателем, то есть лицом, которое возмездно приобрело имущество у другого лица, не имеющего права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (пункт 1 статьи 302 ГК РФ). При этом в соответствии с пунктом 2 статьи 223 ГК РФ недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента государственной регистрации его права в ЕГРП, за исключением предусмотренных статьей 302 ГК РФ случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя. При этом право собственности возникает у добросовестного приобретателя не только в том случае, когда вступило в законную силу решение суда об отказе в удовлетворении иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения, но и тогда, когда прежний собственник в суд не обращался и основания для удовлетворения такого иска отсутствуют.

Единственно возможным случаем, когда собственник вправе истребовать у добросовестного приобретателя имущество, приобретенное последним по возмездной сделке, является случай выбытия имущества из владения собственника помимо его воли — когда имущество утеряно собственником или лицом, которому оно было передано во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли (пункт 1 статьи 302 ГК РФ).

Очевидно, что в случае, когда земельный участок продается по поддельным документам, воля собственника на продажу участка, скорее всего, отсутствует. В этом случае иск собственника об истребовании земельного участка из незаконного владения должен быть удовлетворен судом независимо от того, является ли покупатель добросовестным приобретателем. Соответствующее решение было принято, например, Президиумом Московского областного суда от 15.12.2010 № 415 по делу № 4г-161/10. Судом было установлено, что сделка со спорным участком оформлена от имени истца по поддельным документам; таким образом, спорный участок выбыл из владения истца помимо его воли, в связи с чем участок подлежит истребованию из незаконного владения ответчика независимо от его возражений о том, что он — добросовестный приобретатель.

Аналогичное решение было принято ФАС Центрального округа 28.07.2011 при рассмотрении кассационной жалобы по делу № А14-19957/2009/539/4. Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Воронежской области обратилось к обществу с ограниченной ответственностью «Априори» об обязании передать в собственность Российской Федерации земельный участок. В ходе разбирательства судом, в частности, было установлено, что на дату заключения договора купли-продажи от 28.01.2008 № 01/28 правом на распоряжение спорным земельным участком обладала Российская Федерация, поскольку земли лесного фонда согласно статье 8 Лесного кодекса РФ и статье 3 Федерального закона от 04.12.2006 № 201-ФЗ «О введении в действие Лесного кодекса Российской Федерации» относятся к федеральной собственности, а отчуждение земельного участка было произведено по поддельным документам.

ФАС Центрального округа признал, что суд первой инстанции обоснованно удовлетворил исковые требования исходя из следующего. Общество не может быть признано добросовестным приобретателем спорного земельного участка, поскольку приобретало земли лесного фонда по договору купли-продажи № 01/28 как земли населенных пунктов. В силу пункта 1 статьи 302 ГК РФ если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли. Как разъяснено в пункте 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 13.11.2008 № 126 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения» недействительность договора купли-продажи сама по себе не дает оснований для вывода о выбытии имущества, переданного во исполнение этого договора, из владения продавца помимо его воли. Выбытие имущества из владения того или иного лица является следствием конкретных фактических обстоятельств. Владение может быть утрачено в результате действий самого владельца, направленных на передачу имущества, или действий иных лиц, осуществляющих передачу по его просьбе или с его ведома. В подобных случаях имущество считается выбывшим из владения лица по его воле. Если же имущество выбывает из владения лица в результате похищения, утери, действия сил природы, закон говорит о выбытии имущества из владения помимо воли владельца (пункт 1 статьи 302 ГК РФ). Именно такие фактические обстоятельства, повлекшие выбытие имущества из владения лица, и учитываются судом при разрешении вопроса о возможности удовлетворения виндикационного иска против ответчика, являющегося добросовестным приобретателем имущества по возмездной сделке.

Таким образом, если покупателю земельного участка не удастся доказать, что воля собственника была направлена на отчуждение этого участка, то иск собственника об истребовании имущества из чужого незаконного владения будет удовлетворен независимо от возражений истца о том, что он является добросовестным приобретателем. В этом случае покупатель вправе в соответствии со статьей 461 ГК РФ обратиться в суд с требованием к продавцу земельного участка о возмещении убытков, причиненных изъятием товара по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи. Помимо этого, в соответствии со статьей 303 ГК РФ покупатель земельного участка (как добросовестный, так и недобросовестный) вправе требовать от собственника возмещения произведенных им необходимых затрат на имущество с того времени, с которого собственнику причитаются доходы от имущества. Добросовестный владелец вправе оставить за собой произведенные им улучшения, если они могут быть отделены без повреждения имущества.

Если такое отделение улучшений невозможно, добросовестный владелец имеет право требовать возмещения произведенных на улучшение затрат, но не свыше размера увеличения стоимости имущества.

Если покупатель земельного участка полагает, что действия собственника свидетельствовали о наличии его воли на отчуждение этого участка, то помимо данного обстоятельства покупателю как добросовестному приобретателю имущества необходимо доказать следующие факты.

— Факт того, что сделка купли-продажи земельного участка отвечает признакам действительной сделки, за исключением единственного признака — сделка совершена несобственником земельного участка, то есть неуправомоченным отчуждателем.

— Факт неосведомленности приобретателя о том, что продавцом земельного участка является неуправомоченное лицо.

Как указано в пункте 38 Постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда от 29.04.2010 № 10/22, «приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества. Приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в ЕГРП было зарегистрировано не за отчуждателем или в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества. В то же время запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя».

Кроме того, при заключении сделки от покупателя требуется проявлять разумную осмотрительность и осторожность, в противном случае его добросовестность будет поставлена судом под сомнение. Так, например, ФАС Волго-Вятского округа в Постановлении от 26.01.2012 по делу № А17-9352/200 по иску ООО «Авто-Ритм» к индивидуальному предпринимателю Лепехиной, указал, что «суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что предложенная цена покупки должна была вызвать у ответчика сомнения в отношении права продавца на его отчуждение, однако предприниматель не проявил должной осмотрительности и не провел дополнительной проверки юридической судьбы недвижимого имущества, и обоснованно счел, что приобретение имущества по цене заведомо значительно ниже рыночной и явно несоразмерной действительной стоимости имущества свидетельствует о недобросовестности приобретателя».

— Факт возмездного приобретения земельного участка.

При доказывании данного факта необходимо учитывать разъяснения, приведенные в пункте 37 Постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда от 29.04.2010 № 10/22: «Для целей применения пунктов 1 и 2 статьи 302 ГК РФ приобретатель не считается получившим имущество возмездно, если отчуждатель не получил в полном объеме плату или иное встречное предоставление за передачу спорного имущества к тому моменту, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неправомерности отчуждения… В то же время возмездность приобретения сама по себе не свидетельствует о добросовестности приобретателя».

— Факт реального владения земельным участком.

Виндикационный иск, то есть истребование вещи из чужого незаконного владения, и, соответственно, добросовестное приобретение возможны только в случае, если имущество фактически выбыло из владения собственника и находится в незаконном владении приобретателя. Приобретатель не может быть признан добросовестным, если имущество не перешло к нему в фактическое владение.

Соответствующее дело приведено в Обзоре судебной практики Президиума Высшего Арбитражного Суда по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения (Информационное письмо от 13.11.2008 № 126). Между предпринимателем и акционерным обществом был заключен договор купли-продажи спорного объекта, право собственности на которое было зарегистрировано за акционерным обществом. На основании договора мены, заключенного между акционерным обществом и организацией, право собственности на объект зарегистрировано за последней.

Впоследствии вступившим в законную силу решением арбитражного суда договор купли-продажи, заключенный между предпринимателем и акционерным обществом, признан недействительным (ничтожным). Из этого обстоятельства истец сделал вывод, что и организация приобрела имущество по ничтожной сделке, право собственности у нее не возникло, поэтому запись в ЕГРП о ее праве не соответствует действительности.

Возражая против доводов предпринимателя, организация утверждала, что является добросовестным приобретателем (пункт 1 статьи 302 ГК РФ) спорного имущества, оснований для его истребования, предусмотренных названной нормой, нет, с момента государственной регистрации права собственности она стала собственником этого объекта (абзац 2 пункта 2 статьи 223 ГК РФ).

Предприниматель с позицией организации не согласился, считая неприменимыми в данном случае нормы пункта 1 статьи 302 ГК РФ и абзаца 2 пункта 2 статьи 223 ГК РФ. По его мнению, названные правила в определенных случаях дают защиту добросовестному приобретателю — лицу, которое не знало и не должно было знать о приобретении имущества у лица, не имевшего права его отчуждать. Причем добросовестность приобретателя должна наличествовать как в момент заключения договора, направленного на отчуждение имущества, так и в момент поступления этого имущества в фактическое владение приобретателя. Следовательно, до передачи владения лицо, заключившее договор с неуправомоченным отчуждателем, не является добросовестным приобретателем имущества (пункт 1 статьи 302 ГК РФ).

Предприниматель представил в суд доказательства, подтверждающие невыбытие спорного объекта недвижимости из его владения, отсутствие передачи во исполнение первого договора и, следовательно, невозможность его передачи во исполнение договора мены. Суд поддержал доводы предпринимателя. Рассматривая вопрос о возникновении права собственности на основании абзаца 2 пункта 2 статьи 223 ГК РФ, суд не признал лицо добросовестным приобретателем объекта недвижимости, так как было установлено, что этот объект ему во владение не передавался.

Источник: ww.top-personal.ru

Источник: Юридический отдел по арбитражным спорам.

По всем вопросам можно записаться на прием к специалистам по телефонам:

(495) 64 — 911 — 65 или 649 — 41 — 49 или (985) 763 — 90 — 66
Внимание! Консультация платная.

Бесплатно Вы можете задать свой вопрос в разделе «Вопрос адвокату»

• В состав наследственного имущества входит доля ООО
• Наследование и участие в ООО
• Возмещение участнику ООО причиненных убытков
• Корпоративные споры в отношении несовершеннолетних