Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка

• Главная
• Земельные споры
• Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка

10.03.2016126

Вопрос об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости в настоящее время имеет актуальное значение как для арендаторов земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, земельных участков, право собственности на которые не разграничено, плательщиков земельного налога, так и для получателей арендных платежей за использование земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, земельных участков, право собственности на которые не разграничено, и получателей земельного налога.

Ни для кого не секрет, что залогом экономической устойчивости любого государства являются стабильные налоговые поступления, а также размер арендных платежей за использование земельных участков. При этом важными факторами выступают прозрачные, понятные и одинаковые для всех правила определения налоговой базы и размера арендной платы. Главным вопросом при определении налоговой базы земельного налога и размера арендной платы за пользование земельным участком является возможность пересмотра кадастровой стоимости земельного участка и ее установления равной рыночной стоимости. Следует отметить, что несоответствие кадастровой стоимости рыночной уже длительное время вызывает споры между землепользователями и органами государственной власти.

Правовая позиция, сформулированная в информационном письме Президиума ВАС РФ от 30 мая 2005 г. N 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» (далее — информационное письмо ВАС РФ N 92), сильно ограничивала возможность оспаривания кадастровой стоимости земельного участка. Поэтому налогоплательщики и арендаторы подавали заявления о признании недействительными нормативных актов субъектов Российской Федерации, которыми утверждались результаты кадастровой оценки земельных участков.

--------------------------------

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 30 мая 2005 г. N 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» // Вестник ВАС РФ. 2005. N 7.

Принципиально другая позиция была сформулирована Президиумом ВАС РФ в Постановлении от 28 июня 2011 г. N 913/11 по делу N А27-4849/2010 (далее — Постановление N 913/11) и Федеральным законом от 22 июля 2010 г. N 167-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон „Об оценочной деятельности в Российской Федерации“ и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Федеральный закон N 167-ФЗ) .

--------------------------------

Постановление Президиума ВАС РФ от 28 июня 2011 г. N 913/11 по делу N А27-4849/2010 // Вестник ВАС РФ. 2011. N 11.

Федеральный закон от 22 июля 2010 г. N 167-ФЗ (в ред. от 23 июля 2013 г.) «О внесении изменений в Федеральный закон „Об оценочной деятельности в Российской Федерации“ и отдельные законодательные акты Российской Федерации» // РГ. N 163. 2010. 26 июля.

Президиум ВАС РФ указал, что законодательство, подлежащее применению к спорным правоотношениям, не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.

Федеральным законом N 167-ФЗ установлен порядок пересмотра результатов государственной кадастровой оценки земельного участка. Им были внесены изменения в Федеральный закон от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее — Федеральный закон об оценочной деятельности) , в который была включена гл. III.1 „Государственная кадастровая оценка“, устанавливающая специальные правила о порядке определения кадастровой стоимости и рассмотрения споров о результатах ее определения, а также в ст. 66 ЗК РФ, п. 3 которой предусматривает возможность установления кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной в случае определения рыночной стоимости земельного участка.

--------------------------------

Федеральный закон от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ (в ред. от 23 июля 2013 г.) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (с изм. и доп., вступающими в силу с 1 сентября 2013 г.) // РГ. N 148-149. 1998. 6 авг.

Учитывая, что рыночная стоимость, как правило, существенно ниже кадастровой стоимости земельного участка, установление кадастровой стоимости равной рыночной позволяет уменьшить в разы размер уплачиваемого налога или размер арендной платы.

После опубликования Постановления N 913/11 в арбитражные суды поступило большое количество исков об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, и в настоящее время по данной категории споров сложилась определенная судебная практика. При этом возник ряд актуальных вопросов, которые предлагается рассмотреть в настоящей статье.

1. Участники процесса

Истцами по данной категории дел, как правило, выступают лица, которые полагают, что их права нарушены несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости. К таким лицам, в частности, относятся собственники земельных участков, арендаторы, лица, у которых земельные участки находятся на праве постоянного (бессрочного) пользования, собственники объектов недвижимого имущества, имеющие исключительное право на приватизацию земельного участка, в случае, когда выкупная цена земельного участка определяется исходя из его кадастровой стоимости.

В качестве надлежащего ответчика по делам об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной судами со ссылкой на ч. 1 и 2 ст. 3 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» , п. 5.1.3 Положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (утв. Постановлением Правительства РФ от 1 июня 2009 г. N 457) , п. 2 Приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 11 марта 2010 г. N П/93 „О наделении федеральных государственных учреждений „Земельная кадастровая палата“ по субъектам Российской Федерации полномочиями органа кадастрового учета“ , Приказ Минэкономразвития России от 4 февраля 2010 г. N 42 привлекается государственное бюджетное учреждение „Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии“ (далее — Кадастровая палата).

--------------------------------

Федеральный закон от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ (в ред. от 23 июля 2013 г.) «О государственном кадастре недвижимости» // РГ. N 165. 2007. 1 авг.

Постановление Правительства РФ от 1 июня 2009 г. N 457 (в ред. от 2 ноября 2013 г.) «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии» (вместе с Положением о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии) // СЗ РФ. 2009. 22 июня. N 25. Ст. 3052.

Приказ Росреестра от 11 марта 2010 г. N П/93 «О наделении федеральных государственных учреждений „Земельная кадастровая палата“ („Кадастровая палата“) по субъектам Российской Федерации полномочиями органа кадастрового учета» (зарегистрировано в Минюсте России 15 апреля 2010 г. N 16909) // РГ. N 82. 2010. 19 апр.

Приказ Минэкономразвития России от 18 мая 2012 г. N 292 (в ред. от 15 апреля 2013 г.) «Об утверждении Административного регламента Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по предоставлению государственной услуги по предоставлению сведений, внесенных в государственный кадастр недвижимости» (зарегистрировано в Минюсте России 16 июля 2012 г. N 24929) // РГ. N 177. 2012. 3 авг.

Следует отметить, что при рассмотрении споров по данной категории дел Кадастровая палата избирает довольно пассивную позицию, поскольку не имеет никакого материально-правового интереса при разрешении такого спора, что существенно увеличивает возможность истца добиться положительного решения. В связи с этим в целях установления баланса частных и публичных интересов предлагается определить круг третьих лиц, чьи права и законные интересы могут быть затронуты принятым по такому делу судебным актом.

В частности, к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, по мнению автора, должны быть привлечены:

— получатель земельного налога — в лице уполномоченного органа;

— орган исполнительной власти, утвердивший результаты государственной кадастровой оценки;

— Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии — в лице управления соответствующего субъекта;

— собственник земельного участка (в случае если иск предъявлен арендатором, лицом, у которого земельный участок находится на праве постоянного (бессрочного) пользования, или органом местного самоуправления, осуществляющим полномочия по распоряжению земельными участками, собственность на которые на разграничена, указанными в п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» ).

--------------------------------

Федеральный закон от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ (в ред. от 23 июля 2013 г.) «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (с изм. и доп., вступающими в силу с 6 сентября 2013 г.) // РГ. N 211-212. 2001. 30 окт.

2. Занижение стоимости

В юридической литературе отмечается, что зачастую «оспаривается только превышение кадастровой стоимости земельных участков над их возможной рыночной стоимостью, в то же время случаи существенного занижения последней сознательно игнорируются» .

--------------------------------

Волович Н. В., Турова Е. Ю. К вопросу о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельных участков. Часть 1 // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2012. N 5. С. 6 — 18.

В настоящее время в производстве арбитражных судов находятся иски об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной, предъявленные получателями земельного налога, которые полагают, что кадастровая стоимость земельного участка, определенная в установленном законом порядке, ниже его рыночной стоимости.

При этом возникает вопрос о том, является ли получатель земельного налога по данной категории дел надлежащим истцом, чьи права и законные интересы нарушаются несоответствием определенной в установленном порядке и внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости.

По данному вопросу имеются две позиции. Согласно первой из них, получатель земельного налога является надлежащим истцом по данной категории споров, поскольку несоответствие определенной в установленном порядке и внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости приводит к тому, что бюджеты различных уровней недополучают земельный налог (Постановление ФАС Поволжского округа от 27 мая 2013 г. по делу N А65-19837/2012 ). К тому же признать получателя земельного налога надлежащим истцом следует исходя из принципа соблюдения баланса частных и публичных интересов в праве.

--------------------------------

Постановление ФАС Поволжского округа от 27 мая 2013 г. по делу N А65-19837/2012 (СПС «КонсультантПлюс»).

Противоположное мнение: получатель земельного налога является ненадлежащим истцом по данной категории споров, поскольку кадастровая стоимость земельного участка определена и внесена в государственный кадастр недвижимости в установленном законом порядке, в силу ст. 391 НК РФ  в отношении земельного участка, образованного в течение налогового периода, налоговая база в данном налоговом периоде определяется как его кадастровая стоимость на дату постановки такого земельного участка на кадастровый учет, а следовательно, права и законные интересы получателя земельного налога не нарушаются.

--------------------------------

Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 5 августа 2000 г. N 117-ФЗ (в ред. от 23 июля 2013 г.) (с изм. и доп., вступающими в силу с 1 октября 2013 г.) // СЗ РФ. 2000. 7 авг. N 32. Ст. 3340.

3. Обязательное назначение судебной экспертизы

Еще одним актуальным вопросом при рассмотрении данной категории дел является вопрос об обязательном назначении судебной экспертизы по инициативе суда.

В соответствии с ч. 1 ст. 82 АПК РФ  для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

--------------------------------

Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации от 24 июля 2002 г. N 95-ФЗ (в ред. от 2 ноября 2013 г.) // РГ. N 137. 2002. 27 июля.

В случае если на спорные правоотношения нормы Федерального закона N 167-ФЗ не распространяются, представление экспертизы отчета не требуется и суд может назначить экспертизу об определении рыночной стоимости земельного участка по ходатайству сторон или третьих лиц.

При этом если к спорным правоотношениям подлежат применению нормы Федерального закона N 167-ФЗ, то истец должен представить экспертизу отчета об определении рыночной стоимости земельного участка и в случае непредставления такой экспертизы суд вправе как по ходатайству сторон, так и по собственной инициативе назначить экспертизу отчета об определении рыночной стоимости земельного участка.

Нормами ст. 17.1 Федерального закона об оценочной деятельности предусмотрено проведение экспертизы отчета оценщика. В Постановлении N 913/11 указано, что в случае существенного расхождения между кадастровой стоимостью земельного участка и его рыночной стоимостью, определенной в отчете, подготовленном оценщиком, суд вправе назначить экспертизу этого отчета в целях его проверки при соблюдении правил АПК РФ.

Кроме того, необходимо учитывать, что в соответствии с правовой позицией, сформулированной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 25 июня 2013 г. N 10761/11 по делу N А11-5098/2010 , рыночная стоимость объекта должна быть доказана истцом на ту же дату, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость объекта недвижимости.

--------------------------------

Постановление Президиума ВАС РФ от 25 июня 2013 г. N 10761/11 по делу N А11-5098/2010 (СПС «КонсультантПлюс»).

Таким образом, согласно нормам АПК РФ назначение экспертизы является правом, а не обязанностью суда. Однако, по нашему мнению, в целях устранения коррупционной составляющей суд должен более активно проявлять свою позицию и в случае, если рыночная стоимость земельного участка, определенная в отчете оценщика, существенно отличается от кадастровой оценки, по собственной инициативе назначить судебную экспертизу по проверке отчета оценщика или по определению рыночной стоимости земельного участка.

4. Заключение мирового соглашения

Поскольку в настоящее время ответчик (Кадастровая палата) по делам об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной является назначенным, актуальным является вопрос о возможности заключения мирового соглашения при рассмотрении данной категории споров.

Так как требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости рассматриваются в порядке искового производства, то в соответствии с ч. 4 ст. 49 АПК РФ стороны могут закончить дело мировым соглашением в порядке, предусмотренном гл. 15 АПК РФ.

Между тем с целью исключения возможности злоупотребления процессуальными правами со стороны истца и ответчика судам необходимо устанавливать, не приведет ли утверждение мирового соглашения к нарушению прав и законных интересов других лиц, в частности собственника земельного участка (в случае если иск предъявлен арендатором либо лицом, у которого земельный участок находится на праве постоянного (бессрочного) пользования), получателя земельного налога.

Как правило, заключение мирового соглашения между сторонами по данной категории дел направлено на злоупотребление правом, поскольку при такой ситуации ответчик, не заинтересованный в исходе дела, не проявляет активную позицию при рассмотрении дела, что влечет установление кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной на основании отчета оценщика, составленного по заказу истца. При этом стоимость земельного участка, установленная в таком отчете, обычно во много раз меньше кадастровой стоимости. В данном случае предлагается распространить обязанность суда по проверке отчета оценщика или по определению рыночной стоимости земельного участка, в случае если рыночная стоимость земельного участка, определенная в отчете оценщика, существенно отличается от кадастровой оценки.

5. Необходимость уточнять требования

При назначении судом судебной экспертизы часто устанавливается рыночная стоимость земельного участка, отличная от стоимости, которую просил определить истец в заявлении. Есть ли в данном случае необходимость истцу уточнять свои требования? Приведем аргументы двух противоположных мнений на данный вопрос.

1. Поскольку требования истца по данной категории дел носят неимущественный характер, то по смыслу ст. 49 АПК РФ установление кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости в иной сумме, чем та, которую просил установить истец, не является изменением предмета или основания иска. К тому же судебная экспертиза является одним из видов доказательств и суд, дав оценку доказательствам, имеющимся в материалах дела, в порядке ст. 71 АПК РФ, установив, что рыночная стоимость земельного участка иная, чем та, которую просил установить истец, самостоятельно устанавливает кадастровую стоимость равной его рыночной стоимости и без уточнения требований со стороны истца.

2. Поскольку истцом предъявляются требования об установлении кадастровой стоимости равной его рыночной стоимости в определенной сумме, то в случае, если истец настаивает на удовлетворении своих требований, учитывая, что его требования направлены на достижение определенной правовой цели, суд не вправе устанавливать иную кадастровую стоимость земельного участка, а должен отказать в удовлетворении исковых требований.

На наш взгляд, суть требований истца заключается именно в установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости, а не в установлении кадастровой стоимости равной определенной сумме. А так как суд принимает в качестве рыночной стоимость, установленную судебной экспертизой, суд вправе самостоятельно установить кадастровую стоимость без уточнений требований со стороны истца.

Анализ судебной практики по делам об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной показал наличие ряда достаточно острых вопросов, требующих разрешения для того, чтобы «сбалансировать публичные фискальные интересы государства и частнособственнические интересы землепользователей при определении размера платы за землю и реализовать главный принцип земельного права — принцип эффективного и рационального использования земли» . Следует отметить, что существующий порядок установления в судебном порядке кадастровой стоимости земельных участков не является оптимальным, поскольку разделяет землепользователей на две категории: тех, кто уже снизил кадастровую стоимость земельного участка, и тех, кто еще не сделал этого. Кроме затрат времени и финансов, землепользователям фактически приходится выступать против государственной и муниципальной власти, что в нашей стране является достаточно сложным и длительным процессом.

--------------------------------

Хотько А. В. Оспаривание результатов кадастровой оценки земель: правовые позиции высших судов России // Российский юридический журнал. 2012. N 1. С. 141 — 154.

Автор: Р.В. Ананьев

Источник: Консультант Плюс

References

Volovich N. V., Turova E.Yu. K voprosu o peresmotre rezul'tatov opredeleniya kadastrovoy stoimosti zemel'nykh uchastkov. Chast' 1 [On the Revision of the Results of Determining the Cadastral Value of Land. Part 1] (in Russian) // Property Relations in the Russian Federation. 2012. No. 5. P. 6 — 18.

Hot'ko A.V. Osparivanie rezul'tatov kadastrovoy otsenki zemel': pravovye pozitsii vysshikh sudov Rossii [Challenging Results Cadastral Evaluation: Legal Positions of Higher Courts Russia] (in Russian) // Russian Law Journal. 2012. No. 1. P. 141 — 154.

• В состав наследственного имущества входит доля ООО
• Наследование и участие в ООО
• Возмещение участнику ООО причиненных убытков
• Корпоративные споры в отношении несовершеннолетних