Приобретение доли в праве собственности на земельный участок

• Главная
• Земельные споры
• Приобретение доли в праве собственности на земельный участок

14.12.2014955

ПЕРВЫЙ СТОЛИЧНЫЙ ЮРИДИЧЕСКИЙ ЦЕНТР
г. Москва, Лубянский проезд, д. 5, стр. 1
(495) 649-11-65; (985)

Вопрос: Организации 1 на праве собственности принадлежит земельный участок, относящийся к категории земель населенных пунктов, в границах которого находится объект недвижимости — склад.
Организация 1 (продавец) и организация 2 (покупатель) заключили договор купли-продажи склада и 1/10 доли в праве собственности на земельный участок.
Затем организация 2 продала данный склад вместе с указанной долей в праве собственности на земельный участок третьему лицу.
Нарушено ли данной сделкой преимущественное право организации 1 на приобретение доли в праве собственности на земельный участок?

Ответ: У организации 1, которая вместе с организацией 2 являлась совладельцем земельного участка, отсутствовало преимущественное право покупки на долю земельного участка, принадлежащую организации 2, на которой находился продаваемый также склад. Недвижимое имущество не может быть отчуждено без земельного участка, на котором оно находится.
Преимущественное право организации 1 на приобретение доли в праве собственности на земельный участок при продаже организацией 2 склада и земли под ним не нарушено, поскольку при указанных обстоятельствах она лишена указанного права.

Обоснование: В силу п. п. 1, 2, 3 ст. 244 Гражданского кодекса РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевой собственности) или без определения таких долей (совместной собственности). Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество.
В данном случае в результате совершения организацией 1 и организацией 2 сделки по купле-продаже склада и доли в праве собственности на земельный участок между указанными субъектами возникли правоотношения по нахождению земельного участка в общей долевой собственности.
Находящийся в границах данного земельного участка склад, являющийся объектом недвижимости, в результате сделки перешел в собственность организации 2, которая стала единственным собственником данного склада.
Таким образом, в общей долевой собственности организации 1 и организации 2 находился только земельный участок, без склада.
На основании ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 ГК РФ.
Согласно п. п. 1 и 2 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
Часть 2 ст. 255 ГК РФ указывает, что публичные торги для продажи доли в праве общей собственности проводятся в случае предъявления кредитором требования о выделе доли должника в общем имуществе для обращения на нее взыскания, при отсутствии согласия на такое выделение всех участников долевой собственности.
В соответствии с п. 3 ст. 250 ГК РФ при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
В силу ст. 273 ГК РФ при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.
Согласно п. п. 1, 2 ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
В случае когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.
На основании п. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением указанных в ЗК РФ случаев. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения, в случае если они принадлежат одному лицу, не допускается.
В п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.
Исходя из приведенных правовых положений отчуждение склада в рассматриваемом случае возможно только вместе с земельным участком, на котором данный склад находится. В противном случае сделка по отчуждению склада будет недействительной.
В Постановлении от 25.07.2013 N Ф03-2818/2013 ФАС Дальневосточного округа рассмотрел дело, по обстоятельствам которого доля в праве на земельный участок отчуждалась не как самостоятельный объект права, а в совокупности с объектом недвижимого имущества. При этом у сособственника земельного участка отсутствовало преимущественное право покупки на объект недвижимого имущества. Суд пришел к выводу о том, что в данном случае участник общей долевой собственности на земельный участок лишен права преимущественной покупки доли в общей долевой собственности на такой земельный участок.
Позицию нижестоящего суда поддержал ВАС РФ в Определении от 22.08.2013 N ВАС-11236/13.
В рассматриваемом случае организация 2 продала третьему лицу склад. Поскольку данный склад является объектом недвижимости, он не может быть отчужден без земельного участка, на котором он находится. Значит, доля в праве на земельный участок была продана не как самостоятельный объект права, а в совокупности с объектом недвижимого имущества.
При этом у организации 1 отсутствовало преимущественное право покупки на склад, поскольку его единственным собственником являлась организация 2.
Таким образом, при указанных обстоятельствах организация 1 лишена права преимущественной покупки доли в общей долевой собственности на земельный участок.

А.А.Шелякова
Центр методологии бухгалтерского учета
и налогообложения

По всем вопросам можно записаться на прием к специалистам по телефонам:

(495) 64 — 911 — 65 или 649 — 41 — 49 или (985) 763 — 90 — 66
Внимание! Консультация платная.

Бесплатно Вы можете задать свой вопрос в разделе     «Вопрос адвокату»

С аналогичной тематикой и практикой нашего Центра по теме  ЗЕМЕЛЬНЫЕ СПОРЫ — вы можете ознакомиться ниже, перейдя по ссылке:

1. Спор об обязании заключить договор купли-продажи земельных участков по цене, указанной в извещениях
2. Признание незаконным решения регистрационного органа
3. Признание права собственности на земельный участок
4. Об обязании освободить земельный участок путем сноса расположенного на нем объекта
5. Преимущественное право покупки земельного участка
6. Выкуп земельного участка, находящегося под зданием
7. Законность дачной застройки
8. Приватизация земельного участка под гаражом
9. Покупка земельного участка: ознакомление с документами
10. Предварительный договор купли-продажи земельного участка
11.  

• В состав наследственного имущества входит доля ООО
• Наследование и участие в ООО
• Возмещение участнику ООО причиненных убытков
• Корпоративные споры в отношении несовершеннолетних