О расторжении охранно-арендного договора и обязании ответчика возвратить нежилые помещения

• Главная
• Судебная практика
• О расторжении охранно-арендного договора и обязании ответчика возвратить нежилые помещения

26.09.20081475

ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 22 октября 2007 г. N 09АП-11595/2007-ГК

Резолютивная часть постановления объявлена 16 октября 2007 года
Полный текст постановления изготовлен 22 октября 2007 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего-судьи Я.
судей Д., Т.
при ведении протокола судебного заседания секретарем С.
рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы ФГУ «РЦСМЭ Росздрава» и ООО «Общество по возрождению традиций П.А. Смирнова» в порядке статьи 42 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации
на решение Арбитражного суда города Москвы от 21 июня 2007 года,
принятое судьей Г.
по делу N А40-7115/07-91-60
по иску Комитета по культурному наследию города Москвы
к ФГУ «РЦСМЭ Росздрава»
третье лицо: Департамент имущества города Москвы
о расторжении охранно-арендного договора
при участии:
от истца: Т. по доверенности от 05.09.2006 N 16-07/2559
от ответчика: В. по доверенности от 02.04.2007 N 24, К.О. по доверенности от 12.04.2007 N 28
от третьего лица: М. по доверенности от 16.11.2006 N Д-06/3353
от ООО «Общество по возрождению традиций П.А. Смирнова» — Ж. по доверенности от 28.05.2007, К.Д. по доверенности от 28.05.2007

установил:

в судебном заседании в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации был объявлен перерыв с 10 по 16 октября 2007 года.
Комитет по культурному наследию города Москвы обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к Федеральному государственному учреждению «Российский центр судебно-медицинской экспертизы Федерального агентства по здравоохранению и социальному развитию» (далее — ФГУ «РЦСМЭ Росздрава») о расторжении охранно-арендного договора от 01 января 1998 года N 129-з/2 и обязании ответчика возвратить нежилые помещения, расположенные по адресу: Москва, ул. Пятницкая, д. 1/2, стр. 1, площадью 1133, 3 кв. м и в освобожденном виде передать истцу.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечен Департамент имущества города Москвы (далее — ДИгМ).
Исковые требования заявлены в соответствии со статьями 309, 615, 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что ответчик не выполнил работы, предусмотренные актом технического состояния за период с 1998 года, что является нарушением пунктов «а», «б» пункта 8 спорного договора аренды.
Решением от 21 июня 2007 года исковые требования удовлетворены в полном объеме.
При этом суд руководствовался статьями 8, 11, 12, 307, 308, 309, 310, 450, 452, 615, 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Суд первой инстанции исходил из того, что ответчик допустил существенные нарушения условий спорного договора.
Не согласившись с решением от 21 июня 2007 года, ФГУ «РЦСМЭ Росздрава» подало апелляционную жалобу, в которой просит указанное решение отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
В обоснование жалобы заявитель ссылается на то, что при принятии решения суд первой инстанции неправильно применил нормы материального права, нарушил нормы процессуального права, выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.
ООО «Общество по возрождению традиций П.А. Смирнова» подало апелляционную жалобу в порядке статьи 42 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в которой просит решение отменить, привлечь заявителя к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора на стороне ответчика, рассмотреть дело по правилам суда первой инстанции. По мнению заявителя, суд первой инстанции принял решение, которым затронуты его права и интересы, так как он является арендатором помещений, расположенных по адресу: Москва, ул. Пятницкая, д. 1/2, стр. 1.
В заседании суда апелляционной инстанции представители истца и ДИгМ возражали против удовлетворения жалоб, истец представил отзыв. Представители ответчика и ООО «Общество по возрождению традиций П.А. Смирнова» поддержали доводы, изложенные в жалобах. Представитель ответчика заявил ходатайства о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора на стороне ответчика — ООО «Общество по возрождению традиций П.А. Смирнова» и истребовании у истца документов, подтверждающих право на подачу иска.
Суд в соответствии со статьей 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отказал в удовлетворении данных ходатайств, о чем вынесено протокольное определение.
Девятый арбитражный апелляционный суд, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в нем доказательства, проверив доводы апелляционных жалоб и отзыва, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, находит решение подлежащим отмене по следующим основаниям.
Из материалов дела следует, что между Управлением государственного контроля охраны и использования памятников истории и культуры города Москвы (правопредшественник истца, госорган) и Республиканским центром судебно-медицинской экспертизы Минздрава России (правопредшественник ответчика, арендатор) заключен охранно-арендный договор от 01 января 1998 года N 129-3/2 на пользование недвижимым памятником истории и культуры «Жилой дом с торговыми помещениями виноторговцев Смирновых, 19 в.», расположенным по адресу: Москва, ул. Пятницкая, д. 1/2, стр. 1, площадью 1133, 3 кв. м под служебные цели, сроком со 02 апреля 1998 года по 29 апреля 2022 года.
Указанный объект аренды является собственностью города Москвы и закреплен за истцом на праве оперативного управления, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права собственности от 25 апреля 2006 года и права оперативного управления от 09 июня 2006 года.
Подпунктами «а», «б» пункта 8 договора аренды от 01 января 1998 года N 129-3/2 установлено, что арендатор обязан производить проектные, ремонтно-реставрационные, консервационные, противоаварийные работы по арендуемому зданию в соответствии с разделом 2 технического состояния в указанные в нем сроки по плановому заданию госоргана. Содержать здание памятника и все связанное с ним имущество в надлежащем санитарном, противопожарном и техническом порядке и нести все расходы, связанные с этим.
Истец считает, что вышеперечисленные условия договора аренды нарушены ответчиком, так как до настоящего времени ответчик не выполнил работы, указанные в акте от 01 января 1998 года N 16-06/129-з/2, а именно:
— выполнение проекта ремонтно-реставрационных работ арендуемых помещений, сроки выполнения 1 — 2 кварталы 1998 года,
— выполнение работ по замене перекрытий в аварийных помещениях, сроки выполнения 1 — 2 кварталы 1998 года,
— замена электрооборудования, системы канализации и отопления, сроки выполнения 1 — 2 кварталы 1998 года,
— выполнение ремонтных работ в помещениях в соответствии с проектом, сроки выполнения 3 — 4 кварталы 1998 года.
Между тем, согласно подпункту «д» пункта 8 договора аренды от 01 января 1998 года N 129-3/2 арендатор обязан не производить без разрешения госоргана никаких работ по ремонту памятника, а также побелку и покраску стен, покрытых живописью и работ по подновлению и ремонту живописи, лепнины и предметов внутреннего оборудования, являющегося произведением искусства.
В соответствии со статьей 45 Федерального закона от 25 июня 2002 года N 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» работы по сохранению объекта культурного наследия проводятся на основании письменного разрешения и задания на проведение указанных работ, выданным соответствующим органом охраны объектов культурного наследия, и в соответствии с документацией, согласованной с соответствующим органом охраны объектов культурного наследия, в порядке, установленном настоящим Законом, и при условии осуществления указанным органом контроля за проведением работ.
Таким образом, выполнение работ, указанных в акте от 01 января 1998 года N 16-06/129-з/2 должно производиться в соответствии с условиями договора аренды от 01 января 1998 года N 129-3/2 (подпунктами «а», «д» пункта 8) и положениям вышеуказанной нормы права только на основании письменного разрешения и задания на проведение указанных работ, выданным соответствующим органом охраны объектов культурного наследия.
Необходимость письменного разрешения госоргана для производства работ по спорному помещению указана и в примечании акта от 01 января 1998 года N 16-06/129-з/2 (т. 1, л.д. 18).
Как следует из материалов дела и пояснений ответчика в суде апелляционной инстанции, 18 августа 2006 года от истца по факсу ответчиком был получен акт технического состояния к спорному договору аренды, в разделе 4 «План работы по сохранению объекта и его территории» были установлены сроки выполнения различных ремонтно-реставрационных работ в период с 2006 года по декабрь 2009 года. В разделе 2 данного акта указано, что он составлен в результате совместного технического осмотра спорных помещений уполномоченными представителями истца и ответчика (т. 1, л.д. 99 — 102). В материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие о том, что истец подавал ходатайство об исключении указанного документа из числа доказательств.
Ответчик письмом от 21 сентября 2006 года N 2332 обратился к истцу с просьбой о выдаче соответствующего задания и письменного разрешения на выполнение требований акта, полученного 18 августа 2006 года. Указанное письмо было получено истцом 22 сентября 2006 года входящий N 5605 на штампе (т. 1, л.д. 103).
Впоследствии 30 октября 2006 года письмом за N 2598 ответчик вновь обратился к истцу с просьбой об оформлении истцом планового реставрационного задания на спорные помещения с целью разработки эксклюзивного проекта реставрации памятника и обоснования заявки на бюджетное финансирование по выполнению комплексных ремонтно-реставрационных работ. Письмо было получено истцом 31 октября 2006 года входящий N 6790 на штампе.
Однако вышеупомянутые разрешения и задания истец ответчику не выдал.
В материалы дела истец представил акт от 18 ноября 2006 года N 16-24/Шр-129-а, из которого следует, что ответчиком нарушены подпункты «а», «б» пункта 8 спорного договора аренды и акт от 01 января 1998 года N 16-06/129-з/2 (т. 2, л.д. 22).
После составления указанного акта от 18 ноября 2006 года истец направил ответчику претензию от 30 ноября 2006 года N 16-07/3385 о расторжении спорного договора, в котором указал на то, что ответчиком не выполнены работы, предусмотренные актом технического состояния за период с 1998 года по настоящее время, общее состояние фасада со стороны двора и внутренних помещений памятника неудовлетворительное, помещения подвала захламлены бытовым мусором.
Пунктом 12 спорного договора аренды установлено, что при нарушении арендатором правил эксплуатации памятника, предусмотренных договором, арендатор обязан уплатить госоргану неустойку в 300-кратном размере, установленной законом минимальной месячной оплаты труда с обязательным возмещением нанесенного памятнику ущерба за счет арендатора в сроки, указанные госорганом.
При повторном нарушении арендатором условий договора, последний расторгается в сроки, определяемые предписанием госоргана, без предоставления арендатору помещения взамен (пункт 13 договора, т. 1, л.д. 13).
Таким образом, у истца возникает право на расторжение договора аренды от 01 января 1998 года N 129-3/2 согласно вышеуказанным условиям данного договора только при повторном нарушении условий договора.
Суд апелляционной инстанции считает, что у истца отсутствовало право на направление претензии ответчику о расторжении договора, так как истец впервые проверил выполнение ответчиком обязательств, установленных в 1998 году только в 2006 году, то есть по истечении 8 лет и впервые согласно вышеупомянутым доказательствам установил факт нарушения ответчиком условий договора. В то время как право на расторжение спорного договора аренды у истца возникнет только по повторном нарушении ответчиком условий договора.
В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Поскольку условия спорного договора аренды не изменялись сторонами, то их выполнение для сторон является обязательным.
При таких обстоятельствах, у суда первой инстанции отсутствовали правовые основания для удовлетворения исковых требований в полном объеме, а потому решение от 21 июня 2007 года подлежит отмене на основании пункта 2 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с принятием по делу нового судебного акта об отказе в удовлетворении исковых требований.
Довод ответчика о том, что истец не обладает правом арендодателя подлежит отклонению, так как он не подтвержден документами, соответствующими требованиям статьи 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которой обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.
В свою очередь истец представил надлежащие доказательства, подтверждающие наличие у него права оперативного управления в соответствии со статьей 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Пунктом 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19 июня 1997 года N 11 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в апелляционной инстанции» разъяснено, что при подаче апелляционной жалобы лицом, не имеющим в силу закона права на обжалование решения, в частности лицом, не участвующим в деле, о правах и обязанностях которого суд первой инстанции не принимал решения, или на решение, не подлежащее обжалованию в апелляционном порядке (решение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации), либо на определение, которое в соответствии с Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации не подлежит обжалованию, судья отказывает в принятии апелляционной жалобы применительно к пункту 1 части 1 статьи 107 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Если указанные обстоятельства будут установлены после принятия жалобы к производству, то производство по жалобе прекращается применительно к пункту 1 статьи 85 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (пункту 1 части 1 статьи 150 действующего в настоящее время Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Поскольку ООО «Общество по возрождению традиций П.А. Смирнова» не является стороной по спорному договору аренды и не представило надлежащих доказательств, свидетельствующих о том, что принятым по делу решением о расторжении договора и выселении ответчика из занимаемых помещений были затронули его права и законные интересы, то производство по апелляционной жалобе ООО «Общество по возрождению традиций П.А. Смирнова» подлежит прекращению на основании вышеизложенного.
Ссылка заявителя на то, что он является арендатором других нежилых помещений в здании, расположенном по адресу: Москва, ул. Пятницкая, д. 1/2, стр. 1, подлежит отклонению, так как занимаемые заявителем помещения, не являются предметом спорного договора аренды.
Расходы по госпошлине за подачу искового заявления в сумме 4000 руб. и апелляционной жалобы в сумме 1000 руб. подлежат взысканию с Комитета по культурному наследию города Москвы в порядке части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, главы 25.3 Налогового кодекса Российской Федерации, и учитывая рекомендации, выработанные в Информационном письме от 13 марта 2007 года N 117 Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации «Об отдельных вопросах практики применения главы 25.3 Налогового кодекса Российской Федерации».
Руководствуясь статьями 176, 266 — 268, пунктом 2 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

постановил:

решение Арбитражного суда города Москвы от 21 июня 2007 года по делу N А40-7115/07-91-60 отменить.
В иске отказать.
Производство по апелляционной жалобе ООО «Общество по возрождению традиций П.А. Смирнова» прекратить.
Взыскать с Комитета по культурному наследию города Москвы в доход федерального бюджета госпошлину в сумме 5000 руб.
Постановление вступило в законную силу и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в срок, не превышающий двух месяцев.

С аналогичной тематикой и практикой нашего Центра по теме АРБИТРАЖНЫЕ СПОРЫ — вы можете ознакомиться ниже, перейдя по ссылке: 

1. О принятии мер по обеспечению иска в виде запрещения передавать в распоряжение третьим лицам объект недвижимости
2. О взыскании неосновательного обогащения, процентов за пользование чужими денежными средствами
3. О взыскании неосновательного обогащения
4. Исправление допущенных в решении описок, опечаток и арифметических ошибок
5. О признании недействительным решения патентного органа в части отказа в удовлетворении возражения о прекращении правовой охраны товарного знака
6. Восстановление пропущенного срока
7. Оценка процессуальных нарушений
8. Прекращение производства по делу в связи с неподведомственностью спора арбитражному суду
9. Обеспечительные меры как инструмент в корпоративных войнах
10. Вопросы признания и (или) приведения в исполнение иностранных решений в России

• Компенсация в случае, если квартира приобретается не по закону 214 ФЗ
• Взыскание убытков при неисполнении договора поставки
• Преимущественное право акционера на покупку акций
• Притворность сделки ЗАО как основание обращения в суд