Об изменении долгосрочного договора аренды

• Главная
• Судебная практика
• Об изменении долгосрочного договора аренды

15.12.2015849

После заключения долгосрочного договора аренды стороны нередко вносят в него определенные коррективы, изменяя и дополняя содержание арендного обязательства. На практике возникает немало вопросов, касающихся случаев, когда договор аренды и дополнительные соглашения к нему не прошли регистрацию. Какова их юридическая сила?

Если договор не прошел регистрацию 

Договор аренды недвижимости, заключенный на срок больше одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с этого момента (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Во избежание необходимости регистрации стороны могут заключить договор краткосрочной аренды сроком менее года и с условием о ежегодной пролонгации такого договора либо заключить договор аренды на неопределенный срок. Однако на практике зачастую участникам гражданского оборота все-таки необходим долгосрочный договор аренды (например, в связи с профилем бизнеса арендатора). Если по каким-то причинам стороны его не зарегистрировали, возникает вопрос: какая у него сила?

Ранее на страницах нашей газеты мы уже неоднократно рассматривали вопросы о юридической силе незарегистрированного долгосрочного договора аренды . Упраздненный ВАС РФ выработал подход, по которому сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность.

--------------------------------

Бычков А. И. Не зарегистрирован, но должен исполняться // ЭЖ-Юрист. 2014. N 10; Бычков А. И. Обойдемся без регистрации // ЭЖ-Юрист. 2014. N 18.

Стороны незарегистрированного договора аренды все равно связаны обязательством, однако не могут противопоставить его третьим лицам (п. 3 Обзора судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными, утв. информационным письмом Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165), так как цель государственной регистрации договора как раз и состоит в создании возможности для заинтересованных третьих лиц знать обо всех зарегистрированных обременениях недвижимого имущества (Постановление ФАС ВСО от 04.12.2014 по делу N А33-16021/2013).

Поскольку в настоящее время указанное разъяснение ВС РФ не отменено, оно сохраняет силу и является обязательным для арбитражных судов в силу п. 1 ч. 1 ст. 13 Федерального конституционного закона от 28.04.1995 N 1-ФКЗ «Об арбитражных судах в РФ» и ч. 1 ст. 3 Федерального конституционного закона от 04.06.2014 N 8-ФКЗ „О внесении изменений в ФКЗ „Об арбитражных судах в РФ“ и статью 2 ФКЗ «О Верховном Суде Российской Федерации“, хотя в судебной практике уже есть примеры ограничительного толкования приведенного подхода.

Так, он неприменим к дополнительным соглашениям, не прошедшим государственную регистрацию, при наличии зарегистрированного основного договора аренды, к которому указанные соглашения заключаются (Определение ВС РФ от 17.03.2015 по делу N 307-ЭС15-661, А56-40821/2013), поскольку, как его неотъемлемые части, изменяющие первоначальное арендное обязательство, они обязательно должны быть зарегистрированы (п. 9 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», утвержденного информационным письмом Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59).

Если стороны основной договор аренды не зарегистрировали, то они могут полагаться на наличие юридической силы не только у него, но и у всех дополнительных соглашений к нему. Более того, спустя длительное время после подписания таких документов, но в пределах срока аренды, согласованного в них, стороны вправе представить их на регистрацию в общем порядке, оснований для отказа в ее проведении у регистратора нет.

Не стали торопиться

Так как ни ГК РФ, ни Закон N 122-ФЗ никаких запретов на этот счет не содержат, стороны вправе обратиться за регистрацией своего договора аренды в любое время в пределах всего согласованного срока аренды. Они не обязаны подавать документы на регистрацию незамедлительно или в течение какого-либо определенного срока после его подписания.

Несмотря на то что договор долгосрочной аренды не был зарегистрирован и стороны формально лишены права вносить коррективы в такой незарегистрированный договор, законом не запрещен такой порядок оформления арендного обязательства. В пределах всего согласованного срока аренды стороны вправе представить свой договор на регистрацию, и он должен быть зарегистрирован со всеми дополнительными соглашениями к нему (Постановление ФАС ПО от 18.03.2014 по делу N А55-13175/2013).

На регистрацию может быть даже представлен долгосрочный договор аренды с рядом изменений и дополнений к нему, и даже с таким дополнительным соглашением, которое продлевает срок самого незарегистрированного договора аренды при условии, что на дату составления дополнительного соглашения к договору аренды указанный в самом договоре срок не истек. Если же в пределах согласованного в долгосрочном договоре аренды срока стороны за регистрацией не обращались, они не смогут оформить к нему по окончании его срока дополнительное соглашение, поскольку не вправе внести изменения в незарегистрированный договор с истекшим сроком действия (Постановление ФАС СЗО от 10.06.2013 по делу N А56-54668/2012).

Если между сторонами имеются два заключенных договора аренды, то при отсутствии специального условия приоритетным будет тот, что заключен позднее, даже если первый был зарегистрирован, а второй нет. Считается, что новым договором стороны прекратили предыдущий договор (Постановление УО от 18.12.2012 N Ф09-10475/12).

Стороны могут зарегистрировать договор долгосрочной аренды, однако по истечении срока, на который он был заключен, не снять обременение и не продлить его. В таком случае обременение останется в ЕГРП, что не мешает сторонам впоследствии его продлить отдельным соглашением, представив на регистрацию. Несмотря на то что зарегистрированный договор аренды считается продленным на неопределенный срок (ст. 610, п. 2 ст. 621 ГК РФ), стороны не лишены возможности заключить к нему дополнительное соглашение и установить конкретный срок, а также внести иные изменения и дополнения по своему усмотрению (Постановление ФАС ПО от 10.04.2014 по делу N А55-5540/2013).

Предмет дополнительного соглашения

Предметом договоренности сторон договора аренды, решивших дополнить или изменить его, должны быть четкие и понятные положения, из содержания которых будет усматриваться воля сторон. Неясные и расплывчатые формулировки могут вызвать дополнительные вопросы у регистратора и стать причиной для отказа в проведении регистрации.

Например, в одном деле суд признал правомерным отказ в регистрации дополнительного соглашения, в котором стороны просто указали на объединение всех арендованных земельных участков одним разрешенным использованием и соединение всех условий договоров в один без уточнения всех существенных условий. Суд отметил, что из данного соглашения невозможно определить, какие изменения вносятся в договоры, прекращаются они или нет, в каком виде следует считать действующий договор (Постановление ФАС ЗСО от 05.05.2012 по делу N А56-36440/2011).

В дополнительное соглашение к зарегистрированному договору аренды не получится вынести часть помещения из ранее предоставленной площади, если в ЕГРП она существует как единый объект, реальный выдел и постановка на кадастровый учет части площади не производились.

Стороны не смогут в своем отдельном соглашении договориться об установлении фактических границ с обозначением их на поэтажном плане, поскольку такая идентификация не свидетельствует о надлежащем описании объекта аренды, так как сведения в ЕГРП об объекте недвижимого имущества вносятся только на основании документов, выданных соответствующими уполномоченными органами (Постановление ФАС МО от 31.12.2008 N КГ-А40/12215-08-П).

Стороны могут выполнить все необходимые операции и после этого внести коррективы в договор аренды либо заранее связать себя предварительными обязательствами по этому поводу (ст. 429 ГК РФ).

Заключив договор аренды в отношении определенного имущества, стороны при этом не лишены возможности в дальнейшем вносить в него любые изменения и дополнения по своему усмотрению, но чтобы они не противоречили закону (ст. 422 ГК РФ). По окончании срока действия зарегистрированного договора аренды стороны вправе прекратить существующее обременение и заключить договор на новых условиях, либо заключить дополнительное соглашение, в котором отразить все свои новые договоренности по любым параметрам.

Если, например, коммерсант свой арендный бизнес решил вывести на отдельную компанию, он может между собственником недвижимости и компанией-арендатором заключить долгосрочный договор аренды, по которому арендатор получит значительную часть площадей в объекте недвижимости с правом сдачи их в субаренду. В дальнейшем при необходимости он может оптимизировать порядок работы и заключать прямые договоры с субарендаторами, исключив из цепочки компанию-арендатора.

Для этого не обязательно сначала регистрировать прекращение договора аренды и потом перезаключать прямые долгосрочные договоры аренды на субарендаторов. Если арендаторов немного, коммерсант может оформить многостороннее дополнительное соглашение к договору аренды, в котором укажет на прекращение арендных отношений с арендатором и распределит все площади между субарендаторами с указанием для каждого из них размера арендной платы и иных сопутствующих платежей, а также других условий пользования арендованным имуществом.

В такой ситуации у регистратора могут возникнуть сомнения, не пытаются ли стороны таким путем оптимизировать свои расходы по уплате пошлин, учитывая, что за регистрацию каждого договора аренды в бюджет причитается к уплате сумма в размере 22 тыс. руб. за каждый договор, в то время как за регистрацию дополнительного соглашения к договору аренды — всего 1 тыс. руб. (абз. 3 п. 22, абз. 2 п. 27 ч. 1 ст. 333.33 НК РФ).

Однако следует иметь в виду, что стороны могут вносить изменения и дополнения в части любых условий своего договора аренды, увеличивать или уменьшать арендуемую площадь и оформлять это дополнительным соглашением к договору аренды, поскольку законодательством не предусмотрена необходимость обязательного заключения нового договора с прекращением предыдущего (Постановление ФАС СЗО от 10.09.2012 по делу N А26-237/2012).

О форме и содержании

Ни правила главы 34, ни нормы ст. ст. 450, 452 ГК РФ не исключают права участников гражданского оборота выбрать по своему усмотрению конкретную форму, в которую они смогут облечь свои обязательственные отношения. Принцип свободы договора (ст. 421 ГК РФ) предполагает для них право как заключить отдельный самостоятельный договор, так и оформить дополнительное соглашение к уже действующим договорам, в том числе даже если они между собой предметно не связаны, поскольку выбор возможных и наиболее подходящих конструкций имеется у сторон договора, а не у регистратора.

Регистратор вправе проводить юридическую экспертизу представленных на регистрацию документов, однако он лишен права оценивать договоры с точки зрения их целесообразности и эффективности. Отметим, что закон не содержит такого основания для отказа в проведении регистрации, как уплата заявителем пошлины в меньшем размере, чем с него причиталось бы при проведении не одной регистрационной процедуры, а нескольких (ст. 20 Закона N 122-ФЗ).

Регистратор будет не вправе приостановить регистрацию с указанием на необходимость уплаты пошлины за регистрацию в большем размере, чем было уплачено заявителем, из-за того, что из содержания дополнительного соглашения усматривается воля сторон не на внесение изменений и дополнений в ранее заключенный договор, а на совершение новой самостоятельной сделки, хотя в судебной практике можно встретить и иной подход.

Так, передача прав и обязанностей по договору аренды представляет собой замену арендатора в договоре аренды, правовым последствием перенайма является внесение в ЕГРП записи об обременении помещения правом аренды лица, получившего обязательственные права в результате перенайма. Следовательно, соглашение о перенайме является самостоятельной сделкой, а не дополнительным соглашением к договору аренды, влекущим необходимость внесения изменений в записи ЕГРП (Постановление АС УО от 11.09.2014 N Ф09-5268/14).

Вместе с тем любое дополнительное соглашение также является самостоятельной сделкой, поскольку направлено на возникновение, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (ст. 158 ГК РФ). Стороны сами выбирают порядок оформления своих взаимоотношений, поэтому, если они выбрали такую форму, как дополнительное соглашение, оснований считать его самостоятельным договором не имеется.

У участников гражданского оборота не получится вывести в дополнительное соглашение пролонгацию своего договора аренды в ситуации, когда заключение договора аренды является возможным только по результатам проведения публичных торгов (ч. ч. 1 и 9 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ «О защите конкуренции»). Такое дополнительное соглашение, по сути, направлено на обход обязательных правил, связанных с заключением договора аренды государственного или муниципального имущества, поэтому в его регистрации будет отказано (Постановление АС МО от 17.02.2015 N Ф05-17174/2014 по делу N А40-177257/13).

Однако нет никаких препятствий для регистрации дополнительного соглашения, которым будет увеличена полезная площадь помещений, находящихся в публичной собственности, если это вызвано реконструкцией арендуемого имущества при сохранении арендного обязательства в части цены и срока в неизменном виде, поэтому торги в данном случае не требуются (Постановление ФАС ВВО от 26.02.2014 по делу N А38-2039/2013).

Автор: А.Дружинин

Источник: Консультант Плюс

• В состав наследственного имущества входит доля ООО
• Наследование и участие в ООО
• Возмещение участнику ООО причиненных убытков
• Корпоративные споры в отношении несовершеннолетних