Самовольная постройка или результат реконструкции объекта недвижимости

• Главная
• Строительные споры
• Самовольная постройка или результат реконструкции объекта недвижимости

17.09.20109766

Эти два понятия достаточно близки, но не равнозначны.
Уже то, что в ст. 1 ГрК РФ даны определения каждому из них в отдельности, подтверждает этот факт.
Итак, строительство — это создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства). Тогда как реконструкция представляет собой изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей (далее — этажность), площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения. В соответствии со ст. 21 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в РФ» под изменениями архитектурных объектов (к ним, в частности, относятся здание, сооружение, комплекс зданий и сооружений, их интерьер, объекты благоустройства) понимается достройка, перестройка, перепланировка. Указанные работы должны выполняться в соответствии с ГК РФ, договором на создание и использование архитектурного проекта.
В соответствии с Ведомственными строительными нормами Государственного комитета по архитектуре и градостроительству при Госстрое СССР «Реконструкция и капитальный ремонт жилых домов. Нормы проектирования ВСН 61-89 (р)», утвержденными Приказом Государственного комитета по архитектуре и градостроительству при Госстрое СССР от 26.12.1989 N 250, реконструкция жилого дома — это комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий, связанных с изменением основных технико-экономических показателей жилого дома (количества и площади квартир, строительного объема и общей площади дома) или его назначения и осуществляемых в целях улучшения условий проживания и проведения эксплуатационных показателей жилого дома к уровню современных требований.
Реконструкция жилого дома может включать: изменение планировки помещений, возведение надстроек, встроек, пристроек, а при наличии обоснований — частичную разборку здания; повышение уровня инженерного оборудования, включая наружные сети (кроме магистральных); замену изношенных и морально устаревших конструкций и инженерного оборудования на современные, более надежные и эффективные, улучшающие эксплуатационные показатели жилого дома; улучшение архитектурной выразительности здания, а также благоустройство прилегающей территории.
В Ведомственных строительных нормах ВСН 58-88 (р) «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения», утвержденных Приказом Госкомархитектуры РФ при Госстрое СССР от 23.11.1988 N 312, говорится о том, что входит в понятие реконструкции указанных объектов недвижимости. Согласно п. 5.3 при реконструкции зданий (объектов) исходя из сложившихся градостроительных условий и действующих норм проектирования помимо работ, выполняемых при капитальном ремонте, могут осуществляться:
— изменение планировки помещений, возведение надстроек, встроек, пристроек, а при наличии необходимых обоснований — их частичная разборка;
— повышение уровня инженерного оборудования, включая реконструкцию наружных сетей (кроме магистральных);
— улучшение архитектурной выразительности зданий (объектов), а также благоустройство прилегающих территорий.
При реконструкции объектов коммунального и социально-культурного назначения может предусматриваться расширение существующих и строительство новых зданий и сооружений подсобного и обслуживающего назначения, а также строительство зданий и сооружений основного назначения, входящих в комплекс объекта, взамен ликвидируемых.
Таким образом, можно сделать вывод о том, что результатом строительства является создание нового объекта недвижимости, в отношении которого можно заявлять иски вещно-правового характера (иск о признании права собственности на самовольную постройку), а после реконструкции произошло только изменение технических характеристик и показателей существующего объекта.
Реконструкция объектов недвижимости, право собственности на которые зарегистрировано в установленном порядке, проведенная без оформления необходимой документации и разрешений, осуществляется очень часто.
Существуют различные мнения относительно того, является ли реконструированный объект самовольной постройкой или нет.
Первая позиция, относящая эти строения с незаконными пристройками к категории самовольных строений, основана на следующем.
Выполненные работы по пристройке являются реконструкцией существующего объекта. Результат реконструкции — объект недвижимости с новыми техническими характеристиками. Для осуществления реконструкции необходимо получение соответствующего разрешения (как и для строительства), за исключением случаев, оговоренных в ГрК РФ. Его отсутствие влечет признание реконструированного объекта в целом самовольной постройкой.
В соответствии с Инструкцией о проведении учета жилищного фонда в РФ, утвержденной Приказом Министерства РФ по земельной политике, строительству и ЖКХ от 04.08.1998 N 37, самовольной постройкой без соответствующего разрешения является:
— реконструкция жилых домов (частей домов);
— переоборудование правомерно возведенных нежилых зданий в жилые и наоборот;
— возведение нового здания при наличии разрешения на капитальный ремонт старого;
— возведение дополнительных зданий.
Слабая сторона этой позиции состоит в том, что на самовольную постройку право собственности не возникает. Но право собственности на объект, который был реконструирован, уже признано (в нереконструированном виде). При этом в ГК РФ отсутствуют соответствующие основания для прекращения права собственности (самовольная реконструкция объекта недвижимости) на данный объект.
Второе мнение состоит в том, чтобы считать самовольной постройкой только пристроенную часть объекта недвижимости и признавать право собственности необходимо только на нее. При этом сведения, содержащиеся в ЕГРП на первоначальный объект, изменению не подлежат. Ведь пристройка будет оформляться в самостоятельном порядке в качестве части дома.
Но проблема заключается в том, что выделить «часть» чаще всего не представляется возможным, так как в данном случае должны быть соблюдены требования об обособленности и изолированности пристроенного помещения. А в случае, если реконструированный объект недвижимости представляет собой единое целое, вообще нет оснований для его искусственного раздела на составные части.
Рассмотрим примеры судебной практики по данным проблемам.
В соответствии с Обзором судебной практики Второго арбитражного апелляционного суда по разрешению споров, связанных с применением ст. 222 ГК РФ, одобренном на заседании Президиума Суда 25.12.2007, в порядке, предусмотренном ст. 222 ГК РФ, нельзя признать самовольной постройкой здание, в котором были осуществлены перепланировки и переустройства.
Акционерное общество обратилось с иском в арбитражный суд о признании права собственности на здание тренажерного зала и магазина, восстановленное на месте бани, пострадавшей от пожара в 1997 г., с изменением целевого назначения и конфигурации здания.
Решением суда первой инстанции истцу было отказано в удовлетворении исковых требований, поскольку истец сознательно нарушил установленный законодательством порядок осуществления строительства при восстановлении спорного объекта.
Проанализировав наличествующие в деле доказательства, апелляционный суд пришел к выводу, что представленные истцом документы могут свидетельствовать о перепланировке и переустройстве помещений в здании, но не о самовольном строительстве. Доказательств того, что осуществлено самовольное строительство, истец не представил.
Кроме того, отсутствуют доказательства, свидетельствующие о том, что восстановленные объекты соответствуют требованиям градостроительного законодательства; а также заключения компетентных органов о том, что данное здание не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц.
Учитывая, что в порядке, предусмотренном ст. 222 ГК РФ, нельзя признать самовольной постройкой здание, в котором были осуществлены перепланировки и переустройства, а также допущенные истцом нарушения требований земельного законодательства, в отсутствие доказательств факта строительства здания, суды отказали истцу в удовлетворении требований (дело N А82-6588/2006-9).
В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.05.2007 N 2358/06 было установлено следующее. Предмет спора — здание кинотеатра «Парус». Оно было введено в эксплуатацию в 1981 г. В отношении его был заключен инвестиционный контракт на создание развлекательного комплекса «Парус» путем реконструкции (модернизации) здания.
В силу п. 1.9 контракта под реконструкцией стороны определили комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий, связанных с изменением назначения объекта недвижимости. В результате реализации инвестиционного плана размер общей площади развлекательного комплекса «Парус» значительно изменится и составит 8068 кв. м, что превышает площадь кинотеатра более чем в 3 раза.
В результате проведения указанных работ объект недвижимости (кинотеатр «Парус») был снесен, то есть уничтожен. Данное обстоятельство подтверждается заключением Инспекции Государственного архитектурно-строительного надзора города Петропавловска-Камчатского, из которого следует, что конструкции кинотеатра разобраны до отметки минус 3, 7 м; актом обследования объекта «Кинотеатр „Парус“; актом приемки выполненных работ по разборке всех конструкций здания кинотеатра, составленным обществом и подрядной организацией; актом о списании объекта основных средств — здания кинотеатра «Парус»; заключением Управления Главгосэкспертизы России о том, что строительная площадка, на которой ведутся работы по реконструкции, расположена на месте, где ранее размещался кинотеатр «Парус“; справкой ГУП “Камчатское областное БТИ» о том, что здание кинотеатра снесено, на техническом учете не состоит.
Согласно ст. 235 ГК РФ уничтожением имущества прекращается право собственности на это имущество. Иск о признании права собственности является вещно-правовым способом защиты нарушенного права собственности на определенную вещь и, следовательно, не подлежит удовлетворению, если указанная вещь погибла или уничтожена.
Судебная практика по данному вопросу неединообразна.
Созданная в процессе пристройка реконструкции в одном случае рассматривается как самостоятельный объект строительства, она признается самовольной постройкой. Основанием для этого служит изменение целевого назначения земельного участка, на котором находился первоначальный объект, а также проведение строительных работ без специального разрешения.
В другом — суды исходят из того, что правила ст. 222 ГК РФ к отношениям по самовольной реконструкции не применяются. Но фактически судебные решения даже этой категории принимаются в зависимости от того, что стало с объектом после его реконструкции, от ее результата.
Достаточно часто суды считают необходимым разграничивать понятия «новое строительство“ и “реконструкция», так как в результате реконструкции в любом случае не может быть создана самовольная постройка (независимо от того, возникают ли в процессе ее проведения новые объекты либо происходит лишь общее увеличение полезных площадей здания). В качестве примера можно привести Постановление ФАС Московского округа N КГ-А40/6185-00.
Позиция суда была основана на следующем. Самовольная постройка — это недвижимое имущество, созданное с нарушением установленного порядка (на неотведенном земельном участке, либо без разрешительной документации, либо с нарушением градостроительных и строительных норм).
Главное в данном определении — созданное недвижимое имущество. То есть ранее данный объект не существовал. А объекты, которые были реконструированы, не могут быть самовольными постройками.
Исходя из положений гражданского законодательства, нельзя определить правовые последствия реконструкции объекта недвижимости. В ГК РФ отсутствует норма, согласно которой по причине произведенной реконструкции происходит изменение права собственности на вещь.
В связи с этим нельзя не согласиться с мнением судей о том, что к отношениям по самовольной реконструкции нормы о самовольном строительстве не могут применяться в полной мере.

Афонина Алла Владимировна — начальник юридической службы крупной строительной организации, автор многочисленных статей в журнале «Жилищное право», Комментариев к Жилищному кодексу РФ, Градостроительному кодексу РФ, автор учебного пособия по жилищному праву.

По всем вопросам о спорах в сфере строительства рекомендуем записаться на прием к адвокатам и юристам по телефонам:
(495) 64 — 911 — 65 или (495) 649 — 41 — 49 или (985) 763 — 90 — 66
Внимание! Консультация платная.
Бесплатную консультацию Вы можете получить в разделе Юрист On-Line

• В состав наследственного имущества входит доля ООО
• Наследование и участие в ООО
• Возмещение участнику ООО причиненных убытков
• Корпоративные споры в отношении несовершеннолетних