Реконструкция: понятие, сущность

• Главная
• Строительные споры
• Реконструкция: понятие, сущность

17.09.201026719

ПЕРВЫЙ СТОЛИЧНЫЙ ЮРИДИЧЕСКИЙ ЦЕНТР
Телефон: (495) 64-911-65, 649-41-49

Наряду с капитальным ремонтом одним из видов восстановления объектов капитального строительства является реконструкция, в широком смысле слова означающая коренное переустройство; перестройку по новым принципам; восстановление чего-либо по сохранившимся остаткам или описаниям.

Этот вид строительных работ стал в последнее время довольно популярным. По большому счету, реконструкция — это не только и не столько ремонт здания, при котором либо полностью сохраняется фасад (а внутренние перекрытия, стены существенно изменяются), либо даже внешний антураж дома претерпевает существенные метаморфозы. Реконструкция в большей степени представляет собой фактическую перестройку здания. В п. 14 ст. 1 ГрК РФ под реконструкцией понимается изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей (этажность), площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения. Законодатель в данной статье избрал смешанный путь: закрепил в ст. 1 общие черты понятия «реконструкция», а более глубокое содержание данного термина раскрыл в последующих нормах ГрК РФ. Учитывая, что круг объектов недвижимости, подлежащих реконструкции, достаточно широк, реконструкция объектов капитального строительства представляет собой комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий, связанных с изменением основных технико-экономических показателей объекта капитального строительства (количества и площади помещений, строительного объема и общей площади здания, вместимости или пропускной способности или его назначения) в целях улучшения качества обслуживания, увеличения объема услуг.
Реконструкция жилого дома, так же как и реконструкция иных объектов капитального строительства, представляет собой комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий, связанных с изменением основных технико-экономических показателей жилого дома (количества и площади квартир, строительного объема и общей площади дома) или его назначения и осуществляемых в целях улучшения условий проживания и проведения эксплуатационных показателей жилого дома к уровню современных требований.
При реконструкции зданий, в частности жилых домов, сооружений, исходя из сложившихся градостроительных условий и действующих норм проектирования помимо работ, выполняемых при капитальном ремонте, могут осуществляться:
— изменение планировки помещений, возведение надстроек, встроек, пристроек, а при наличии необходимых обоснований — их частичная разборка;
— повышение уровня инженерного оборудования, включая реконструкцию наружных сетей (кроме магистральных);
— замена изношенных и морально устаревших конструкций и инженерного оборудования на современные, более надежные и эффективные, улучшающие эксплуатационные показатели жилого дома;
— улучшение архитектурной выразительности зданий (объектов), а также благоустройство прилегающих территорий (см.: приложение (справочное) к Ведомственным строительным нормам Государственного комитета по архитектуре и градостроительству при Госстрое СССР «Реконструкция и капитальный ремонт жилых домов. Нормы проектирования ВСН 61-89 (р)», утвержденным Приказом Государственного комитета по архитектуре и градостроительству при Госстрое СССР от 26.12.1989 N 250, далее — ВСН 61-89 (р)).
При реконструкции объектов коммунального и социально-культурного назначения может предусматриваться расширение существующих и строительство новых зданий и сооружений подсобного и обслуживающего назначения, а также строительство зданий и сооружений основного назначения, входящих в комплекс объекта, взамен ликвидируемых (п. 5.3 ВСН 55-88 (р)).
Реконструкция позволяет придать и более современное звучание облику архитектурных памятников, разнообразить внешний вид типовых строений второй половины XX века, полностью переоборудовать инженерные коммуникации, произвести перепрофилирование назначения здания и сооружения. Стоит отметить, что при решении вопроса об отнесении выполняемых ремонтных работ к реставрационным следует руководствоваться Перечнем работ, относящихся к архитектурно-художественной реставрации на памятниках истории и культуры, утвержденным Приказом Министерства культуры СССР от 25.01.1984 N 35 «О нормах накладных расходов на реставрацию, консервацию и ремонт памятников истории и культуры».
По мнению специалистов, к реконструкции можно прибегнуть и в случае, когда не хватает средств на возведение новой постройки. В этом случае обветшавшее здание можно не только переустроить в целом, но и существенно улучшить существовавшую когда-то планировку. Таким образом, при относительно небольших издержках можно получить практически новое строение. Немаловажен в подобной ситуации и тот факт, что при проведении данных работ производится не только капитальный ремонт, но и множество других важных и полезных процедур . Как правило, реконструкция здания предусматривает проведение следующих работ: полную или частичную реорганизацию объекта с изменением габаритных размеров и технических характеристик; проведение дополнительных строительных работ (надстройка, пристройка); реконструкция или полная замена всех инженерных систем и коммуникаций; разборка и усиление несущих конструкций, возможно переоборудование чердачных помещений под мансарду. В процессе реконструкции здание из исходных элементов сохраняет лишь несущие конструкции — стены, перекрытия, лестницы. Меняется все, что только возможно заменить — половое покрытие, перегородки, потолки, коммуникации. И если после реконструкции снаружи здание еще можно узнать, то внутренние помещения обычно претерпевают столь значительные изменения, что это кажется невероятным . При этом, прежде чем приступить к этому созидательному процессу, пересматриваются существующие планировки, проводится ревизия расположения коммуникаций, а также модернизация инженерного оборудования зданий. Лишь после того, как были учтены все требования к новому облику и внутреннему строению здания, можно приступать к проектированию квартир (или иных помещений), которые полностью бы отвечали современным демографическим и дизайнерским требованиям.
Ввиду сказанного понятие «реконструкция» является более емким и многосторонним по сравнению с понятием «капитальный ремонт». Так, в частности, в п. 3.3 Государственного стандарта РФ ГОСТ Р 52059-2003 «Услуги бытовые. Услуги по ремонту и строительству жилья и других построек. Общие технические условия», принятого Постановлением Госстандарта России от 28.05.2003 N 162-ст (далее — ГОСТ Р 52059-2003), услуги по реконструкции включают в себя результат деятельности исполнителей, а именно: строительные, монтажные, отделочные работы по переустройству (перестройке, перепланировке, переоборудованию и т.п.) индивидуального жилья и других построек. Следует отметить, что и ст. 678 ГК РФ, применяемая к договору социального найма, вместо термина «перепланировка» употребляет термин «реконструкция».
Понятие «реконструкция» важно отличать от понятия «строительство», поскольку допущение смешения этих понятий на практике может привести к конфликтным ситуациям, разрешаемым в судебном порядке — см., например, Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 05.08.2005 N А56-49972/04.
Следует также отметить, что процедура согласования осуществления реконструкции, по сравнению с иными видами ремонтных работ, достаточно сложна. По мнению специалистов, ее можно сравнить с процедурами согласования строительства здания, так сказать «с нуля», ввиду чего о сроках проведения реконструкции зданий ничего нельзя сказать заранее: данные вопросы решаются индивидуально в каждом конкретном случае, при этом один лишь период согласования может занять от восьми до восемнадцати месяцев . Кроме того, на практике возникает множество вопросов, связанных с отражением расходов на реконструкцию в бухгалтерском учете и налогообложении. В бухгалтерском учете разница между ремонтом и другими видами восстановления объектов основных средств заключается в том, что все виды ремонта относятся к текущим затратам, а реконструкция — к капитальным, поскольку затраты на реконструкцию объекта основных средств после их окончания увеличивают первоначальную стоимость такого объекта, если в результате реконструкции улучшаются (повышаются) первоначально принятые нормативные показатели функционирования (срок полезного использования, мощность, качество применения и т.п.) объекта основных средств. При увеличении первоначальной стоимости объекта основных средств в результате модернизации и реконструкции годовая сумма амортизационных отчислений пересчитывается исходя из остаточной стоимости объекта, увеличенной на затраты на модернизацию и реконструкцию, и оставшегося срока полезного использования (письмо Минфина России от 23.06.2004 N 07-02-14/144).
Документы системы нормативного регулирования бухгалтерского учета не содержат определений перечисленных разновидностей восстановления основных средств. По мнению специалистов, в данном случае, в соответствии с п. 2 ст. 257 НК РФ, к реконструкции относится переустройство существующих объектов основных средств, связанное с совершенствованием производства и повышением его технико-экономических показателей и осуществляемое по проекту реконструкции основных средств в целях увеличения производственных мощностей, улучшения качества и изменения номенклатуры продукции. Капитальные вложения, направленные на реконструкцию здания, как уже было отмечено, относятся к расходам капитального характера и не учитываются для целей налогообложения прибыли (письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России от 24.04.2006 N 03-03-04/2/118). В случае проведения налогоплательщиком переоценки (уценки) стоимости объектов основных средств на рыночную стоимость положительная (отрицательная) сумма такой переоценки не признается доходом (расходом), учитываемым для целей налогообложения, и не принимается при определении восстановительной стоимости амортизируемого имущества и при начислении амортизации, учитываемым для целей налогообложения. В соответствии с п. 3 ст. 256 НК РФ основные средства, находящиеся по решению руководства организации на реконструкции продолжительностью свыше двенадцати месяцев, исключаются из состава амортизируемого имущества, и, следовательно, на период реконструкции и модернизации объектов основных средств начисление амортизации по ним в целях налогообложения приостанавливается. Особенности организации налогового учета амортизируемого имущества, находящегося на реконструкции свыше двенадцати месяцев, установлены п. 2 ст. 322 НК РФ.

Ласкина Наталья Викторовна — кандидат юридических наук, заместитель директора Института дополнительного профессионального образования ГОУ ВПО «Саратовская государственная академия права»

По всем вопросам о спорах в сфере строительства рекомендуем записаться на прием к адвокатам и юристам по телефонам:
(495) 64 — 911 — 65 или (495) 649 — 41 — 49 или (985) 763 — 90 — 66
Внимание! Консультация платная.
Бесплатную консультацию Вы можете получить в разделе Юрист On-Line

• В состав наследственного имущества входит доля ООО
• Наследование и участие в ООО
• Возмещение участнику ООО причиненных убытков
• Корпоративные споры в отношении несовершеннолетних