Применима ли приобретательная давность в отношении самовольных построек

• Главная
• Строительные споры
• Применима ли приобретательная давность в отношении самовольных построек

17.09.20105129

Для того чтобы установить, применяются ли в отношении самовольных построек положения гражданского законодательства РФ о приобретательной давности, необходимо сначала понять, что же это такое.

В соответствии со ст. 234 ГК РФ лицо (гражданин или юридическое лицо), не являющееся собственником имущества, но владеющее недвижимым имуществом как своим собственным в течение 15 лет, приобретает право собственности на это имущество при условии, что владение осуществлялось:
— добросовестно — то есть заинтересованное лицо не знало о незаконности владения этим имуществом (ст. 302 ГК РФ);
— открыто — указанное лицо не предприняло действий, направленных на сокрытие факта владения имуществом от собственника;
— непрерывно — владение не было утрачено и не прерывалось в течение всего 15-летнего срока. Например, фактом, прерывающим течение указанного срока, является подача собственником соответствующего иска об истребовании имущества или осуществление заинтересованным лицом (потенциальным собственником) действий, свидетельствующих о том, что он признает право собственности другого лица на данное имущество.
Возникновение права собственности в данном случае основано на нормах о приобретательной давности.
Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации.
Согласно же п. 17 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25.02.1998 N 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено как на бесхозяйное имущество, так и на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу. Основание для этого — ст. 225 и 234 ГК РФ.
При разрешении споров, связанных с возникновением права собственности на имущество в силу приобретательной давности, следует:
— исходить из того, что согласно п. 4 ст. 234 ГК РФ течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии со ст. 301 и 305 ГК РФ, начинается не ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям;
— иметь в виду, что нормы ст. 234 ГК РФ о приобретательной давности не подлежат применению в случаях, когда владение имуществом в течение длительного времени осуществлялось на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.) или имущество было закреплено за его владельцем на праве хозяйственного ведения или оперативного управления. То есть передача имущества его собственником во временное пользование другому лицу по договору не является основанием для начала течения срока приобретательной давности, так как лицо, получившее спорное имущество, признает лицо, передавшее его, в качестве собственника.
Согласно п. 2 ст. 234 ГК РФ до приобретения на имущество права собственности в силу приобретательной давности лицо, владеющее имуществом как своим собственным, имеет право на защиту своего владения против третьих лиц, не являющихся собственниками имущества, а также не имеющих прав на владение им в силу иного предусмотренного законом или договором основания.
При приобретении права собственности в порядке приобретательной давности права потенциального собственника не основаны на прежней собственности, а зависят от совокупности обстоятельств, предусмотренных п. 1 ст. 234 ГК РФ (добросовестность, открытость и непрерывность владения недвижимым имуществом как своим собственным недвижимым имуществом в течение 15 лет). Поэтому суды исходят из того, что отсутствие государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество не является препятствием для обращения в суд с заявлением о признании права собственности в силу приобретательной давности.
Решение суда об удовлетворении заявления о признании права собственности в силу приобретательной давности является основанием для регистрации уполномоченным органом права собственности лица на недвижимое имущество.
Верховным Судом в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ за первый квартал 2003 г. (по гражданским делам), утвержденным Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 09.07.2003 (Определение N 18-Впр03-05), был сделан однозначный вывод о том, что приобретательная давность не может распространяться на самовольно возведенное строение, расположенное на неправомерно занимаемом земельном участке (п. 4).
Согласно материалам дела истец обратился в суд с иском к администрации района о признании права собственности, ссылаясь на то, что недвижимым имуществом, состоящим из хозяйственных построек и земельного участка, открыто и добросовестно владеет с 1955 года, использует земельный участок по назначению, поэтому на основании ст. 234 ГК РФ просит признать на них право собственности.
Решением районного суда иск удовлетворен. Постановлением президиума краевого суда отклонен протест прокурора об отмене решения и определения суда.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ удовлетворила протест прокурора, отменив состоявшиеся по делу судебные постановления, и направила дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, указав следующее. Удовлетворяя иск, суд на основании ст. 234 ГК РФ посчитал, что право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации.
Признавая за истцом право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, суд сослался на положения ст. 268 ГК РФ и разъяснил в этой части вынесенное по делу решение. Указанные выводы суда основаны на неправильном применении и толковании норм материального права.
В соответствии со ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений.
Материалами дела подтверждено, что при отсутствии строительно-технической документации и соответствующего разрешения истцом возведены объекты недвижимости на земельном участке, не отведенном в установленном законом порядке для этих целей. При этом указанные строения и земельный участок не имеют государственной регистрации права.
На основании ч. 2 ст. 222 ГК РФ самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет. Приведенные требования материального права судом не учтены.
Кроме того, судом не разграничены правовые последствия возникновения права собственности между институтами приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ) и самовольного строительства (ст. 222 ГК РФ).
Так, приобретательная давность не может распространяться на случаи, когда в качестве объекта владения и пользования выступает самовольно возведенное строение, расположенное на неправомерно занимаемом земельном участке.
Суд первой инстанции в данном случае не только легализовал самовольные постройки, но и закрепил за истцом право бессрочного пользования земельным участком, что недопустимо.
Подводя итог сказанному, можно повторить вывод суда: на самовольное строение, которое возведено на неправомерно занимаемом участке, не может распространяться приобретательская давность.

Афонина Алла Владимировна — начальник юридической службы крупной строительной организации, автор многочисленных статей в журнале «Жилищное право», Комментариев к Жилищному кодексу РФ, Градостроительному кодексу РФ, автор учебного пособия по жилищному праву.

По всем вопросам о спорах в сфере строительства рекомендуем записаться на прием к адвокатам и юристам по телефонам:
(495) 64 — 911 — 65 или (495) 649 — 41 — 49 или (985) 763 — 90 — 66
Внимание! Консультация платная.
Бесплатную консультацию Вы можете получить в разделе Юрист On-Line

• В состав наследственного имущества входит доля ООО
• Наследование и участие в ООО
• Возмещение участнику ООО причиненных убытков
• Корпоративные споры в отношении несовершеннолетних