Капитальный ремонт: понятие, сущность, виды

• Главная
• Строительные споры
• Капитальный ремонт: понятие, сущность, виды

16.09.201026204

В целом ремонт производственных зданий и сооружений представляет собой комплекс технических мероприятий, направленных на поддержание или восстановление первоначальных эксплуатационных качеств как здания и сооружения в целом, так и их отдельных конструкций (п. 3.1 Положения о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений МДС 13-14.2000, утвержденного Постановлением Госстроя СССР от 29.12.1973 N 279, далее — Положение).

Ремонтные работы, как правило, подразделяются на два вида: текущий и капитальный. Основным критерием такого подразделения является периодичность проводимых ремонтов: текущий ремонт осуществляется с периодичностью до 1 года; капитальный ремонт — с периодичностью более 1 года. На практике существуют и другие, более дробные классификации ремонтов (подъемный ремонт, средний ремонт и др.).
Сущность термина «капитальный ремонт» в определенной степени можно выявить исходя из анализа п. 1 ст. 48 ГрК РФ, в котором установлено, что капитальный ремонт объектов капитального строительства представляет собой ремонт, при проведении которого затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов. Однако данное определение не дает полного представления об особенностях капитального ремонта. Суть данного термина раскрывается в действующих в настоящее время подзаконных нормативных актах. Так, в приложении N 1 к Ведомственным строительным нормам ВСН 58-88 (р) «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения», утвержденным Приказом Госкомархитектуры РФ при Госстрое СССР от 23.11.1988 N 312 (далее — ВСН 55-88 (р)) и действующим до настоящего времени, под капитальным ремонтом понимается ремонт здания с целью восстановления его ресурса с заменой при необходимости конструктивных элементов и систем инженерного оборудования, а также улучшения эксплуатационных показателей.
Пункт 3.11 Положения к капитальному ремонту производственных зданий и сооружений относит такие работы, в процессе которых производится смена изношенных конструкций и деталей зданий и сооружений или замена их на более прочные и экономичные, улучшающие эксплуатационные возможности ремонтируемых объектов, за исключением полной смены или замены основных конструкций, срок службы которых в зданиях и сооружениях является наибольшим (каменные и бетонные фундаменты зданий и сооружений, все виды стен зданий, все виды каркасов стен, трубы подземных сетей, опоры мостов и др.).
Таким образом, капитальный ремонт должен включать устранение неисправностей всех изношенных элементов, восстановление или замену (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов) их на более долговечные и экономичные, улучшающие эксплуатационные показатели ремонтируемых объектов. Полная смена изношенных деревянных стен на новые или замена деревянных стен на каменные или бетонные, а также перекладка каменных стен в объеме более 20% (единовременно) может производиться только за счет средств на капитальное строительство, если это экономически целесообразно.
Не допускается за счет средств, предназначенных на капитальный ремонт, производить затраты по надстройке зданий и различным пристройкам к существующим зданиям и сооружениям, устройство новых ограждений предприятия, а также работы, вызванные изменением технологического или служебного назначения здания или сооружения, повышенными нагрузками и другими новыми качествами (п. п. 3.12 — 3.14 Положения).
При проведении капитального ремонта допускается замена изношенной конструкции из менее прочного и недолговечного материала на конструкции из более прочного и долговечного материала, за исключением полной замены основных конструкций, срок службы которых является наибольшим. Например, в безлесных районах целесообразно изношенные деревянные покрытия и перекрытия заменить на сборные железобетонные. При производстве капитального ремонта не допускается замена существующих конструкций другими, не соответствующими действующим техническим условиям и нормам для нового строительства. Одновременно с проведением капитального ремонта и за счет тех же средств допускается осуществление некоторых работ по улучшению благоустройства здания. При этом в первую очередь ассигнования должны быть направлены на работу по капитальному ремонту.
При капитальном ремонте жилых домов следует производить комплексное устранение неисправностей всех изношенных элементов здания и оборудования, смену, восстановление или замену их на более долговечные и экономичные, улучшение эксплуатационных показателей жилищного фонда, осуществление технически возможной и экономически целесообразной модернизации жилых зданий с установкой приборов учета тепла, воды, газа, электроэнергии и обеспечения рационального энергопотребления.
Капитальный ремонт в домах, подлежащих сносу, восстановление и благоустройство которых выполнять нецелесообразно в течение ближайших 10 лет, допускается производить в виде исключения только в объеме, обеспечивающем безопасные и санитарные условия проживания в них на оставшийся срок (п. п. 2.4.2 — 2.4.3 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170).
Работы по капитальному ремонту делятся на две группы:
1) комплексный капитальный ремонт, при котором производится восстановление всех изношенных конструктивных элементов, сетей, систем, устройств и инженерного оборудования;
2) выборочный капитальный ремонт, при котором производится смена или ремонт отдельных конструктивных элементов, частей здания, отдельных участков систем, сетей, коммуникаций и устройств, инженерного оборудования, вышедшего из строя. При необходимости может производиться капитальный ремонт отдельных элементов здания или объекта (конструкций и технических устройств, составляющих здание, предназначенных для выполнения заданных функций), а также внешнего благоустройства. Вид капитального ремонта зависит от технического состояния зданий, назначенных на ремонт, а также качества их планировки и степени благоустройства.
Комплексный капитальный ремонт предусматривает в основном замену инженерных систем, сетей и оборудования, а также приведение в технически исправное состояние всех конструктивных элементов и выполнение работ по повышению благоустройства. При проведении ремонта следует применять материалы, обеспечивающие нормативный срок службы ремонтируемых конструкций и систем. Состав работ должен быть таким, чтобы после проведения капитального ремонта жилой дом полностью удовлетворял всем эксплуатационным требованиям. Комплексный капитальный ремонт с перепланировкой помещений предусматривает изменение планировки жилых зданий, с улучшением основных технико-экономических показателей. При этом виде ремонта жилых домов, исходя из сложившихся градостроительных условий и действующих норм, могут выполняться надстройки, пристройки, встройки, повышение уровня инженерного оборудования, включая строительство наружных сетей (кроме магистральных), производиться замена изношенных и морально устаревших конструкций, инженерного и санитарно-технического оборудования на современное, более надежное и эффективное, улучшающие эксплуатационные свойства зданий, выполнение мероприятий, повышающих архитектурную выразительность зданий, благоустройство прилегающих к зданию территорий (п. п. 3.2, 3.3 ВСН 55-88 (р)).
Выборочный капитальный ремонт назначается для выполнения необходимых работ, которые не могут быть приурочены к очередному комплексному ремонту. Как правило, выборочный капитальный ремонт производится в случаях:
— когда комплексный ремонт здания может вызвать серьезные помехи в работе предприятия в целом или отдельного цеха;
— при большом износе отдельных конструкций, угрожающем сохранности остальных частей зданий;
— при экономической нецелесообразности проведения комплексного ремонта здания.
При выборочном капитальном ремонте производится ремонт фасада, кровли, ремонт и замена отдельных участков инженерных коммуникаций, систем и сетей, отдельных видов оборудования. При проведении выборочного капитального ремонта необходимо в первую очередь предусматривать ремонт тех конструкций, от которых зависит нормальный ход технологического процесса (водопровода, теплоснабжения, вентиляционных систем и установок по кондиционированию воздуха, канализации и т.п.), а также конструкций, от исправности которых зависит сохранность остальных частей здания или сооружения (кровли, водосточной сети, водопроводно-канализационных устройств и т.п.). Выборочный капитальный ремонт в зависимости от условий эксплуатации соответствующих конструкций или видов инженерного оборудования должен осуществляться по мере их износа. В п. 7.5. Положения по организации капитального ремонта жилых зданий в г. Москве, утвержденного распоряжением премьера правительства Москвы от 12.03.1996 N 223-РП (в ред. от 02.04.1997) определено, что при проведении комплексного капитального ремонта производственных зданий с прекращением основного производства ремонтные работы должны быть организованы в три смены.
Порядок производства капитального ремонта должен регулироваться детальными календарными планами, в которых предусматривается также поступление конструкций, деталей и материалов. Планы ремонта жилищного фонда должны увязываться с планами перспективного развития административных округов и города в целом, с учетом утвержденных генеральных планов городов и сельских поселений, проектов планировки, проектов застройки кварталов, микрорайонов и других элементов планировочной структуры, схем развития инженерных сетей, проектных предложений по реконструкции кварталов, групп домов, крупных жилых образований, зон транспортных магистралей. Планы капитального ремонта жилищного фонда включают основные натуральные (тыс. кв. м общей отремонтированной площади, тыс. кв. м кровли, фасадов и др.) и расчетно-стоимостные показатели, обеспечивающие выполнение натуральных показателей (п. 3.5 ВСН 55-88 (р)).
Периодичность проведения капитального ремонта, согласно приложениям N 5 — 7 к Положению, устанавливается отдельно для зданий, сооружений, конструктивных элементов в зависимости от их капитальности и условий эксплуатации (в нормальных условиях, в агрессивной среде и при переувлажнении, при вибрационных нагрузках). Комплексный и выборочный капитальный ремонт жилых зданий осуществляется на основании долгосрочных и годовых планов. На основании этих планов составляются сводные планы ремонта жилищного фонда района, административного округа, города. В военных городках с застройкой, включающей значительное количество зданий и объектов, требующих капитального ремонта, следует планировать его проведение групповым методом с одновременным охватом ремонтными работами групп зданий различного назначения в пределах квартала или микрорайона (п. 68 приложения к Приказу Минобороны России от 27.06.1996 N 260 «Об утверждении Руководства по техническому обслуживанию, текущему и капитальному ремонту зданий и объектов Министерства обороны Российской Федерации»).
Ввиду этого капитальный ремонт подразделяют на плановый (комплексный и выборочный) и неплановый (аварийный). Аварийный неплановый ремонт выполняется для ликвидации последствий внезапных аварий, повреждений конструкций и элементов здания, оборудования, сетей и коммуникаций, вызванных стихийными бедствиями, экстремальными условиями и ситуациями и др.
В настоящее время в законодательстве отсутствует единый нормативный акт, который бы определял продолжительность капитального ремонта, да это было бы и нецелесообразно, поскольку проведение ремонтных работ осуществляется на договорной основе, где стороны самостоятельно определяют сроки выполнения работ. Однако существует ряд нормативных актов, определяющих продолжительность осуществления капитального ремонта. Так, согласно п. 75 приложения к Приказу Минобороны России от 27.06.1996 N 260, при составлении проектов титульных списков капитального ремонта КЭУ военного округа обязано предусматривать выполнение ремонтных работ, как правило, в течение календарного года.
Работы по капитальному ремонту зданий должны осуществляться, как правило, подрядным способом на основании договоров заказчиков с подрядчиками. Однако ведомственными нормативными актами может быть установлено иное. Так, например, согласно п. 88 приложения к Приказу Минобороны России от 27.06.1996 N 260, работы по капитальному ремонту зданий и объектов осуществляются силами строительно-монтажных организаций Минобороны России, ремонтно-строительных организаций органов квартирно-эксплуатационной службы, хозяйственным способом силами воинских частей. И только в случаях отсутствия возможности выполнить ремонтные работы указанными организациями и военнослужащими воинских частей капитальный ремонт зданий и объектов может осуществляться силами строительных, ремонтно-строительных и других сторонних организаций, не входящих в состав Минобороны России. В последнем случае используемые цены, нормы, тарифы, расценки и сметные коэффициенты не должны превышать применяющихся ремонтно-строительными организациями военного округа, где расположен объект ремонта. Независимо от того, кто осуществляет ремонтные работы, при их производстве надлежит руководствоваться техническими условиями и указаниями по производству строительных работ и правилами приемки отдельных видов работ при строительстве зданий и сооружений. Кроме того, ремонтно-строительные работы также должны производиться с соблюдением действующих правил техники безопасности, охраны труда, правил противопожарной охраны и производственной гигиены.
Немаловажное значение раскрытие сущности понятия «капитальный ремонт» имеет и для бухгалтерского и налогового учета, поскольку ремонт основных средств (объекты недвижимости относятся к группе объектов основных средств) необходим для поддержания их в рабочем состоянии. Своевременно произведенный ремонт обеспечивает ритмичность работы предприятия, сокращает простои, увеличивает срок службы основных средств. Таким образом, ремонт является одним из видов восстановления объектов основных средств (п. 26 Положения по бухгалтерскому учету «Учет основных средств“ ПБУ 6/01», утв. Приказом Минфина России от 30.03.2001 N 26н (в ред. от 27.11.2006)).
Стоимость капитального ремонта определяется на основе сметы, составляемой по установленным для капитального ремонта ценам, нормам, тарифам и расценкам, действующим в регионе, где расположен объект ремонта. За счет средств, предназначенных на капитальный ремонт, оплачиваются затраты на строительно-монтажные работы, замену изношенного оборудования, проектно-сметные работы. В сметах необходимо предусматривать накладные расходы, плановые накопления, прочие работы и затраты. В сметной документации должен предусматриваться резерв на непредвиденные работы и затраты, распределяемый на две части: одну — предназначенную для оплаты дополнительных работ, вызванных уточнением проектных решений в ходе производства ремонта (резерв заказчика), и вторую — предназначенную для возмещения дополнительных затрат, возникающих в ходе ремонта при изменении способов производства работ против принятых в сметных нормах и расценках (резерв подрядчика). В состав работ по капитальному ремонту включаются также работы, относящиеся к текущему ремонту, но выполняемые в связи с производством капитального ремонта. Стоимость материалов и оборудования, полученных от разборки строительных конструкций и демонтажа оборудования, определяется с учетом затрат, необходимых для приведения указанных материалов (оборудования) в годное состояние. Цена возвратных материалов принимается как договорная в зависимости от уровня спроса и предложения, а также от объекта реализации (продажа населению, использование на собственные нужды, передача оптом подрядчику и т.п.). Стоимость материалов и изделий, полученных в процессе ремонта, учитывается как возвратная сумма, подлежащая обращению на финансирование капитального ремонта (п. п. 69, 71 — 83 приложения к Приказу Минобороны России от 27.06.1996 N 260).
При организации и ведении бухгалтерского и налогового учета зданий и сооружений существенное значение имеют следующие элементы:
— квалификация ремонта на капитальный и текущий;
— дифференциация работ по ремонту от работ по реконструкции;
— состав затрат, которые могут быть включены в расходы по проведению ремонта или реконструкции;
— способ проведения ремонта — подрядным или хозяйственным способом (включая осуществление работ силами вспомогательных производств).
Следует отметить, что для организации и ведения бухгалтерского учета в настоящее время вид проводимого ремонта значения не имеет — все расходы принимаются к учету в порядке, установленном учетной политикой (в объеме фактических расходов, за счет создаваемого резерва или посредством отчислений в состав расходов будущих периодов). Квалификация вида ремонта имеет значение для целей налогового учета (в том случае, если для целей налогообложения налогом на прибыль создается резерв расходов на ремонт основных средств, и особенно тогда, когда резерв накапливается в течение срока, превышающего один налоговый период). Вместе с тем затраты по осуществлению всех видов ремонта (которые включаются в текущие расходы) следует отличать от затрат на достройку, дооборудование, реконструкцию или модернизацию (расходы по которым относятся на увеличение стоимости объектов основных средств).
Общие правила принятия к налоговому учету расходов на ремонт основных средств установлены ст. 260 Налогового кодекса РФ (часть вторая) от 05.08.2000 N 117-ФЗ (в ред. от 30.04.2008, далее — НК РФ): расходы на ремонт основных средств, произведенные налогоплательщиком, рассматриваются как прочие расходы и признаются для целей налогообложения в том отчетном (налоговом) периоде, в котором они были осуществлены, в размере фактических затрат. При этом для целей налогообложения не имеет значения, каким образом осуществляется ремонт — собственными силами или подрядным способом. В любом случае соответствующие расходы принимаются к учету в составе прочих.
Эффективность капитального ремонта должна определяться сопоставлением экономических и социальных результатов с затратами, необходимыми для их достижения. При этом экономические результаты должны выражаться в устранении физического износа и экономии эксплуатационных расходов, а социальные результаты — в улучшении бытоустройства и жилищных условий населения, условий работы обслуживающего персонала, повышении качества и увеличении объема услуг.

Ласкина Наталья Викторовна — кандидат юридических наук, заместитель директора Института дополнительного профессионального образования ГОУ ВПО «Саратовская государственная академия права»

По всем вопросам о спорах в сфере строительства рекомендуем записаться на прием к адвокатам и юристам по телефонам:
(495) 64 — 911 — 65 или (495) 649 — 41 — 49 или (985) 763 — 90 — 66
Внимание! Консультация платная.
Бесплатную консультацию Вы можете получить в разделе Юрист On-Line

• В состав наследственного имущества входит доля ООО
• Наследование и участие в ООО
• Возмещение участнику ООО причиненных убытков
• Корпоративные споры в отношении несовершеннолетних