Государственная регистрация прав на самовольную постройку

ПЕРВЫЙ СТОЛИЧНЫЙ ЮРИДИЧЕСКИЙ ЦЕНТР
Телефон: (495) 64-911-65, 649-41-49

В соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежит, в частности, право собственности, в том числе на самовольную постройку, при условии признания этого права в установленном порядке.

Согласно ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено Федеральным законом.
К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.
Вместе с заявлением о государственной регистрации прав и документами о правах на недвижимое имущество предъявляется:
— документ об уплате государственной пошлины;
— физическое лицо предъявляет документ, удостоверяющий его личность, а представитель физического лица, кроме того, нотариально удостоверенную доверенность, подтверждающую его полномочия;
— лицо, имеющее право действовать без доверенности от имени юридического лица, предъявляет документ, удостоверяющий его личность, учредительные документы юридического лица или нотариально удостоверенные копии учредительных документов юридического лица;
— представитель юридического лица кроме указанных в предыдущем пункте документов должен предъявить также документ, подтверждающий его полномочия действовать от имени данного юридического лица, или нотариально удостоверенную копию этого документа.
При получении правоустанавливающих документов на государственную регистрацию прав должностное лицо органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, вносит соответствующую запись в книгу учета документов с указанием даты и времени получения таких документов с точностью до минуты.
Заявителю выдается расписка в получении документов на государственную регистрацию прав с их перечнем, а также с указанием даты и времени их представления с точностью до минуты. Расписка подтверждает принятие документов на государственную регистрацию прав.
Регистрационные действия начинаются с момента приема документов на государственную регистрацию прав. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится в последовательности, определенной порядком приема документов. Сделка считается зарегистрированной, а правовые последствия — наступившими со дня внесения записи о сделке или праве в ЕГРП.
Согласно п. 1 ст. 8 ГК РФ, п. 1 ст. 17 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» вступившие в законную силу решения арбитражных судов и судов общей юрисдикции являются одним из оснований для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В соответствии со ст. 28 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации.
Обязательным приложением к документам, необходимым для осуществляемой государственной регистрации прав на объект недвижимого имущества, является план данного объекта недвижимого имущества.
Копии вступивших в законную силу решений и определений судов в отношении прав на недвижимое имущество подлежат в трехдневный срок обязательному направлению судебными органами в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав. Копии указанных актов судов, установивших права на недвижимое имущество, представляются на государственную регистрацию прав не менее чем в 2 экземплярах, один из которых после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю (абз. 5 п. 5 ст. 18 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).
В государственной регистрации прав может быть отказано только в следующих случаях (ст. 20 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»):
— право на объект недвижимого имущества, о государственной регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации прав в соответствии с настоящим Федеральным законом;
— с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо;
— документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;
— акт государственного органа или акт органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания;
— лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества;
— лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий;
— правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества;
— правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества;
— не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав;
— имеются противоречия между заявленными и уже зарегистрированными правами.
Ст. 19.21 КоАП РФ предусмотрена административная ответственность за несоблюдение порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество или сделок с ним. Так, несоблюдение собственником, арендатором или иным пользователем установленного порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество или сделок с ним влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от 1500 до 2000 руб.; на должностных лиц — от 3000 до 4000 руб.; на юридических лиц — от 30000 до 40000 руб.
В Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ за первый квартал 2005 г. (по гражданским делам), утвержденном Постановлениями Президиума Верховного Суда РФ от 4, 11 и 18 мая 2005 г., был задан вопрос (N 17) о том, подлежит ли собственник (арендатор или иной пользователь) привлечению к административной ответственности по указанной статье КоАП РФ за несоблюдение порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество в случае неосуществления им такой регистрации в определенный срок.
В ответе было указано, что согласно п. 1, 6 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, в порядке, установленном Законом о регистрации прав на недвижимое имущество.
Как следует из ст. 4 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» вышеназванная регистрация является обязательной.
Регистрация права на недвижимое имущество осуществляется по инициативе управомоченных лиц и носит заявительный характер. При этом Федеральным законом не установлен срок для подачи такого заявления.
В соответствии с п. 3 ст. 13 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации.
Таким образом, месячный срок, отнесенный данной нормой к порядку государственной регистрации, установлен только для органа, осуществляющего регистрацию прав на недвижимое имущество.
Из изложенного следует, что поскольку указанным Федеральным законом не установлен срок для подачи управомоченным лицом заявления на регистрацию прав на недвижимое имущество, а указанный выше месячный срок установлен лишь для органа, осуществляющего регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, собственник (арендатор или иной пользователь) не может быть привлечен к административной ответственности по ст. 19.21 КоАП РФ за несоблюдение порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в случае, если он не осуществит такую регистрацию в определенный срок.
В Справке о практике рассмотрения судами дел, связанных с применением ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», по Саратовской области было отмечено, что при вынесении решений о признании за заявителями права собственности на самовольно возведенные строения судами не всегда выполнялись требования ст. 18 указанного Закона, в соответствии с которой документы, устанавливающие наличие прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством РФ, и отражать информацию, необходимую для регистрации права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП).
Согласно Правилам ведения ЕГРП, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 N 219, решение суда (документ, устанавливающий право) должно содержать описание объекта недвижимости: адрес (местоположение), вид (название) объекта, площадь, назначение, этажность — для отдельно стоящих домов, этаж и номер помещения или квартиры.
В упомянутой выше Справке говорится, что по большинству изученных дел в резолютивной части решения не имеется описания объекта недвижимости, в том числе надворных построек, входящих в состав домовладения, что служит основанием повторного обращения в судебные органы по вопросу вынесения дополнительного решения суда либо разъяснения принятого решения.
В качестве примера в Справке были приведены результаты рассмотрения следующего дела. Ленинским районным судом было вынесено решение, которым за Мишаниной признано право собственности на самовольную постройку — домовладение.
Однако Саратовской областной регистрационной палатой государственная регистрация права собственности Мишаниной на недвижимое имущество была приостановлена по тем основаниям, что из решения суда невозможно определить состав домовладения, в частности входят ли сарай, гараж, теплица в состав домовладения, право собственности на которое признается за заявителем.
По заявлению Мишаниной суд вынужден был вынести дополнительное решение, где указал о вхождении в состав домовладения надворных построек.
Приказом Федеральной регистрационной службы от 07.06.2007 N 112 были утверждены Методические рекомендации о порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество на основании судебных актов.
Рекомендации направлены на оказание практической помощи Федеральной регистрационной службе и ее территориальным органам при осуществлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество на основании судебных актов.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество, установленных вступившим в законную силу судебным актом, имеет ряд особенностей.
С одной стороны, права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации на общих основаниях (п. 1 ст. 28 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).
С другой стороны, в связи с тем, что основанием для государственной регистрации является судебный акт, к его оформлению предъявляются отдельные требования, изложенные в Инструкции по судебному делопроизводству в районном суде, утвержденной Приказом Судебного департамента при Верховном Суде РФ от 29.04.2003 N 36.
При наличии в ЕГРП записи о праве на недвижимое имущество государственную регистрацию права иного лица, в пользу которого принято решение суда, рекомендуется производить только при наличии заявления о прекращении зарегистрированного права или в случае, если это прямо следует из мотивировочной или резолютивной части судебного акта.
Подводя итог сказанному, необходимо отметить, что правовой статус таких объектов недвижимости, как самовольные постройки, определен в законодательстве весьма нечетко и расплывчато. С одной стороны, осуществление самовольного строительства представляет собой процесс, в ходе которого нарушаются гражданско-правовые и градостроительные нормы. Но при этом одновременно оно служит одним из оснований, способом приобретения права собственности на объект недвижимости (созданный вопреки нормам и правилам).

Афонина Алла Владимировна — начальник юридической службы крупной строительной организации, автор многочисленных статей в журнале «Жилищное право», Комментариев к Жилищному кодексу РФ, Градостроительному кодексу РФ, автор учебного пособия по жилищному праву.

По всем вопросам о спорах в сфере строительства рекомендуем записаться на прием к адвокатам и юристам по телефонам:
(495) 64 — 911 — 65 или (495) 649 — 41 — 49 или (985) 763 — 90 — 66
Внимание! Консультация платная.
Бесплатную консультацию Вы можете получить в разделе Юрист On-Line

Регистрация, Регистрация права собственности, Право собственности, Прекращение дела, Правовые нормы, Государственная регистрация юридических лиц, регистрация права, Административная ответственность, Признании права собственности

16.09.2010, 852 просмотра.