Частичное уменьшение покупной цены по договору купли-продажи недвижимости

• Главная
• Споры о недействительности сделки
• Частичное уменьшение покупной цены по договору купли-продажи недвижимости

18.04.20122974

Первый Столичный Юридический Центр
г. Москва, Георгиевский пер., д.1, стр.1, 2 этаж
(495) 649-41-49; (495) 649-11-65

Частичное уменьшение покупной цены по договору купли-продажи недвижимости

Суд частично удовлетворил иск о соразмерном уменьшении покупной цены по договору купли-продажи недвижимости, уменьшив цену на стоимость демонтированного имущества и отказав в уменьшении цены на стоимость изготовления проектно-сметной и исполнительной документации и новых техпаспортов, так как истец не доказал, что в обязанности ответчика входила передача ему таких документов (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 21.05.2010 по делу N А42-3776/2009).

Предприниматель Р. обратился с иском к АО «Полярика» о соразмерном уменьшении покупной цены по договору купли-продажи недвижимого имущества до 8 601 722,89 руб., о взыскании 688 277,11 руб., составляющих разницу между уплаченной покупной ценой договора и новой ценой.

Решением суда цена по договору уменьшена до 18 246 219,11 руб., в остальной части иска отказано. Апелляционный суд решение оставил без изменения.

По мнению Р., суды сделали не соответствующий фактическим обстоятельствам дела вывод о том, что ответчик надлежащим образом исполнил обязательства по договору; не применили ст. ст. 134, 469, 475 и 557 ГК РФ и положения договора; не учли, что в отсутствие холодильного оборудования помещения холодильников общей площадью 188,8 кв. м и 65,4 кв. м здания убойного пункта не могут рассматриваться как отвечающие эксплуатационным требованиям и их назначению; суды сделали необоснованный вывод о том, что договором не была предусмотрена обязанность ответчика передать истцу проектную и исполнительную документацию на здания; уменьшили покупную цену на необоснованную величину в нарушение п. 3 ст. 555 ГК РФ. Р. также указывает, что апелляционный суд не разрешил его ходатайство о приобщении к материалам дела экспертного заключения и не исследовал его.

АО «Полярика» (продавец) и Р. (покупатель) 28.08.2007 заключили договор купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с которым продавец передает покупателю в собственность одноэтажное здание убойного пункта оленей и холодильник на 250 тонн, инвентарный номер 143 согласно техническому паспорту, включая встроенные и пристроенные помещения, а также рядом стоящее одноэтажное здание телятника, инвентарный номер 151 согласно техническому паспорту, а также передает право аренды земельного участка общей площадью 9860 кв. м для использования в целях содержания и эксплуатации зданий убойного пункта оленей и телятника.

Согласно договору передаваемые объекты находятся в нормальном техническом состоянии, отвечающем эксплуатационным требованиям согласно их предназначению.

Цена согласована сторонами в размере 18 290 000 руб., в том числе НДС.

По актам приема-передачи от 14.01.2009 ответчик передал Р. здания убойного пункта и телятника, а также технические паспорта. Передача объектов осуществлена в порядке исполнения решения арбитражного суда от 07.07.2008.

В акте приема-передачи здания убойного пункта покупателем зафиксировано отсутствие в отдельных помещениях холодильного и технологического оборудования, электроснабжения.

Р. обратился к продавцу с предложением об уменьшении покупной цены, поскольку переданное имущество не соответствует условиям договора. Р. ссылается на несоответствие здания убойного пункта эксплуатационным требованиям, поскольку в нем отсутствует холодильное и технологическое оборудование, компрессорная, на необходимость разработки проектно-сметной и исполнительной документации и изготовления новых технических паспортов на объекты недвижимости. АО «Полярика» от предложения об уменьшении покупной цены отказалось.

Суд уменьшил цену договора на стоимость демонтированной компрессорной в здании убойного пункта.

П. 2 ст. 556 ГК РФ предусмотрено, что принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора. При передаче недвижимости продавцом покупателю, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются согласно ст. 557 ГК РФ правила ст. 475 ГК РФ.

В соответствии со ст. 475 ГК РФ в случае, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок, возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В качестве способа защиты нарушенного права Р. предъявил требование об уменьшении покупной цены объектов исходя из рыночной стоимости зданий и права аренды земельного участка, а также стоимости разработки и согласования проектно-сметной и исполнительной документации, расходов истца на изготовление новых технических паспортов на здания.

Условием применения требования о соразмерном уменьшении покупной цены является положение, когда при определении цены не было учтено снижение качества передаваемого имущества.

Согласно договору купли-продажи все данные, позволяющие определенно установить продаваемое имущество, содержатся в технических паспортах.

В техническом паспорте на здание убойного пункта по состоянию на 09.12.2003 холодильное оборудование не указано в качестве конструктивных элементов здания; согласно экспликации к поэтажному плану в составе здания убойного пункта значатся два помещения с назначением «холодильник», площадью 188,8 кв. м и 65,4 кв. м.

В договоре не содержится описание холодильного и иного технологического оборудования, продаваемого вместе со зданиями.

Р. не доказал, что спорное оборудование подлежало передаче в составе здания убойного пункта, является его неотъемлемой частью. Его ссылка на экспертное заключение не опровергает это обстоятельство.

По данным технической инвентаризации на 23.01.2009, общая площадь здания убойного пункта составила 1845,5 кв. м, площадь изменилась в связи с внутренней перепланировкой, а также за счет сноса части здания — компрессорной общей площадью 5,8 кв. м. С учетом этого и положений п. 3 ст. 555 ГК РФ суд уменьшил цену договора.

Суд отклонил доводы истца об уменьшении цены договора на стоимость изготовления проектно-сметной и исполнительной документации, новых технических паспортов, так как им не доказано, что в обязанности ответчика входила передача покупателю таких документов.

Такое требование, по существу, представляет возмещение расходов по устранению недостатков приобретенного объекта, что не соответствует правовому основанию предъявленного иска.

Кроме того, заявляя в судебном порядке требование об уменьшении согласованной в договоре покупной цены объектов, истец просит изменить условие установленного сторонами обязательства купли-продажи, исходя из оценки рыночной стоимости, а не цены, указанной в договоре, которая не тождественна рыночной.

ФАС округа оставил решение суда первой инстанции и Постановление апелляционной инстанции без изменения.

Источник: Юридический отдел по арбитражным спорам.

По всем вопросам можно записаться на прием к специалистам по телефонам:

(495) 64 — 911 — 65 или 649 — 41 — 49 или (985) 763 — 90 — 66
Внимание! Консультация платная.

Бесплатно Вы можете задать свой вопрос в разделе «Вопрос адвокату»

• В состав наследственного имущества входит доля ООО
• Наследование и участие в ООО
• Возмещение участнику ООО причиненных убытков
• Корпоративные споры в отношении несовершеннолетних