Недействительность договора аренды недвижимого имущества, права на которое не зарегистрированы в ЕГРП

• Главная
• Споры о недействительности сделки
• Недействительность договора аренды недвижимого имущества, права на которое не зарегистрированы в ЕГРП

27.02.20121765

Первый Столичный Юридический Центр
г. Москва, Георгиевский пер., д.1, стр.1, 2 этаж
(495) 649-41-49; (495) 649-11-65

Недействительность договора аренды недвижимого имущества, права на которое не зарегистрированы в ЕГРП

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 22 марта 2010 г. по делу N А43-16475/2009

Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Кислицына Е. Г.,

судей Бабаева С. В., Шишкиной Е. Н.

при участии представителей

от ответчика: Шайтор О. В. по доверенности от 15.02.2010 N 1

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу ответчика -

общества с ограниченной ответственностью «Приоритет +»

на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 17.08.2009,

принятое судьей Окороковым Д. Д., и

на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 18.12.2009,

принятое судьями Наумовой Е. Н., Александровой О. Ю., Бухтояровой Л. В.,

по делу N А43-16475/20099

по иску Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Нижегородской области

к обществу с ограниченной ответственностью «Приоритет +»

о взыскании неосновательного обогащения,

третье лицо — открытое акционерное общество «Заря»,

и

установил:

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Нижегородской области (далее — Теруправление) обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Приоритет +» (далее — ООО «Приоритет +», Общество) о взыскании 1 771 995 рублей 42 копеек неосновательного обогащения, составляющего величину стоимости права пользования комплексом зданий и сооружений детского оздоровительного лагеря за период с 26.04.2008 по 01.06.2009.

Требование основано на статьях 209, 608, 1102, 1105 и 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивировано использованием ответчиком комплекса зданий и сооружений детского оздоровительного лагеря, расположенных по адресу: Нижегородская область, г. Дзержинск, 98 квартал Дзержинского лесничества Дзержинского лесхоза, здание 1/1227, без законных оснований и соответствующей оплаты.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено открытое акционерное общество «Заря» (далее — ОАО «Заря»).

5 на статьи 167, 168, 209, 608 и пункт 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд решением от 17.08.2009 частично удовлетворил исковые требования, взыскав с Общества в пользу Теруправления 818 181 рубль 82 копейки неосновательного обогащения, во взыскании остальной суммы отказал. Суд пришел к выводу о ничтожности договора аренды от 14.04.2008 N 170/08 ввиду отсутствия у ОАО «Заря» полномочий на сдачу в аренду имущества, собственником которого оно не является. Вместе с тем, суд установил факт использования ответчиком федерального имущества в период с 26.04 по 25.10.2008 без надлежащей оплаты, поэтому определил сумму неосновательного обогащения исходя из рыночной стоимости арендной платы за пользование аналогичным имуществом, определенной на основании отчета об оценки N 03/09 от 2009 года.

Постановлением апелляционной инстанции от 18.12.2009 данный судебный акт отменен в части взыскания 220 169 рублей 46 копеек и с Общества в пользу Теруправления взыскано 598 012 рубля 36 копеек, в остальной части решение оставлено без изменения. Суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что Арбитражный суд Нижегородской области при вынесении решения не учел оплату Обществом в спорный период арендных платежей ОАО «Заря» в размере 220 169 рублей 46 копеек.

Не согласившись с судебными актами, ООО «Приоритет +» обратилось в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление апелляционной инстанции в связи с несоответствием выводов суда фактическим обстоятельствам дела.

По мнению заявителя, суд ошибочно определил период пользования имуществом с 26.04 по 25.10.2008, поскольку в силу специфического назначения и сезонного характера фактическое пользование осуществлялось в период с 05.06 по 13.08.2008.

В отзыве на кассационную жалобу Теруправление сослалось на необоснованность доводов, изложенных в кассационной жалобе, просило отменить решение и постановление апелляционной инстанции в части определения периода пользования ответчиком федеральным имуществом, а также просило рассмотреть кассационную жалобу без участия своего представителя.

Законность решения Арбитражного суда Нижегородской области и постановления Первого арбитражного апелляционного суда проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и выслушав представителя ответчика, окружной суд не нашел оснований для отмены обжалуемых судебных актов, исходя из следующего.

Как усматривается из документов и установил суд, согласно акту оценки стоимости имущества предприятия по состоянию на 01 июля 1992 года комплекс зданий и сооружений детского оздоровительного лагеря не включен в план приватизации ОАО «Заря», для данного объекта установлен особый режим приватизации. Обществу указанное имущество передано на баланс до момента оформления его в собственность.

Право собственности на упомянутое имущество зарегистрировано за Российской Федерацией, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 27.12.2007 (т. 1, л.д. 133 — 155).

Решением Арбитражного суда Нижегородской области от 25.10.2005 по делу N А43-5907/2003-24-17, вступившим в законную силу, ОАО «Заря» признано несостоятельным (банкротом).

ОАО «Заря» (арендодатель) и ООО «Приоритет +» (арендатор) подписали договор аренды производственных зданий, сооружений, оборудования от 14.04.2008 N 170/08.

Имущество передано по акту приема-передачи от 26.04.2008.

ООО «Приоритет +» перечислило по платежному поручению от 25.06.2008 N 425 ОАО «Заря» арендные платежи в сумме 271 543 рублей 06 копеек с учетом НДС.

ООО «Приоритет +» возвратило ОАО «Заря» арендованное имущество по акту приема-передачи от 25.10.2008.

Посчитав, что ответчик использовал федеральное имущество без установленных законом либо договором оснований и без внесения платы, Теруправление обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно пункту 1 статьи 209 Кодекса собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В силу статьи 608 Кодекса право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

При этом в статье 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусмотрено, что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Суд установил, что право собственности на комплекс зданий и сооружений детского оздоровительного лагеря зарегистрировано за Российской Федерацией.

Таким образом, при подписании договора аренды производственных зданий, сооружений, оборудования от 14.04.2008 N 170/08 ОАО «Заря» не являлось собственником имущества и Теруправление не передавало ему полномочий на сдачу имущества в аренду ООО «Приоритет +», а потому суд правильно квалифицировал данную сделку как ничтожную (статья 168 Кодекса).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее действительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Кодекса).

Суд сделал обоснованный вывод о том, что у ООО «Приоритет +» отсутствовали правовые основания для использования спорным имуществом.

Согласно пункту 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

В соответствии с пунктом 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Таким образом, в предмет доказывания по настоящему делу входят факт пользования имуществом, отсутствие законных оснований для такого пользования и размер неосновательного обогащения ответчика за счет имущества истца.

Факт пользования недвижимым имуществом в период с 26.04 по 25.10.2008 подтвержден материалами дела, при этом, ни Теруправление, ни ООО «Приоритет +» вопреки требованиям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представили бесспорных доказательств иной длительности пользования спорным имуществом.

Кроме того, суд установил отсутствие законных оснований пользования ООО «Приоритет +» федеральным имуществом.

При определении размера неосновательного обогащения суд апелляционной инстанции обоснованно произвел расчет данного обогащения с учетом оплаты Обществом арендных платежей в сумме 271 543 рублей 06 копеек.

При таких обстоятельствах по делу окружной суд не усмотрел оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Ссылка Общества на письма, выданные Территориальным отделом Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Нижегородской области в городе Дзержинске, в Володарском районе от 14.08.2009 N 2004-ТО и Главного управления Нижегородского регионального отделения фонда социального страхования Российской Федерации от 14.08.2009 N 01-13/03-7081 отклоняется, поскольку данные документы не могут свидетельствовать о факте пользования недвижимым имуществом в иной период, так как в них имеется лишь ссылка на организацию детского отдыха в период с 05.06 по 13.08.2008.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основанием для отмены принятых судебных актов, суд кассационной инстанции не установил.

В соответствии со статьями 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины относятся на заявителя.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Нижегородской области от 17.08.2009 и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 18.12.2009 по делу N А43-16475/2009 оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Приоритет +» — без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Источник: Юридический отдел по арбитражным спорам.

По всем вопросам можно записаться на прием к специалистам по телефонам:

(495) 64 — 911 — 65 или 649 — 41 — 49 или (985) 763 — 90 — 66
Внимание! Консультация платная.

Бесплатно Вы можете задать свой вопрос в разделе «Вопрос адвокату»

• В состав наследственного имущества входит доля ООО
• Наследование и участие в ООО
• Возмещение участнику ООО причиненных убытков
• Корпоративные споры в отношении несовершеннолетних