Признание недействительными договоров аренды и безвозмездного пользования в отношении государственного и муниципального имущества

• Главная
• Споры о недействительности сделки
• Признание недействительными договоров аренды и безвозмездного пользования в отношении государственного и муниципального имущества

04.02.2016220

В соответствии с требованиями Гражданского кодекса РФ государственные или муниципальные учреждения, казенные предприятия имеют право распоряжаться имуществом, принадлежащим им на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, только с согласия собственника имущества. Указанные требования предусмотрены главой 19 Гражданского кодекса РФ.

Согласно статье 17.1 Федерального закона N 135-ФЗ от 26.07.2006 «О защите конкуренции» заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального недвижимого имущества, которое принадлежит на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления государственным или муниципальным унитарным предприятиям, автономным учреждениям, казенным учреждениям, государственным органам, органам местного самоуправления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением случаев, прямо предусмотренных федеральным законодательством.

Несмотря на требования законодательства, руководители учреждений и предприятий зачастую в нарушение законодательства заключают сделки, предусматривающие переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального недвижимого имущества.

Как правило, такие договоры по искам собственников имущества либо прокуратуры, выступающей в защиту государственных и общественных интересов, признаются недействительными.

В качестве примера можно привести дело N А56-72464/2013, рассмотренное Арбитражным судом города Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Арбитражным судом города Санкт-Петербурга и Ленинградской области удовлетворен иск государственного бюджетного общеобразовательного учреждения «Средняя общеобразовательная школа N 606 с углубленным изучением английского языка» Пушкинского района Санкт-Петербурга к индивидуальному предпринимателю Разживиной Светлане Борисовне о признании недействительным договора аренды и обязании ответчика освободить нежилое помещение.

Суд установил, что спорное нежилое помещение относится к собственности Санкт-Петербурга и закреплено за школой на праве оперативного управления.

В силу ст. 296 ГК РФ во взаимосвязи с положениями пункта 2 статьи 18 Федерального закона от 14.11.2002 N 161-ФЗ «О государственных и муниципальных предприятиях» предприятие не вправе отчуждать, в том числе сдавать в аренду, или иным способом распоряжаться таким имуществом, принадлежащим ему на праве оперативного управления, без согласия собственника имущества государственного или муниципального предприятия.

Доказательств того, что собственник спорного помещения в лице компетентного органа давал согласие на сдачу помещения в аренду, суду не было представлено.

В связи с чем на основании части 1 статьи 166, а также части 2 статьи 169 Гражданского кодекса РФ договор аренды нежилого помещения был признан недействительным. Суд обязал индивидуального предпринимателя освободить нежилое помещение.

Апелляционная инстанция оставила решение без изменения.

Еще одним примером судебной практики по подобным делам является дело N А56-55817/2014.

Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области удовлетворил иск заместителя прокурора Санкт-Петербурга о признании недействительным пункта 4.1.2 договора организации социального питания в учреждении Санкт-Петербурга, заключенного между Санкт-Петербургским государственным унитарным предприятием «Комбинат социального питания „Юность“ и государственным бюджетным общеобразовательным учреждением „Начальная общеобразовательная школа“, в части обязательства передать производственные, складские, служебные, бытовые помещения, залы приема пищи.

То есть суд установил, что договор организации социального питания содержит в себе элементы договора о предоставлении нежилого помещения в пользование. Соответственно, бюджетное учреждение в соответствии с п. 3 ст. 298 ГК РФ не вправе распоряжаться без согласия собственника недвижимым имуществом.

Кроме того, судом установлено, что, помимо отсутствия согласия собственника, оспариваемый договор заключен также с нарушением требований статьи 17.1 Федерального закона N 135-ФЗ от 26.07.2006 «О защите конкуренции», согласно которой заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и пользования в отношении государственного недвижимого имущества, принадлежащего на праве оперативного управления государственным бюджетным учреждениям, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.

На основании вышеизложенного судом вынесено решение о признании недействительным пункта 4.1.2 договора в части обязательства передать производственные, складские, служебные, бытовые помещения, залы приема пищи.

Однако в начале 2015 года Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области вынес решение, которое противоречит сложившейся судебной практике по подобным спорам. Примером тому является решение суда по делу N А56-50931/2014.

А именно заместитель прокурора Санкт-Петербурга обратился с иском о признании недействительным пункта 4.1.2 договора об организации социального питания в учреждении Санкт-Петербурга, заключенного между государственным бюджетным общеобразовательным учреждением и ЗАО «Фирма Флоридан», в части обязательства по предоставлению помещений в безвозмездное пользование.

Изучив материалы дела, заслушав доводы сторон, арбитражный суд установил, что пункт 4.1.2 договора в редакции дополнительного соглашения изложен сторонами в следующей редакции: «обеспечить исполнителю возможность организации социального питания в соответствии с законодательством РФ, в том числе обеспечить исполнителя электроэнергией, горячей и холодной водой, отоплением».

Следовательно, пункт 4.1.2 договора не содержит положений, противоречащих действующему законодательству. В соответствии с абзацем 1 статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Таким образом, применяя данную норму к содержанию пункта 4.1.2 в редакции дополнительного соглашения, суд пришел к выводу, что заказчик обеспечивает исполнителю возможность организации социального питания, для чего исполнителю предоставляется имущество, в том числе столовая, кухня, мойка и кладовые помещения. При этом, на каком праве предоставляется это имущество, не указано, вследствие чего исполнитель может быть только допущен в эти помещения для обеспечения процесса питания, однако не приобретает на помещения никаких прав.

На основании вышеизложенных доводов суд в иске отказал.

Последнее решение суда отличается от существовавшей ранее судебной практики по подобным спорам. Если подобная практика будет подтверждена вышестоящими судами, то можно сказать, что у государственных и муниципальных учреждений, казенных предприятий появится возможность, не получая согласия собственника имущества, а также без проведения конкурса или аукциона, под различными предлогами фактически предоставлять в пользование государственное и муниципальное недвижимое имущество.

Несмотря на то что такой договор не предоставляет прав на помещения, которые обычно предоставляются при заключении договоров аренды или безвозмездного пользования помещением, договор фактически предоставляет право доступа в эти помещения в связи с выполнением каких-либо работ или оказанием услуг, предусмотренных договором. Также следует отметить, что подобные договоры не содержат условий об арендной плате, что приведет к недополучению дополнительных доходов в городской бюджет.

Автор: Н. Силина

Источник: Консультант Плюс

• В состав наследственного имущества входит доля ООО
• Наследование и участие в ООО
• Возмещение участнику ООО причиненных убытков
• Корпоративные споры в отношении несовершеннолетних