Статьи

• Главная
• Статьи
• Выкуп муниципального имущества с рассрочкой платежа

05.05.2016479

Индивидуальные предприниматели, как правило, относятся к субъектам малого и среднего бизнеса (критерии соответствия, напомним, представлены в п. 1 ст. 4 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации»). Если таковые арендуют государственное или муниципальное имущество (недвижимость, в частности), составляющее казну субъекта РФ или муниципального образования, которое не закреплено на праве хозяйственного ведения или оперативного управления за каким-либо унитарным (государственным или муниципальным) предприятием, они могут выкупить это имущество. Причем данное мероприятие (при соблюдении условий, определенных Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ „Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства…“ ) перечислением НДС в бюджет не сопровождается. Иными словами, выполнять обязанности налогового агента, вмененные Налоговым кодексом (п. 3 ст. 161) покупателям государственного (муниципального) имущества, не надо. Основанием для этого является пп. 12 п. 2 ст. 146 НК РФ, которым указанные операции выведены из объекта обложения НДС.

--------------------------------

В редакции Федерального закона от 02.07.2013 N 144-ФЗ.

Правда, стоит оговориться: речь идет об имуществе, право собственности на которое перешло к покупателю после 01.04.2011 . Если свидетельство о государственной регистрации права собственности датировано ранее обозначенной даты, а расчеты производятся (в том числе) после 01.04.2011, покупатель недвижимости (независимо от применяемого им режима налогообложения) признается налоговым агентом — он должен исчислить, удержать из доходов и перечислить в бюджет НДС.

--------------------------------

Дата, с которой начал действовать пп. 12 п. 2 ст. 146 НК РФ (Федеральный закон от 28.12.2010 N 395-ФЗ).

Кстати, о расчетах: за предоставление рассрочки платежа покупателю нужно уплатить проценты. Вот о них-то (об этих самых процентах), а точнее о спорных ситуациях, возникающих при начислении процентов, мы и поговорим в настоящей статье.

Порядок оплаты государственного или муниципального имущества, приобретаемого его арендаторами при реализации преимущественного права на его приобретение, установлен ст. 5 Федерального закона N 159-ФЗ: оплатить имущество можно единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее трех лет.

Если рассрочка согласована, к договору купли-продажи прилагают график оплаты стоимости объекта продажи и процентов за предоставленную рассрочку, в соответствии с которым и производятся платежи.

Но все ли здесь правильно? Какие вопросы могут возникнуть у предпринимателя?

По какой ставке?

Во-первых, следует иметь в виду, что начисление процентов производится в соответствии с Федеральным законом N 159-ФЗ исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Банка России, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества (ч. 3 ст. 5).

В Письме от 01.06.2010 N Д05-1681 Минэкономразвития России заострило на этом внимание заинтересованных лиц, указав, что ставка рефинансирования, действующая на момент подписания субъектом малого и среднего предпринимательства договора купли-продажи арендованного имущества, значения здесь не имеет.

Пример 1. Объявление о продаже арендуемого имущества опубликовано 05.09.2012. На эту дату ставка рефинансирования составляла 8% годовых (Указание Банка России от 23.12.2011 N 2758-У).

На дату заключения договора купли-продажи объекта недвижимого имущества ставка рефинансирования была увеличена (с 14.09.2012 и по настоящее время она составляет 8,25% — Указание Банка России от 13.09.2012 N 2873-У).

Проценты за рассрочку платежа по выкупу муниципального имущества рассчитываются исходя из ставки 2,67% (1/3 x 8%).

С какой суммы?

Следующий вопрос, который может возникнуть у предпринимателя: с какой суммы договора (с учетом или без учета НДС) считается процент?

Ответ, понятно, зависит от того, есть ли этот налог в стоимости имущества в принципе.

В случае если государственное (муниципальное) арендуемое имущество выкупается субъектами малого и среднего бизнеса «сегодня» (право собственности на него перешло к покупателю после 01.04.2011), объекта налогообложения, как уже было отмечено, не возникает (пп. 12 п. 2 ст. 146 НК РФ). Получается, налога в цене имущества нет, поэтому проценты начисляются на сумму договора.

Кстати, напомним: в соответствии со ст. 3 Федерального закона N 159-ФЗ государственное или муниципальное имущество, арендуемое субъектами малого и среднего предпринимательства, использующими в установленном порядке преимущественное право на приобретение этого имущества, отчуждается по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ. Эта цена отражается в отчете об оценке объекта оценки.

Пример 2. Между предпринимателем (покупателем) и департаментом (продавцом) заключен договор (от 10.05.2011) купли-продажи объекта муниципальной собственности (встроенных нежилых помещений общей площадью 218 кв. м на первом этаже жилого дома) с рассрочкой платежа.

Цена выкупаемого имущества определена в размере 5 488 083 руб., что подтверждено отчетом независимого оценщика.

Имущество подлежит оплате в рассрочку согласно графику оплаты, содержащемуся в приложении к договору (в срок не позднее 10.05.2012, 10.05.2013, 10.05.2014). Проценты начисляются в размере 2,66% годовых и выплачиваются вместе с основной суммой долга.

Сумма, на которую начисляются проценты (во всяком случае на начальном этапе, но об этом чуть позже), — 5 488 083 руб.

Однако формулировки записей в отчете об оценке объекта оценки могут быть разными ввиду указания (отсутствия такового) данных о НДС. Вот, например, одна из них: «рыночная стоимость оцениваемого недвижимого имущества на дату оценки с учетом разумного округления, включая НДС, составляет 574 000 (пятьсот семьдесят четыре тысячи) рублей; рыночная стоимость оцениваемого недвижимого имущества на дату оценки без учета НДС составляет 486 441 (четыреста восемьсот шесть тысяч четыреста сорок один) рубль».

Причем этот момент (включения/невключения в стоимость имущества НДС) весьма «каверзный». И речь идет далеко не о начислении процентов (рассматриваемая нами ситуация), а о сумме налога как таковой — продавец (при определенных обстоятельствах) желает получить оплату имущества с суммой НДС, покупателю же эта ситуация не выгодна.

Чтобы было понятнее, сопроводим сказанное примером из арбитражной практики .

--------------------------------

Дополнительно см. Постановление ФАС УО от 09.12.2011 N Ф09-7401/11.

Пример 3. Выкупная стоимость муниципального имущества на основании отчета (от 28.11.2011) определена экспертом как с учетом НДС (100 822 954 руб.), так и без учета НДС (85 443 181 руб.).

Имущество выкупается в рамках Федерального закона N 159-ФЗ, операция не облагается НДС (пп. 12 п. 2 ст. 146 НК РФ). В этой связи покупатель предложил комитету внести изменения в договор купли-продажи (от 22.06.2012) путем исключения из стоимости имущества НДС и подписать соответствующее дополнительное соглашение.

Отказ комитета, намеревавшегося получить оплату с учетом НДС, внести изменения в договор послужил основанием для обращения покупателя имущества в суд.

В Постановлении от 02.09.2013 N А79-11772/2012 (Определением ВАС РФ от 29.11.2013 N ВАС-16742/13 отказано в передаче дела в Президиум ВАС) ФАС ВВО поддержал апелляционный суд, который пришел к обоснованному выводу о ничтожности условия договора купли-продажи в части включения в продажную стоимость имущества НДС.

Приняв во внимание, что спор относительно определенной оценщиком рыночной стоимости имущества между сторонами отсутствует, а разногласия относительно цены договора возникли между сторонами именно в части включения в стоимость суммы НДС, суд счел возможным определить цену договора в размере 85 443 181 руб. без НДС исходя из представленного комитетом отчета об оценке; также подлежало приведению в соответствие установленной цене недвижимости условие о рассрочке платежа.

Но вернемся к теме. Теперь рассмотрим ситуации, к которым норма пп. 12 п. 2 ст. 146 НК РФ «не подключается». Так обстоят дела в случае, если право собственности на объект недвижимости перешло к покупателю до 01.04.2011, а платежи (из-за предоставленной рассрочки) производятся (не исключено) по сей день либо когда утрачено преимущественное право на приобретение арендуемого имущества. И там , и там  коммерсант обязан выступить в роли налогового агента по исчислению, удержанию и перечислению НДС в бюджет.

--------------------------------

См. Письма Минфина России от 09.08.2013 N 03-07-14/32220, от 05.07.2012 N 03-07-14/62, от 19.06.2012 N 03-07-14/59, от 29.08.2011 N 03-07-14/88, от 29.07.2011 N 03-07-07/40 и др.), ФНС России от 16.09.2011 N ЕД-2-3/753, от 23.06.2011 N АС-3-3/2148@, от 12.05.2011 N КЕ-4-3/7618@.

См., например, Письмо Минфина России от 25.07.2011 N 03-07-07/35.

Получается, что в подобных случаях сумма договора складывается из двух сумм: основного долга (перечисляется продавцу) и НДС (подлежит уплате в федеральный бюджет).

А проценты как начисляются? Обоснованный (с нашей точки зрения) ответ находим в Постановлении ФАС ВВО от 02.11.2010 N А82-760/2010 (Определением ВАС РФ от 10.06.2011 N ВАС-1875/11 отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС для пересмотра в порядке надзора). Судебные инстанции пришли к выводу, что начисление процентов производится на сумму задолженности по основному долгу без учета НДС, при этом проценты, начисляемые до дня, когда оплата товара была произведена, являются платой за коммерческий кредит, а неоднократное начисление процентов на фиксированную сумму, равную выкупной цене объекта, приведет к возникновению на стороне продавца неосновательного обогащения, что не соответствует целям Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

К тому же (отметили судьи) обязанность по уплате НДС возникает в момент наступления срока оплаты имущества и осуществляется самим покупателем, а не муниципалитетом, в связи с чем начисление процентов за пользование чужими денежными средствами, в соответствии со ст. 395 «Ответственность за неисполнение денежного обязательства» ГК РФ, неправомерно.

Учитывать ли платежи, подлежащие внесению по графику?

Следующий вопрос, заслуживающий внимания, опять связан с начислением процентов за рассрочку платежа.

Допустим, в соответствии с графиком покупатель должен уплачивать проценты, начисленные на выкупную цену объекта без учета ее уменьшения на платежи, подлежащие внесению по графику. Как вам такой подход?

А вот ФАС СЗО в Постановлении от 13.08.2013 N А66-5430/2012 (оставлено в силе Определением ВАС РФ от 03.12.2013 N ВАС-17178/13) пришел к выводу, что график оплаты в рассрочку рыночной стоимости имущества, устанавливающий обязанность покупателя уплачивать проценты от выкупной цены без учета уменьшения ее на суммы тех платежей, которые вносит покупатель, и соответственно производить уплату процентов за пользование теми денежными средствами, которые он внес, составлен с нарушением закона, так как противоречит правовой природе указанных процентов.

Обоснование было следующим. Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 12 совместного Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 08.10.1998 N 13/14 «О практике применения положений ГК РФ о процентах за пользование чужими денежными средствами», в соответствии со ст. 823 ГК РФ к коммерческому кредиту относятся гражданско-правовые обязательства, предусматривающие отсрочку или рассрочку оплаты товаров, работ или услуг, а также предоставление денежных средств в виде аванса или предварительной оплаты. Если иное не предусмотрено правилами о договоре, из которого возникло соответствующее обязательство, и не противоречит существу такого обязательства, к коммерческому кредиту применяются нормы о договоре займа (п. 2 ст. 823 ГК РФ).

Проценты, взимаемые за пользование коммерческим кредитом (в том числе суммами аванса, предварительной оплаты), являются платой за пользование денежными средствами. При отсутствии в законе или договоре условий о размере и порядке уплаты процентов за пользование коммерческим кредитом судам следует руководствоваться нормами ст. 809 ГК РФ. По смыслу п. п. 1 и 2 этой статьи право на получение процентов связано с днем уплаты суммы долга или его соответствующей части и при отсутствии иного соглашения проценты выплачиваются ежемесячно до дня возврата суммы долга.

С учетом изложенного рассрочка оплаты стоимости выкупаемого имущества является по своей природе коммерческим кредитом, а проценты, предусмотренные ч. 3 ст. 5 Федерального закона N 159-ФЗ, — процентами за пользование займом.

Следовательно, указанные проценты должны начисляться на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, а не на всю сумму, эквивалентную цене продажи объекта по договору. Неоднократное начисление процентов на фиксированную сумму, равную выкупной цене объекта, приведет к возникновению на стороне продавца обогащения, что не соответствует целям Федерального закона N 159-ФЗ, который направлен на поддержку субъектов малого и среднего предпринимательства .

--------------------------------

Такой же вывод следует и из Постановления ФАС СЗО от 10.07.2013 N Ф07-3933/13 (поддержано Определением ВАС РФ от 21.10.2013 N ВАС-13000/13).

Проценты и налоговая база

И последний вопрос. Он будет интересен коммерсантам — покупателям муниципального имущества, которые выполняют обязанности налогового агента (не будем повторять случаи, когда события развиваются именно так: по ходу статьи на этом акцентировалось внимание).

Так вот, определять налоговую базу по НДС долгое время рекомендовалось с учетом начисленных и уплаченных процентов . И, несмотря на противоречивость данной позиции , многие (чтобы не вступать в споры с контролерами) поступали именно так.

--------------------------------

См., например, Письма ФНС России от 12.05.2010 N ШС-37-3/1426@ «Об исчислении НДС налоговыми агентами при приобретении имущества казны» (вместе с Письмом Минфина России от 19.10.2009 N 03-07-15/147), Минфина России от 27.02.2012 N 03-07-14/25 и др.

См., например, Постановление ФАС ПО от 07.08.2012 N А12-542/2012 (оставлено в силе Определением ВАС РФ от 01.11.2012 N ВАС-14084/12).

Сегодня официальные органы изменили свой подход: сумма процентов в налоговую базу не включается (см. Письма Минфина России от 17.06.2014 N 03-07-15/28722 (направлено для сведения и использования в работе Письмом ФНС России от 08.07.2014 N ГД-4-3/13219@), от 18.08.2014 N 03-07-11/41207). А обоснование уже нам знакомое — те же ссылки на Постановление Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 08.10.1998 N 13/14, п. 2 ст. 823 ГК РФ и пп. 15 п. 3 ст. 149 НК РФ, согласно которому проценты по займам (в данном случае — плата за пользование коммерческим кредитом) НДС не облагаются.

* * *

Мы рассмотрели некоторые вопросы, которые могут возникнуть у коммерсантов, выкупающих арендуемую ими государственную (муниципальную) недвижимость в рамках Федерального закона N 159-ФЗ, в отношении процентов, выплачиваемых за рассрочку платежа данного имущества. Во-первых, такие проценты рассчитываются в соответствии с законодательством исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Банка России, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества.

Во-вторых, начисление процентов производится на сумму задолженности по основному долгу без учета НДС. Кроме того (и это в-третьих), проценты начисляются на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, а не на всю сумму, эквивалентную цене продажи объекта по договору. Во всяком случае арбитражная практика такой подход поддерживает.

И еще. Коммерсантам, выкупающим государственное (муниципальное) имущество в рамках Федерального закона N 159-ФЗ и исполняющим при этом роль налоговых агентов, надо взять на вооружение последние разъяснения официальных органов, согласно которым сумма процентов за рассрочку платежа в налоговую базу по НДС не включается.

Автор: С.Н.Зайцева

Источник: Консультант Плюс

• В состав наследственного имущества входит доля ООО
• Наследование и участие в ООО
• Возмещение участнику ООО причиненных убытков
• Корпоративные споры в отношении несовершеннолетних