Статьи

• Главная
• Статьи
• Понуждение к заключению договора купли-продажи

28.03.2016881

Как правило, интересы покупателя и продавца должны совпадать, т.к. договор купли-продажи направлен на достижение одной цели – покупатель передает продавцу деньги, взамен получая имущество. Однако, по истечении времени интерес в заключении договора у сторон может утратиться. Подробнее о понуждении к заключению договора купли-продажи, расскажет адвокат Олег Сухов ( «Юридический центр адвоката Олега Сухова»), президент Гильдии юристов рынка недвижимости.

Общие положения

К действиям по понуждению к заключению договора купли-продажи приходится прибегать в том случае, когда одна из сторон начинает уклоняться от его оформления, передачи денег или имущества. Кроме того, при возникновении подобной проблемы следует обратить внимание на сам договор купли-продажи недвижимости – по нему добросовестная сторона вправе требовать понуждения путем предъявления требования о государственной регистрации перехода права собственности.

Чаще всего понуждение к заключению договора купли-продажи происходит, когда его участники заранее согласовали условия путем подписания предварительного договора. Правоотношения, возникающие в таких случаях, регулируются статьей 429 ГК РФ, четко регламентирующей порядок понуждения, форму и существенные условия.

Во-первых, законодатель указывает, что форма предварительного договора должна соответствовать форме, установленной для основного договора. К примеру, если стороны заключают договор купли-продажи квартиры, то однозначно форма должна быть письменная. Это правило необходимо запомнить, т.к. несоблюдение вышеуказанного требования приведет к ничтожности предварительного договора, что повлечет за собой невозможность заключения в будущем основного договора купли-продажи.

Во-вторых, чтобы подписать договор, сторонам надлежит согласовать его существенные условия, т.е. те, без наличия которых он не будет иметь юридической силы. Изначально в предварительном договоре следует прописать предмет сделки, т.е. имущество, которое продавец обязуется передать, получив от покупателя взамен денежные средства. Продавец и покупатель вправе согласовать условия о цене и сроке. Считается, что отсутствие указания на срок заключения основного договора в предварительном, не влечет незаключенность и недействительность последнего. По общему правилу оформление основного договора между сторонами должно состояться в течение одного года.

В-третьих, понудить к заключению договора купли-продажи одну из сторон вправе только суд. В добровольном порядке понуждение невозможно. Поэтому, чтобы суд вынес положительное решение для истца, требуется обратиться в данный орган в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательств надлежащим образом недобросовестной стороной. Общие сроки исковой давности по рассматриваемым требованиям о понуждении к рассматриваемой категории споров не применимы.

Судебный процесс

Чтобы суд разрешил спор о понуждении к заключению договора купли-продажи по существу, необходимо подать исковое заявление в суд.

При подаче заявления истцу следует определить подсудность и подведомственность рассмотрения спора. Здесь имеют место два ключевых момента. Во-первых, спор может быть подведомственен суду общей юрисдикции или арбитражному суду. Как правило, если обе стороны договора являются юридическими лицами, то иск предъявляется в арбитражный суд. Если одна из сторон – физическое лицо, то обращаться надлежит в суд общей юрисдикции (районный или городской). Во-вторых, при подаче иска может возникнуть вопрос, стоит ли учитывать норму процессуального законодательства об исключительной подсудности, согласно которой иск должен быть рассмотрен по месту нахождения объекта недвижимости. Здесь стоит отметить следующий нюанс. Согласно имеющейся судебной практике, исковые заявления, не связанные с лишением права владения недвижимым имуществом, признанием права на недвижимость, установлением сервитута, границ земельного участка, должны быть рассмотрены по месту жительства или нахождения ответчика. Поэтому, обращаясь в суд с требованием о понуждении заключения договора купли-продажи, следует применять данную норму закона.

Суд решает вопрос о принятии искового заявления в течение пяти дней со дня поступления иска. Чтобы заявление не было возвращено или оставлено без движения, требуется соблюсти, во-первых, вышеуказанные правила о подсудности и подведомственности, и, во-вторых, требования к подаче иска в соответствии с нормами АПК РФ или ГПК РФ.

К иску в обязательном порядке прикладывается квитанция об уплате государственной пошлины. Так как спор о понуждении носит неимущественный характер, то ее размер для физических лиц составляет 300 рублей, а для юридических — 6000 рублей.

Пакет документов, подтверждающий доводы истца, в зависимости от обстоятельств конкретного дела, может быть различен. Однако копия предварительного договора, расписка о получении денег в качестве задатка (если есть), нотариальная доверенность на представителя (в случае оказания юридической помощи юристом или адвокатом) должны быть прикреплены. Более того, истец вправе приложить ходатайства об истребовании доказательств, об отсрочке уплаты государственной пошлины, о наложении обеспечительных мер. Впоследствии суд выносит определение в удовлетворении ходатайства истца или в отказе.

После рассмотрения дела по существу, заслушав правовые позиции сторон, суд вынесет решение. Данным актом суд вправе удовлетворить требования истца полностью или частично, или отказать в удовлетворении.

Истец вправе обжаловать решение, если сочтет его неправосудным. Для этого необходимо подать апелляционную жалобу на решение через суд, его вынесший, в течение 30 дней. За рассмотрение апелляционной жалобы, как и за исковое заявление, оплачивается государственная пошлина. Её размер составляет 150 рублей для физических лиц и 3 000 рублей для юридических.

Также закон допускает взыскание с ответчика понесенных судебных расходов за оплату государственной пошлины и услуг адвоката. Чтобы суд удовлетворил данное требование, следует ходатайствовать об этом либо в ходе судебного разбирательства, либо после вынесения судом решения в течение шести месяцев.

Автор: адвокат Олег Сухов

• В состав наследственного имущества входит доля ООО
• Наследование и участие в ООО
• Возмещение участнику ООО причиненных убытков
• Корпоративные споры в отношении несовершеннолетних