Договор купли-продажи недвижимости в будущем

• Главная
• Признание права собственности
• Договор купли-продажи недвижимости в будущем

14.02.20142220

Приобретение недвижимости в будущем (в частности нежилых помещений) актуально тем, что покупатель приобретает имущество в собственность по цене гораздо меньшей, чем, если бы он приобретал такое имущество уже в построенном здании. Однако, такой, на первый взгляд, выгодный способ стать собственником помещения содержит и свои риски.

В последнее время наибольшую популярность оформления договорных отношений между сторонами (покупатель и продавец          (девелопер)) по приобретению недвижимости в будущем приобретает предварительный договор купли-продажи недвижимости. По предварительному договору стороны берут на себя обязательства после строительства дома заключить основной договор, предметом которого будет выступать продажа объекта недвижимости, созданного застройщиком через определенный период времени, т.е. застройщик, построив объект недвижимости и оформив на себя право собственности на него, заключит с покупателем основной договор купли-продажи готового объекта.

Риск такого договора заключается в том, что застройщик не спешит после строительства дома, заключать основной договор о купле-продаже, более того имеет место быть так называемые «двойные продажи», когда застройщик привлекает нескольких покупателей и обязуется им передать один и тот же объект построенного в будущем здания.

Проблемы приобретения недвижимости по предварительному договору купли-продажи, связаны еще и с тем, что до относительно недавнего времени, такие договоры считались не соответствующими действующему законодательству, так как суды рассматривающие иски, связанные с приобретением недвижимости в будущем по предварительному договору исходили из того, что предметом предварительного договора не могут выступать объекты, которые на момент заключения договора не существуют в природе, поэтому суды выносили решения не в пользу покупателей.

Однако, «свет в конце тоннеля» внесло постановление Пленума ВАС РФ № 54 от 11.07.2011 года, согласно которому суды, в случае если сторонами заключен предварительный договор, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

В чем же заключаются риски покупателя при заключении предварительного договора купли продажи недвижимости:

1. Отсутствие в предварительном договоре срока завершения строительства, даты передачи имущества покупателю, лишает последнего права требовать неустойку за нарушения сроков исполнения обязательства, так как таковых сроков нет;

2. Предварительный договор не порождает возникновение права собственности, а лишь обязывает стороны заключить основной договор купли-продажи, при законченном строительстве дома и регистрации права собственности на здание за застройщиком.

Таким образом, предварительный договор дает право стороне требовать заключение основного только после того, как застройщик зарегистрирует за собой право собственности.

3. Двойные продажи. Предварительный договор покупки недвижимости в будущем не подлежит государственной регистрации, таким образом, застройщик может «продать» один и тот же объект несколько раз.

4. Предварительный договор — быстро утрачивает свою силу. Предварительный договор считается заключенным на один год, если в самом договоре указанный срок не определен. Если в течение указанного срока действия договора ни одна из сторон не обратиться к другой стороне с требованиями о заключении основного договора купли-продажи, предварительный договор утрачивает свою силу. Вместе с прекращением действия предварительного договора, прекращается, и обязанность Застройщика заключить с дольщиком основной договор купли – продажи и, соответственно, передать помещение

• В состав наследственного имущества входит доля ООО
• Наследование и участие в ООО
• Возмещение участнику ООО причиненных убытков
• Корпоративные споры в отношении несовершеннолетних