Как признать право собственности на самовольную постройку

• Главная
• Признание права собственности
• Как признать право собственности на самовольную постройку

11.02.20141375

В соответствии со ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой признается жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное: на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами; без получения на это необходимых разрешений; с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Как отметил Конституционный Суд РФ в своем Определении от 03.07.2007 N 595-О-П, самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство; санкция за указанное нарушение в виде отказа в признании права собственности за застройщиком и сноса самовольной постройки осуществившим ее лицом либо за его счет предусмотрена в ст. 222 ГК РФ.

Анализ арбитражной практики свидетельствует о том, что в последнее время увеличилось число дел о признании права собственности на самовольно возведенную постройку. Это обусловлено тем, что без соответствующего оформления прав на недвижимое имущество нельзя ввести объекты недвижимости в хозяйственный оборот (продать, подарить, сдать в аренду, совершать другие сделки). Отсюда и возникает ряд сложностей с оборотом самовольных построек и оформлением права собственности на них.

В связи с этим весьма интересно ознакомиться с позицией судов по данной категории дел.

Например: Постановление ФАС Центрального округа от 13.12.2012 N А68-9182/2011.

Из материалов дела: ООО «ТулАлко» обратилось в Арбитражный суд Тульской области с иском к администрации муниципального образования город Тула, Территориальному управлению администрации города Тулы по Зареченскому району, Министерству имущественных и земельных отношений Тульской области о признании права собственности на завершенный строительством объект — здание склада.

Решением суда первой инстанции в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда решение суда первой инстанции отменено: признано право собственности ООО «ТулАлко» на нежилое здание склада.

Ссылаясь на несоответствие выводов суда апелляционной инстанции фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, нарушение норм материального и процессуального права, ответчик — Министерство имущественных и земельных отношений Тульской области обратилось с кассационной жалобой в суд. Просит Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанции, согласно свидетельствам о государственной регистрации права ООО «ТулАлко» является собственником не завершенного строительством объекта.

Впоследствии ООО «ТулАлко» на указанном земельном участке произвело реконструкцию, в результате которой площадь объекта увеличилась до 2125,9 кв. м.

Согласно представленным в материалы дела документам, спорный объект соответствует строительным, градостроительным, архитектурным, экологическим, санитарным, противопожарным нормам и правилам и не нарушает прав смежных землепользователей.

03.10.2011 истец обратился в территориальное управление администрации г. Тулы по Зареченскому району с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию спорного объекта недвижимости.

Отказывая в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, Территориальное управление администрации г. Тулы в письме от 06.10.2011 указало на непредставление истцом документов, предусмотренных ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

25.01.2012 истец обратился в Управление градостроительства и архитектуры администрации г. Тулы с заявлениями о выдаче разрешений на строительство и на ввод объекта в эксплуатацию.

Управление градостроительства и архитектуры администрации г. Тулы, отказывая ООО «ТулАлко» в выдаче разрешений на строительство и на ввод объекта в эксплуатацию, указало на то, что в связи с изменением внутренней перепланировки строения получение нового разрешения на строительство не требуется. Однако выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не представляется возможной, так как в результате перепланировки изменился строительный объем здания.

Суд апелляционной инстанции исследовал представленные доказательства, доводы сторон, дал им правильную юридическую оценку.

Удовлетворяя заявленные исковые требования, суд апелляционной инстанции объективно сослался на действия истца, которыми предпринимались меры к легализации самовольной постройки, доказанность расположения спорного объекта на принадлежащем истцу земельном участке, отсутствие в случае сохранения спорного объекта нарушений прав и охраняемых законом интересов других лиц, угрозы жизни и здоровью граждан, а также его соответствие строительным нормам и правилам, санитарным и противопожарным требованиям.

В соответствии с п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях — в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно пункту 26 ПП ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», при рассмотрении исков о признании права собственности на самовольную постройку судам следует устанавливать, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. При этом необходимо учитывать, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации.

Согласно экспертному заключению, здание склада соответствует требованиям градостроительных, строительных, пожарных, санитарно-эпидемиологических и иных норм и правил. Объект не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Установленные в рамках настоящего дела обстоятельства свидетельствуют о наличии у истца права собственности на земельный участок, на котором расположен спорный объект. Истцом также предпринимались меры к легализации самовольно произведенной реконструкции спорного объекта. При этом сведения о наличии притязаний третьих лиц на спорный объект также отсутствуют. В результате произведенной в рамках настоящего дела экспертизы объективных обстоятельств, которые в соответствии с законом могли бы служить препятствием к признанию за истцом права собственности на спорный объект, не выявлено.

Таким образом, отсутствие разрешения на строительство не может служить препятствием в признании права собственности на спорный объект, в связи с чем требования истца к Территориальному управлению администрации города Тулы правомерно удовлетворены.

С учетом изложенного суд кассационной инстанции постановил: Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности (п. 2 ст. 222 ГК РФ), и все сделки будут считаться ничтожными со всеми вытекающими негативными последствиями. Лица, виновные в самовольном строительстве или изменении архитектурного облика строения, несут административную ответственность (ст. 9.5 КоАП РФ). Виновные в самовольном строительстве обязаны устранить допущенное нарушение и осуществить за свой счет снос самовольной постройки или привести объект недвижимости в первоначальное состояние. Однако в случае, если самовольная постройка отвечает установленным требованиям, положения п. 3 ст. 222 ГК РФ допускают возможность признания права собственности на самовольную постройку в судебном порядке, что позволяет исключить необоснованный снос.

Следует отметить, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях — в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В противном случае самовольная постройка подлежит сносу.

Так, например: Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.01.2013 по делу N А12-15328/2012.

Из материалов дела: администрация Кировского района города Волгограда (далее — администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Волгоградской области с иском к ИП Долунц (ответчик), в котором просит обязать освободить от самовольно установленного мобильного объекта (киоска) земельный участок.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области иск удовлетворен.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ИП Долунц обратилась в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Волгоградской области отменить.

Проверив законность вынесенного судебного акта, изучив материалы дела, выслушав доводы сторон, суд апелляционной инстанции не находит правовых оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены решения суда первой инстанции ввиду следующего.

Как следует из материалов дела, актом проверки использования земельного участка установлено, что земельный участок используется ИП А.А. Долунц для размещения киоска по продаже продуктов питания и холодильного оборудования.

Информация о наличии правоустанавливающих документов на указанный земельный участок в комитете земельных ресурсов администрации Волгограда отсутствует.

23.01.2012 ИП А.А. Долунц была приглашена на заседание межведомственной комиссии по решению вопросов о сносе самовольно установленных мобильных строений на территории района.

На заседание названной комиссии ИП А.А. Долунц не явилась.

По итогам рассмотрения представленных материалов названная комиссия приняла решение обязать ИП А.А. Долунц собственными силами и за свой счет снести самовольно установленный мобильный объект и освободить земельный участок, занятый указанным объектом.

Актом осмотра земельного участка установлено, что самовольно установленный мобильный объект в добровольном порядке не снесен.

На втором заседании названная комиссия приняла решение о сносе в принудительном порядке самовольно установленного мобильного объекта.

Из представленных материалов по проведению оперативно-розыскных мероприятий в отношении торгового объекта ИП А.А. Долунц видно, что в киоске осуществляется предпринимательская деятельность.

Вышеуказанные обстоятельства послужили основанием для обращения администрации в суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования частично, обоснованно указал, что ответчиком не представлено доказательств использования спорного земельного участка на законных основаниях.

Согласно п. 1 ст. 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с п. 10 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса РФ» от 25.10.2001 N 137-ФЗ распоряжение земельными участками, указанными в ст. 3.1 настоящего ФЗ, осуществляется после государственной регистрации права собственности на них. Отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для осуществления распоряжения ими.

Распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления.

В соответствии со ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Согласно п. 1 ст. 72 ЗК РФ, муниципальный земельный контроль за использованием земель на территории муниципального образования осуществляется органами местного самоуправления или уполномоченными ими органами.

В силу п. 3 ст. 76 ЗК РФ приведение земельных участков в пригодное для использования состояние при их захламлении, других видах порчи, самовольном занятии, снос зданий, строений, сооружений при самовольном занятии земельных участков или самовольном строительстве осуществляются юридическими лицами и гражданами, виновными в указанных земельных правонарушениях, или за их счет.

В соответствии со ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Ст. 304 ГК РФ установлено, что собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, даже если эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В соответствии со ст. 305 ГК РФ права, предусмотренные ст. 301 — 304 ГК РФ, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.

В данном случае администрация муниципального образования в силу закона наделена правами собственника в отношении спорного участка.

В силу ст. 60 ЗК РФ нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случае самовольного занятия земельного участка.

Ч. 2 ст. 62 ЗК РФ предусмотрено, что на основании решения суда лицо, виновное в нарушении прав собственников земельных участков, может быть принуждено к исполнению обязанности в натуре, в том числе путем сноса незаконно возведенных зданий, строений, сооружений, устранению других земельных правонарушений и исполнению возникших обязательств.

Факт нахождения имущества ответчика на спорном земельном участке ответчиком не оспаривается.

Согласно ст. 65 АПК РФ, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, неся в противном случае бремя негативных для себя последствий.

Доказательств возведения на спорном земельном участке в порядке, установленном действующим законодательством, объектов недвижимого имущества, нахождения на земельном участке, принадлежащем ответчику, суду не представлено.

В материалах дела отсутствуют документы о выделении земельного участка под строительство объекта, также нет сведений о выдаче уполномоченным органом муниципального образования разрешения на строительство и ввод объекта в эксплуатацию, как это предписано ст. 55 Градостроительного кодекса РФ.

Доказательств заключения с ответчиком иного договора аренды или приобретения ответчиком иных прав на земельный участок, на котором расположен киоск, в материалы дела не представлено.

Таким образом, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил исковые требования администрации, обязав ИП Долунц снести киоск.

Можно выделить следующие существенные условия возникновения права собственности на самовольную постройку:

1. Наличие соответствующим образом оформленных прав на земельный участок, на котором находится самовольная постройка, соблюдение целевого назначения и разрешенного использования земельного участка, а также красных линий, установленных проектами планировки.

2. Наличие разрешения на строительство, т.е. документ, выданный заказчику (застройщику) органами местного самоуправления и удостоверяющий право собственника осуществить застройку земельного участка, строительство, реконструкцию здания, строения и сооружения.

3. Соблюдение прав и законных интересов других лиц.

4. Отсутствие угрозы жизни или здоровью граждан (данные условия должны быть подтверждены разрешениями органов санитарного надзора, пожарной охраны, архитектурного или строительного контроля).

5. Если земельный участок, где осуществлена постройка, находится в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании у другого лица, то право собственности ему передается при условии возмещения лицу, осуществившему самовольную постройку, расходов на ее возведение (ст. 222 ГК РФ).

6. Помимо этого, при строительстве или реконструкции объекта недвижимости согласно статьям 1, 2, 8, 9, 30, 36, 44, 47, 48, 51, 55 Градостроительного кодекса РФ требуются доказательства осуществления строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, а также осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечения предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, при наличии составленной в установленном порядке проектной документации, с получением разрешений на строительство и ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, подтверждающих осуществление застройки с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, норм и правил безопасности.

7. Важным фактором для признания судом права собственности на самовольную постройку является принятие истцом мер по легализации незаконного строения (пример: Постановление ФАС Центрального округа от 13.12.2012 N А68-9182/2011).

Только при наличии всех перечисленных условий возможно признание права собственности на самовольную постройку.

Автор статьи: О. Мун.

• В состав наследственного имущества входит доля ООО
• Наследование и участие в ООО
• Возмещение участнику ООО причиненных убытков
• Корпоративные споры в отношении несовершеннолетних